文|燃財經(jīng) 侯燕婷
11月25日晚間，新浪電影官方微博顯示，有網(wǎng)友收到短信提示，稱自己在北京泰禾影城（馬家堡4DX店）所購買的電影《一秒鐘》11月27日11：20分場因影院場次取消無法正常觀影。記者以“泰禾影城暫停營業(yè)”進行微信搜索，可看到北京、天津、西安、長沙、鄭州、南昌、諸暨、太原、大同、廈門、揚州、青島、咸寧、銅陵等多地泰禾影城于11月27日起暫停營業(yè)的公告，停業(yè)緣由為影城經(jīng)營策略調(diào)整。
泰禾的窘迫，開始廣為人知。事實上，泰禾的問題，遠遠不止如此。
誰也不曾意料到，曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)姣姣者的泰禾集團(4.000, -0.09, -2.20%)，有一天會陷入債務困境。而那些被認為是“豪宅”代言人的泰禾項目，竟大部分遭遇爛尾，那些“豪宅”的購房者們，成為了爛尾樓的受害者。
北京的朱媚便是受害者之一。2018年10月底，朱媚為了換房，賣掉原來的房子，耗資1000多萬元全款購買了泰禾北京院子二期（以下簡稱“北京院子二期”）的疊拼別墅。彼時，項目銷售告訴她，按照排期，她的房子需要到2019年4月才能網(wǎng)簽。
然而，2019年4月，朱媚并沒有等到網(wǎng)簽合同。2020年5月，北京市朝陽區(qū)房管局回復業(yè)主：2019年3月發(fā)現(xiàn)預售資金監(jiān)管專用賬戶資金不足，2019年4月停止了北京院子的網(wǎng)簽。
“監(jiān)管賬戶的錢被泰禾挪用了，僅剩2.27億元，達不到網(wǎng)簽要求的最低資金額度?？蓯旱氖?，我們業(yè)主相互一比對，發(fā)現(xiàn)購房款并沒有全部存入監(jiān)管賬戶，像我這種全款支付的，錢打進了泰禾其他的銀行賬戶，全沒了！”朱媚極為憤慨。
公開資料顯示，2017年9月，泰禾以59.6億元競得北京院子所在的朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29、2902-17、2902-15地塊，即北京院子二期用地。燃財經(jīng)了解到，北京院子二期所獲預售證僅包括2902-29地塊，即疊院部分地塊；而合院部分屬于“無證銷售”。
至今，北京院子二期合院的業(yè)主并未網(wǎng)簽，且北京院子二期從2019年國慶開始持續(xù)停工，一些樓棟只打了地基，交樓時間卻是2021年6月。
北京院子二期的工程現(xiàn)狀來源/受訪者提供
據(jù)統(tǒng)計，截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門、漳州、中山等城市，共有二十余個爛尾維權(quán)項目，包括北京院子二期、北京西府大院、北京昌平拾景苑、上海大城小院、太原金尊府、蘇州金尊府、杭州富陽大城小院、杭州院子、泰禾廈門灣、武漢知音湖院子、南京金尊府、中山金尊府、肇慶院子等。
樓盤停工致爛尾很常見，但在北京，現(xiàn)房也可以爛尾。
作為一個2001年興建的北京東三環(huán)豪宅項目，弘燕山水文園在當時遠近聞名。然而，從2020年9月份開始，山水文園五期二段（以下簡稱“山水文園·九御”）8棟樓的120戶業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)，自己買的房子被查封了。
近日，燃財經(jīng)記者來到現(xiàn)場，工地外有圍欄，可看到8棟樓的外立面已經(jīng)完工。圍欄之外，是生活氣息濃郁、人來人往的山水文園·東園。圍欄之內(nèi)，山水文園·九御則成為豪華小區(qū)中被遺忘的角落。
山水文園·九御現(xiàn)景 來源 / 燃財經(jīng)拍攝
2020年9月，30多戶業(yè)主被迫住進沒水沒電沒電梯的毛坯房?；?000萬元，到頭來卻像城市中的“難民”。
不僅僅是在北京，在其他城市同樣存在爛尾樓。如近期上了微博熱搜的河南鄭州豫森城，爛尾7年，幾千戶業(yè)主的處境更為嚴峻：整個項目連預售證都沒有拿到，更別提給業(yè)主的網(wǎng)簽合同?！八袠I(yè)主都是‘內(nèi)部認購’，只有購房協(xié)議，我交了40%首付，28萬多元，打水漂了?！毙は壬卩嵵荽蚬?，2015年4月份認購了豫森城一套100平方米的三居室，如今交房仍遙遙無期。
