9月28日，相關(guān)媒體報(bào)道稱(chēng)，有大行收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。
雖然消息沒(méi)有得到證實(shí)，相關(guān)政策也沒(méi)有公開(kāi)。但是，也有銀行工作人員透露，近期新增涉房貸款額度確有壓縮。也就是說(shuō)，即便沒(méi)有政策正式對(duì)外公布，涉房貸款被壓縮或減少，是大勢(shì)所趨，是銀行需要面對(duì)和解決的問(wèn)題。而一旦銀行對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款政策進(jìn)一步收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，面臨的資金壓力將越來(lái)越大。恒大近日傳出的相關(guān)消息，也可能與銀行的信貸政策收緊不無(wú)關(guān)系。等待房企的，可能是一次比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)，也可能會(huì)讓部分房企很難渡過(guò)難關(guān)。
值得注意的是，在銀行信貸之門(mén)被拉緊之后，房企發(fā)債融資的熱情則在不斷增強(qiáng)。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行已達(dá)307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長(zhǎng)14%，三季度發(fā)債規(guī)模也刷新了歷史記錄。也許，這就叫做堤內(nèi)“損失”堤多點(diǎn)補(bǔ)吧。銀行融資難度加大了，就轉(zhuǎn)道到債券市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)債來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)所需要的資金。
這當(dāng)然是一種可供選擇的方式，也是現(xiàn)行條件下，房企確保資金鏈不斷裂必須做出的選擇。但是，從風(fēng)險(xiǎn)防范和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來(lái)看，把房企從銀行“趕”到債券市場(chǎng)，似乎并不是最佳選擇。因?yàn)?，銀行貸款也好，債券也罷，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，都是負(fù)債，而不是從股市上募集資金，不需要償還。債券只是把償還資金的時(shí)間拉長(zhǎng)，從而給企業(yè)更大的回旋余地。說(shuō)到底，債券還是債，待債券到期還是要還，且必須連本帶利一起還。這種把風(fēng)險(xiǎn)后移的方式，只能解決眼前問(wèn)題、化解眼前風(fēng)險(xiǎn)，而無(wú)法從根本上解除風(fēng)險(xiǎn)、化解矛盾。更何況，房企過(guò)度從債市拿錢(qián)，也會(huì)影響實(shí)體企業(yè)在債市的融資。
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最根本的問(wèn)題并不是化解眼前的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾，而是從根本上解除風(fēng)險(xiǎn)和避免矛盾的發(fā)生。而要做到這一點(diǎn)，最有效的辦法就是控制房企的債務(wù)規(guī)模，迫使房企用銷(xiāo)售商品房回籠資金的方式，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓房企也能輕裝上陣，而不是負(fù)重前行。更重要的，房企債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重，一旦房?jī)r(jià)下跌，會(huì)引發(fā)很大風(fēng)險(xiǎn)。
必須注意的一個(gè)事實(shí)是，大連萬(wàn)達(dá)在這方面，還是做得比較果斷而堅(jiān)決的。雖然王健林失去了首富位置，企業(yè)也被傳出很多負(fù)面信息。但是，經(jīng)過(guò)幾年的資產(chǎn)處置和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)步入平穩(wěn)有序的發(fā)展軌道，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)了較大幅度下降，從而大大減輕了企業(yè)債務(wù)償還壓力，真正實(shí)現(xiàn)了“走輕資產(chǎn)之路”的目標(biāo)。
相較于大連萬(wàn)達(dá)的“走輕資產(chǎn)之路”，其他一些頭部房企，卻仍然在負(fù)債擴(kuò)張，仍然在不斷地通過(guò)融資購(gòu)買(mǎi)土地、收購(gòu)資產(chǎn)、擴(kuò)大布點(diǎn)。如此一來(lái)，很難避免在未來(lái)一天資金周轉(zhuǎn)不靈了，企業(yè)就面臨轟然倒塌的風(fēng)險(xiǎn)。恒大提出今后3年每年要償還1500億有息債務(wù)的目標(biāo)，也是一次具體行動(dòng)。
有些房企，不斷地炫耀企業(yè)賬面上有多少貨幣資金，以此來(lái)證明企業(yè)是具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的。我們并不否認(rèn)，賬上的貨幣資金，確實(shí)是企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和資金實(shí)力的體現(xiàn)。但是，也不是絕對(duì)的，關(guān)鍵還要看企業(yè)的負(fù)債規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)。如果負(fù)債規(guī)模很大，且大多是有息債務(wù)，問(wèn)題就嚴(yán)重了。因此，還必須看企業(yè)賬面貨幣資金占企業(yè)全部存款的比重，尤其是占有息債務(wù)的比重。比重越低、風(fēng)險(xiǎn)也越大。如果企業(yè)的貨幣資金能夠占到企業(yè)負(fù)債規(guī)模的30%以上、有息債務(wù)的50%以上，還是具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的。否則，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大，且越往下，風(fēng)險(xiǎn)就越大。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)新的階段，特別是房?jī)r(jià)已經(jīng)處于很高水平。在“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)也不可能再繼續(xù)快速、持續(xù)上漲。也就是說(shuō)，土地等的價(jià)格也會(huì)處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。在這樣的情況下，房企的負(fù)債也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入到平穩(wěn)狀態(tài)，而不具備繼續(xù)增加和擴(kuò)張的條件。如果一家房企，在今天的格局下，仍然處于負(fù)債擴(kuò)張狀態(tài)，繼續(xù)通過(guò)負(fù)債大量收購(gòu)?fù)恋?，風(fēng)險(xiǎn)也就可能會(huì)越來(lái)越大。特別是頭部房企，大多本身就已經(jīng)負(fù)債規(guī)模比較大，有息債務(wù)比較多。在未來(lái)的時(shí)間里，應(yīng)當(dāng)把重點(diǎn)放在如何降低債務(wù)規(guī)模、減少有息負(fù)債等方面，而不能再利用“揚(yáng)湯止沸”的方式，不斷擴(kuò)大企業(yè)債務(wù)規(guī)模。這樣的結(jié)果，只會(huì)讓企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。
也正因?yàn)槿绱?，建議管理層能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和發(fā)展，在如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)規(guī)模、降低有息債務(wù)比重、降低企業(yè)負(fù)債率等方面出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定，倒逼房企做出改變，激勵(lì)房企加大商品房的銷(xiāo)售力度，回籠資金，歸還貸款，化解風(fēng)險(xiǎn)。也只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加健康。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#