身居?xùn)|莞，你會(huì)聽(tīng)到街頭車水馬龍的熱鬧，聽(tīng)到各處土地上施工的轟鳴聲，那都是城市生長(zhǎng)的聲音。一棟棟住宅樓房從無(wú)到有、從整齊排列到各具特色，爭(zhēng)當(dāng)人居標(biāo)桿。樓市供應(yīng)進(jìn)度在加快，住宅的品質(zhì)也在提升，這背后是品質(zhì)城市的發(fā)展需求，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)升級(jí)的體現(xiàn)。
自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺(tái)后，相關(guān)規(guī)劃利好直指東莞，在莞深同城化的加持下，東莞城市價(jià)值迅速提升，吸引了不少品牌房企進(jìn)駐，并不斷為實(shí)現(xiàn)“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
從合作拿地到合作開(kāi)發(fā)，“抱團(tuán)”模式已成為東莞樓市新潮流。
品牌時(shí)代來(lái)臨
東莞樓市投資吸引力增強(qiáng)
今年6月，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究》，其中公開(kāi)了2020年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力百?gòu)?qiáng)名單，名單顯示，東莞市投資吸引力排名靠前，位居第20名，直接體現(xiàn)了東莞市較高的投資熱度。
中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳發(fā)表評(píng)論，著眼于近幾年樓市最大的變化，明顯很多品牌開(kāi)發(fā)商、百?gòu)?qiáng)房企熱衷在粵港澳大灣區(qū)布局，其中，東莞成為了一個(gè)非常重要的布局點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約60%的百?gòu)?qiáng)房企都有在東莞拿項(xiàng)目。
為什么各大品牌房企選擇東莞？車德銳表示，首先東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，在國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，依然保持高質(zhì)量發(fā)展，去年?yáng)|莞市GDP突破9000億元，增速珠三角排名第一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更是跑出“加速度”，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升級(jí)。與此相隨的是產(chǎn)業(yè)與人才不斷涌入，東莞市在今后15年也將躋身常住人口超千萬(wàn)的“超大城市”之列，這也意味著住宅市場(chǎng)將展現(xiàn)強(qiáng)大的需求。
為了緩解供需矛盾，近年來(lái)，東莞還通過(guò)樓市政策調(diào)控大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。萬(wàn)科、碧桂園作為早期進(jìn)入東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的一批開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)已基本實(shí)現(xiàn)全面布局。中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心發(fā)布的2019年開(kāi)發(fā)商在東莞市場(chǎng)占有率排行榜顯示，萬(wàn)科地產(chǎn)和碧桂園集團(tuán)穩(wěn)居前二，其市場(chǎng)占有率分別達(dá)16.15%和12.43%，隨后的便是卓越集團(tuán)、金地地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等長(zhǎng)期活躍在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌開(kāi)發(fā)商。
東莞百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)市場(chǎng)占有率早在2017年已超過(guò)50%，并在往后幾年呈上漲趨勢(shì)，這意味著東莞已進(jìn)入了品牌開(kāi)發(fā)商時(shí)代，甚至有不少全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)駐。盡管市場(chǎng)份額不斷被瓜分，各大房企的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但外來(lái)房企搶灘布局東莞的信心和勢(shì)頭毫無(wú)削減。
參與城市更新
外地房企“花樣”挺進(jìn)東莞
土地就如進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門票，大多數(shù)房企都通過(guò)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)拿地走進(jìn)東莞，尤其在今年，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多“新面孔”，包括深圳前海、綠景、中梁、富力、中信城開(kāi)等。
隨著莞深融合速度加快，深系房企也轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)到東莞臨深區(qū)域。深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司作為一家實(shí)力國(guó)企，今年以52.78億元包攬?zhí)翉B鎮(zhèn)共9萬(wàn)平方米的“雙胞胎”商住地，首次進(jìn)駐東莞。近日，這兩宗地分別備案為前灣府和桂灣府，據(jù)了解，建設(shè)單位均為前?？毓?。