從法律意義上看，沒有拿到網(wǎng)簽合同，連“業(yè)主”都不是。而這些爛尾樓盤項目，還都存在開發(fā)商將土地或在建工程抵押貸款的情況，房子物權(quán)歸屬復雜。
根據(jù)《中國房地產(chǎn)報》日前報道，近期，有單位統(tǒng)計人民網(wǎng)留言板上面關(guān)于爛尾樓投訴，10年來共有8000多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。#p#分頁標題#e#
11月30日，記者在中國裁判文書網(wǎng)檢索關(guān)鍵詞“爛尾樓”，一共查詢到10367篇文書。在這些案件中，強制清算與破產(chǎn)的有17起。從年份上看，2015-2018年，關(guān)于爛尾樓文書數(shù)量不斷增加，2019年陡然增加1000多篇，今年已有1311篇。
一直以“院子”IP聲名遠揚的泰禾，2018年在售賣北京院子的時候，應該想不到這個項目會成為爛尾樓，連累2000業(yè)主。讓山水詩意融入城市的山水文園，卻讓東三環(huán)的“世外桃源”成為泡影，120戶購房者的新家將被查封。而火上社交媒體的鄭州豫森城，背后是幾千戶普通業(yè)主，那個丈夫離世、帶著女兒打工的底層打工婦女，這個寒冬要在爛尾樓里生活。
如何挽救危在旦夕的爛尾樓，似乎已經(jīng)發(fā)展成整個房地產(chǎn)行業(yè)需要思考的問題。
爛尾樓還能成為家園嗎？
林正是一家公司的總經(jīng)理，2018年年底的一天，在看到北京院子的項目介紹后，稍有點心動的他走進了北京院子的售樓部，現(xiàn)場銷售告訴他，剛好有一套被退掉的房子，符合他的需求?！澳鞘且惶?00平方米左右的上疊，陽光充足，房子旁邊還有一些水系景觀，感覺挺理想?！庇谑牵终F(xiàn)場交了10萬元定金，隨后不久，分次支付完1100多萬元全款，折合單價約5萬元/平方米。
林正比朱媚更關(guān)注網(wǎng)簽的進度，“當時泰禾一直拖著不給我們網(wǎng)簽，說國家要控制銷售流量，不讓樓盤項目一下子賣完，所以每周網(wǎng)簽的名額有限，諸如此類的說法?！被叵肫饋?，林正感覺慶幸，還好他當時沒有完全相信開發(fā)商的措辭，而是不停追問網(wǎng)簽流程，這使其成為第一批也是唯一一批得以正常網(wǎng)簽的業(yè)主。
朱媚就沒有那么幸運。2019年4月之后，沒有網(wǎng)簽的部分業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)地到房管局、住建委找說法，但成效一般。2020年4月，幾個熱心業(yè)主集合起來向有關(guān)部門申訴。
6月5日，北京市朝陽區(qū)房管局、債權(quán)人華融融德、監(jiān)管銀行大連銀行、施工單位中鐵建工、開發(fā)商泰禾錦繡進行“五方會談”，內(nèi)容包括：“恢復北京院子二期網(wǎng)簽資格”、“購房人將剩余購房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶”、“監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金專項用于疊拼產(chǎn)品的施工建設，不得用于其它工程建設”等。
于是，2020年7月初，房管局開放了網(wǎng)簽，朱媚終于得以跟其他鄰居一起去走網(wǎng)簽流程。不過，根據(jù)《業(yè)主給華融董事長的信》來看，“網(wǎng)簽后業(yè)主至今沒拿到購房合同，因泰禾公章被中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱‘中國華融’）扣管，華融不給合同蓋章?！焙髞碓谧〗ㄎ深A下，中國華融才給合同蓋章，業(yè)主們才拿到購房合同。
林正對燃財經(jīng)表示，泰禾將北京院子二期其中的合院部分、車位等用地抵押給中國華融旗下子公司華融融德資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“華融融德”），如今還有20多億元貸款沒有還，北京院子二期部分連預售證都沒有拿到，網(wǎng)簽更加不可能。“不過，我們業(yè)主認為，住建委讓疊院部分網(wǎng)簽，算是一個階段性的勝利?！币驗檫@次成功維權(quán)，業(yè)主們感到有希望，開始計劃“尾款自救”。
根據(jù)業(yè)主們的計劃，項目主體工程建設費用為7.22億元，而預期回款8.2億元，只要將業(yè)主的購房尾款用于工程建設，那北京院子二期完全能夠順利竣工。
然而，五方會談后，泰禾并沒有將會議內(nèi)容放在心上。7月底，業(yè)主發(fā)現(xiàn)預售監(jiān)管賬戶資金又被“挪用”了2560萬元，其中1600萬元轉(zhuǎn)給中國華融旗下的蕪湖融普明投資中心，用于償還泰禾欠中國華融的債務，僅有960萬元用于工程款。據(jù)業(yè)主了解，泰禾和中國華融在2020年6月下旬達成和解協(xié)議，共同申請完成劃扣。
根據(jù)《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》第六條，“商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設?！?/p>
北京金訴律師事務所主任、創(chuàng)始人、北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣律師對燃財經(jīng)指出，即使土地被抵押，監(jiān)管賬戶的資金仍受法規(guī)保護，仍然遵循“專款專用”的原則，也即只能用于項目的開發(fā)建設，不得挪作他用?！?/p>
事情到這里還不是最壞的，林正一眾業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來960萬元也無法用于工程建設，因為承建商中鐵建工主張?zhí)┖踢€拖欠其2.5億元的工程款。“本來業(yè)主想繼續(xù)向銀行交貸款，希望用監(jiān)管賬戶的錢來完成項目建設，但現(xiàn)在這種情況，大家都不敢放款了，要是都被泰禾拿去還華融和中鐵的債，僅僅8.2億元購房尾款，哪夠他填這個窟窿？”
11月12日，《泰禾北京院子二期業(yè)主聲明》對外公布，業(yè)主表明了支付購房尾款的要求，希望泰禾與中鐵建工清算債務，鑒于泰禾現(xiàn)狀，要求其先行返回5億元至監(jiān)管賬戶，償還欠中鐵建工的舊賬，之后再由北京市建委、業(yè)主、泰禾、總承包方四方共同協(xié)商，拿出控制性放款方案，“每月按工程產(chǎn)值釋放尾款，干多少活付多少錢。業(yè)主代表參與付款審核。”#p#分頁標題#e#
圖/ 受訪者提供
然而，泰禾并沒有理會業(yè)主這封公開信。11月27日，北京院子二期業(yè)主收到泰禾的“催款函”，內(nèi)容顯示，泰禾承認項目工程建設“停滯”，但將其歸因為業(yè)主沒有按時“放款”。
圖/ 受訪者提供
溝通無效，朱媚對燃財經(jīng)表示，“周一（11月30日），業(yè)主們又踏上了向北京市住建委、朝陽區(qū)住建委、朝陽區(qū)房管局投訴的路……”
北京院子二期一個項目就令人扶額，但事實上，與之相似的爛尾樓盤越來越多。
北京東三環(huán)的山水文園·九御，毛坯房建好，卻遲遲沒有交樓。根據(jù)媒體報道，項目于2016年即竣工，開發(fā)商捂盤惜售，直至2019年才申請了一棟樓的預售證。微博賬戶“@山水文園業(yè)主代表”在網(wǎng)上公開他收到的朝陽區(qū)房管局信息公開申請答復，他所購房子所在的山水文園5期2段20號樓均無任何預售、現(xiàn)售信息。
圖 / @山水文園業(yè)主代表 燃財經(jīng)截圖
購房者提供的信息顯示，爛尾無法交付的是山水文園五期二段共8棟樓，涉及約120戶。天眼查信息顯示，11月份就有46個人因“房屋買賣合同糾紛”將山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“山水文園”）告上北京市朝陽區(qū)人民法院。