世茂今年在東莞土拍市場(chǎng)上也表現(xiàn)出積極的態(tài)度，接連獲取萬(wàn)江、沙田、虎門三宗地塊，還成功進(jìn)駐主城區(qū)。據(jù)悉，世茂早已通過(guò)城市更新項(xiàng)目（黃江黃京坑舊改項(xiàng)目）、收購(gòu)（世茂福晟錢隆華府項(xiàng)目）等方式涉足東莞市場(chǎng)，而今年的拿地更是表達(dá)其深耕東莞的決心。
今年依舊是東莞城市更新的爆發(fā)年，大批城市更新項(xiàng)目陸續(xù)出爐，加上東莞土地開(kāi)發(fā)度高，土地資源稀缺珍貴，因此除了土拍以外，很多外來(lái)房企通過(guò)拿下城市更新項(xiàng)目的方式，擴(kuò)充在東莞的土地儲(chǔ)備。就拿城市更新項(xiàng)目遍地開(kāi)花的富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，富力今年首進(jìn)東莞，便成立了深莞惠城市更新集團(tuán)，中標(biāo)虎門果利來(lái)市場(chǎng)項(xiàng)目的前期服務(wù)商、洪梅河西片區(qū)“HX—3單元”前期服務(wù)商等，在多個(gè)鎮(zhèn)街布局舊改項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人員分析，把中小房企、本土房企擋在門外的，是拿地的高門檻與高成本，本土房企囤地惜售也較明顯。那么本土房企如何突破重圍？合富研究院高級(jí)分析師李興旺曾發(fā)表觀點(diǎn)，“三舊”改造的進(jìn)度很難把控，尤其是居民區(qū)，眾口難調(diào)，因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，舊廠房改造是比較好的機(jī)會(huì)。
在多條力挽狂瀾的賽道上，有的本土房企轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有的憑借地區(qū)優(yōu)勢(shì)分舊改“大餅”，有的則借土地儲(chǔ)備資源優(yōu)勢(shì)與外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作打開(kāi)東莞市場(chǎng)。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#應(yīng)對(duì)更高要求
品牌房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成趨勢(shì)
從合作拿地到合作開(kāi)發(fā)，“抱團(tuán)”模式已然成為東莞樓市里的新潮流。論其原因，有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻越來(lái)越高，人們對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越多，只能互相借力了?！?/p>
再次著眼于今年的土拍市場(chǎng)，就有金地與龍湖聯(lián)合體在今年4月以32億元搶下茶山鎮(zhèn)站前路TOD地塊，后公布項(xiàng)目名為龍湖金地天曜城，將打造總建筑面積60萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體；另有佳兆業(yè)與時(shí)代聯(lián)合拿下中堂鎮(zhèn)豆豉洲地塊，共同奮力當(dāng)“島主”；世茂&佳兆業(yè)拿下虎門龍眼社區(qū)6萬(wàn)平方米商住地等。
在舊改領(lǐng)域同樣出現(xiàn)了聯(lián)合模式，本土房企在這方面的參與度會(huì)更高，比如中天、奧園、泰誠(chéng)在不久前聯(lián)手拿下清溪鎮(zhèn)清廈村鹿湖壩商住A更新單元，中天與萬(wàn)科也在今年拿下了位于長(zhǎng)安鎮(zhèn)的新民社區(qū)茅洲河沿岸產(chǎn)城融合類更新單元，合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已不止于住宅產(chǎn)品。
各大房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也一個(gè)個(gè)隨之面世。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前東莞市面上合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已超過(guò)30個(gè)，其中不乏品牌開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂之作，如保利金地·領(lǐng)峯、保利·首鑄天際、美的招商·東樾、佳兆業(yè)時(shí)代·芳華等。近日正式開(kāi)放營(yíng)銷中心及樣板房的海上明悅項(xiàng)目正是由世茂控股、卓越集團(tuán)以及金地集團(tuán)共同打造。據(jù)介紹，三大開(kāi)發(fā)商分工明確，分別負(fù)責(zé)拿地、營(yíng)銷、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而以此為代表的聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中受到的評(píng)價(jià)相當(dāng)高?！熬拖袷呛脦讉€(gè)大咖共同研發(fā)一個(gè)產(chǎn)品，取其精華，會(huì)讓人感覺(jué)比較專業(yè)、靠譜。”營(yíng)銷中心一名意向置業(yè)者說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士分析，合作開(kāi)發(fā)在拿地環(huán)節(jié)上可幫助房企降低拿地成本，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上可實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，另一方面，合作項(xiàng)目在管理上難度較大，對(duì)房企各方面能力也具有一定要求。
在土地資源稀缺、開(kāi)發(fā)難度大的背景下，“抱團(tuán)”已不是選擇，而是趨勢(shì)和常態(tài)。從今起，各品牌開(kāi)發(fā)商將以全新的姿態(tài)，在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)上再現(xiàn)光芒。