“@山水文園業(yè)主代表”9月22日也在微博表示，“簽了律師的委托合同。接下去是漫長的訴訟路外加高昂的訴訟費用，各種政府職能部門還得繼續(xù)奔走，官司也得慢慢打。維權(quán)是一條耗時、耗材、耗力的艱難路，最后結(jié)果還完全不確定！目前人生遭遇最困難之事，可比工作創(chuàng)業(yè)要艱難！”對于無法確權(quán)的購房者來說，并沒有所謂的優(yōu)先受償權(quán)，如果開發(fā)商破產(chǎn)清算，他們或?qū)ⅰ卞X房兩空“。
河南鄭州的豫森城也是一個違規(guī)銷售的項目。公開資料顯示，豫森城是河南鄭州金水區(qū)2013年啟動的大孟砦城中村改造項目，2014年，開發(fā)商豫森地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“豫森集團”）在沒有取得預售證的情況下，以“內(nèi)購”形式將幾千套房售賣一空。
“樓盤離我住的地方挺近，位置很好，價格又比旁邊其他項目便宜，我想著就買一套吧?！毙は壬鷮θ钾斀?jīng)表示，項目2014年開始拆遷動工，原本定于2017年交房，但工程建設緩慢，2018年，全部樓棟封頂后徹底停工，爛尾至今。
肖先生指出，幾年來業(yè)主們都在不停地去當?shù)乇O(jiān)管部門反映，但收效甚微?！皾u漸地，去的人少了，隔三差五村里的老人會去一趟?！彼f，豫森城受到關(guān)注，就是因為8位購房者入住爛尾樓的事情被報道，其中的一位單親媽媽帶女兒住進爛尾樓的報道，更是引起了廣泛關(guān)注?！八ㄆ渲幸晃粯I(yè)主）也是沒辦法，老公不在了，自己帶著女兒，在外租房困難，也是沒辦法了才搬進去住?！?/p>
據(jù)肖先生了解，由于事情鬧上新聞，影響較大，項目所在的南陽路街道辦正在想辦法協(xié)商解決。北京時間日前采訪南陽路街道辦工作人員，其表示，目前正在積極引進新的開發(fā)商，已經(jīng)有一個意向的開發(fā)商，正在權(quán)衡。
作為一個城中村改造項目，豫森城還關(guān)乎一群等待回遷房的村民。“7年了，我們還飄在外面；7年了，還沒住上新房呢。”這是該村村民對當?shù)孛襟w表達的心聲。
曾經(jīng)滿懷期待可以住進新家，如今面對的卻是風雨飄搖的爛尾樓。這是每一位購房者無法面對的困局。
爛尾樓如何“生成”？
林正和朱媚一致認為，并不是外界所言的泰禾“債臺高筑”致使北京院子爛尾，“黃其森就是故意的?！?/p>
燃財經(jīng)查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，北京院子（備案名：泰禾麗景家園）于2018年10月1日獲得預售證（朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊，即疊院的預售證，不包括二期開發(fā)的合院），開發(fā)企業(yè)為北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司，準許銷售面積達10.4萬平方米，其中，已網(wǎng)簽面積為10.12萬平方米，銷售去化率達97%，獲得購房款近50億元。項目預售資金監(jiān)管銀行是大連銀行，專用賬戶名稱為“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司泰禾麗景家園”。
圖 / 北京市住建委網(wǎng)站 燃財經(jīng)截圖#p#分頁標題#e#
根據(jù)業(yè)主統(tǒng)計，泰禾在北京院子就用了20多個銀行賬戶，總共挪走項目的購房款近70億元。林正在泰禾全國的業(yè)主群，據(jù)他了解，北京院子并不是泰禾爛尾項目的孤例，“太原金尊府，4000戶的大社區(qū)，監(jiān)管賬戶竟只剩下20萬元！”
“一個限競房項目，泰禾違法挪用預售款達70多億元！目前項目停工半年多，拖欠數(shù)百名農(nóng)民工多月工資和總包1億多工程款，520戶2000多業(yè)主面臨無家可歸的悲慘境地！”每次說起這件事，朱媚就情緒激動，可以說對泰禾恨之入骨。她與大多數(shù)業(yè)主，現(xiàn)在都在焦慮地維權(quán)。
圖 / 網(wǎng)絡 燃財經(jīng)截圖
根據(jù)《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條 ，“項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金。”也就是說，泰禾明顯違規(guī)收取了項目預售資金。
山水文園·九御、鄭州豫森城也存在相似情況。
燃財經(jīng)查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，弘燕山水文園于2019年12月19日取得19號樓共計52套房的預售證，目前已網(wǎng)簽20套，成交均價10.33萬元/平方米。
而根據(jù)媒體報道，山水文園·九御在2019年6、7月即開始無證“認購”，現(xiàn)房總價1200萬元起，有人給了600萬元以上的首付，也有人全款7000萬元支付，這些錢都轉(zhuǎn)入山水文園私下的非監(jiān)管賬戶。
據(jù)肖先生反映，鄭州豫森城的“內(nèi)購”是偷偷進行的，“監(jiān)管部門管的時候就不賣，不管的時候繼續(xù)賣。”2015年，鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊向豫森集團下達了《停止違法行為通知書》，豫森集團被市房管局行政處罰8萬元，但豫森城商品房照賣不誤，沒有預售證的期房，幾億元的購房款，同樣被豫森集團收入囊中。
也就是說，購房者給的大筆首付款甚至全款，并沒有在法律上確定為購房款，沒有官方承認的預售流程，自然沒有房管局的預售資金監(jiān)管賬戶，購房者的錢悉數(shù)落入開發(fā)商的口袋。
王玉臣指出，挪用監(jiān)管賬戶資金在業(yè)內(nèi)幾乎成為一種常態(tài)，“一是監(jiān)管方面并不嚴格，二是挪用監(jiān)管資金的處罰力度不大，違法成本很低?！?/p>
關(guān)于商品房預售資金監(jiān)管，早在2010年，住建部出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》中，明確要求各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度，尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。
地產(chǎn)分析師嚴躍進稱，已出臺的各地預售資金監(jiān)管實施細則中，監(jiān)管主體一般包括監(jiān)管銀行和當?shù)卣??！氨O(jiān)管銀行與開發(fā)商的復雜關(guān)系一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。”
他解釋稱，從理論上講，銀行是監(jiān)管者，但銀行往往也與開發(fā)商有業(yè)務上的往來?！袄?，開發(fā)商在投標或工程實施時會向銀行借款，此時開發(fā)商若在工程實施中遇到資金困難，同時又沒有達到撥款的工程進度要求時，銀行如果不及時提供資金幫助，開發(fā)商很可能因為工程無法完成而無法償還銀行貸款，那么銀行會陷入兩難境地中?！?/p>
如果說，開發(fā)商違規(guī)收取和挪用監(jiān)管資金，是樓盤走向爛尾的開始，那么開發(fā)商將土地、在建工程甚至已售現(xiàn)房進行抵押融資，則讓爛尾樓難以復活。
根據(jù)購房者與泰禾簽訂的《北京市商品房預售合同》顯示，泰禾將2017年9月競得的北京院子二期部分用地抵押給蕪湖融普明投資中心（有限合伙），貸款40億元，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。
根據(jù)天眼查信息，蕪湖融普明投資中心為華融融德直接持股公司，也即是中國華融旗下公司。
顯而易見，泰禾無法還上這筆貸款。2019年9月，蕪湖融普明投資中心向北京市第三中級人民法院申請凍結(jié)泰禾投資、泰禾錦繡等泰禾系公司及黃其森妻子葉氏的銀行存款，共計約46.58億元。朱媚稱，目前泰禾錦繡的公章控制在中國華融手中。
跟北京院子相似的，山水文園也將項目進行抵押貸款，債權(quán)方是長城新盛信托有限責任公司（以下簡稱“長城新盛”）。
燃財經(jīng)查閱長城新盛官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其3月16日公告稱，2016年11月22日，山水文園與其成立規(guī)模38億的單一資金信托項目，期限5年，長城新盛債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日到期應還尚未歸還的本金1億元。公告顯示，抵押物即包括“山水文園”B區(qū)二段86229.69平方米的在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(quán)（其中17、18、19、20、31號樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計46699.69平方米）。#p#分頁標題#e#
天眼查信息顯示，11月5日，長城新盛以“公證債權(quán)文書糾紛”案由與山水文園、山水文園投資集團董事局主席李轍等對簿公堂。目前，長城新盛已經(jīng)申請強制執(zhí)行公證，并且已經(jīng)進入執(zhí)行階段。10月，有業(yè)主對自己被法院查封的房子提出了執(zhí)行異議，但最終被駁回。如果山水文園無法還上貸款，山水文園·九御的房子將直接被拍賣抵債。
鄭州豫森城同樣也被加了金融杠桿。根據(jù)《南方人物周刊》報道，G地塊的8號樓和9號樓最先被豫森集團抵押出去，用以融資。緊接著，承包工程的建筑公司拿不到建筑款，將豫森集團負責開發(fā)豫森城的子公司告上法庭，申請訴前財產(chǎn)保全。2020年9月25日，F(xiàn)地塊的三棟樓被法院查封。
對此，王玉臣評價，項目被抵押對于購房者的影響是很大的，一方面?zhèn)鶆者`約，債權(quán)人可以申請強制執(zhí)行，對工程、房屋進行查封；另一方面，這種融資也存在資金風險，開發(fā)商可以償債為借口轉(zhuǎn)移預售監(jiān)管資金，這種違法行為就可能導致項目爛尾。
爛尾樓如何拯救？
爛尾樓背后，是茍延殘喘的眾多房企，是無家可歸的千萬購房者。
7月30日，泰禾和萬科簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給萬科旗下海南萬益，轉(zhuǎn)讓價款合計為24.26億元，支付方式為現(xiàn)金支付。但此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設置了股份轉(zhuǎn)讓的先決條件：需要泰禾制定債務重組方案并與債權(quán)人達成一致，債務重組方案能支持公司恢復正常經(jīng)營。
泰禾9月29日公告稱，和萬科此前簽署的協(xié)議中部分條款尚未完全滿足，萬科目前無意單方面終止協(xié)議。10月31日，萬科董事會主席郁亮在媒體交流會上表示，“和泰禾的合作需要更多時間?！?/p>
顯然，萬科對泰禾的現(xiàn)狀很了解，并不想做虧本的生意。沒有辦法，黃其森必須尋找其他出路。11月12日，市場消息稱，泰禾將以10億美元作價出售上市公司板塊之外最重要的保險業(yè)務泰禾人壽，中國平安(92.400, 2.37, 2.63%)與陽光保險等公司有意收購。而此前2016年，泰禾投資花了106億港元從香港大新金融集團收購了相關(guān)公司，這次七折轉(zhuǎn)手，可見這是一筆”救命錢“。
2020年第三季度財報顯示，泰禾歸屬于母公司股東的累計凈虧損達到19.73億元，同比增長185.91%；一年內(nèi)到期的非流動負債為651.34億元，流動負債合計1722.37億元；而公司的貨幣資金為35.87億元，交易性金融資產(chǎn)為5378.03萬元，合計僅36.41億元。截至2020年10月23日，已到期未歸還借款金額為487.1億元，尚未支付的利息64.76億元，7筆債券先后違約。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月29日，泰禾11次成失信被執(zhí)行人，77次成被執(zhí)行人，最近一次被執(zhí)行是11月6日。此前，泰禾9月10日公告顯示，泰禾投資和其一致行動人葉荔、黃其森所持有的全部公司股份被輪候凍結(jié)。
對于泰禾債券違約，天風證券(6.080, 0.02, 0.33%)在最新研報中指出，“泰禾集團違約根本上是公司戰(zhàn)略與行業(yè)現(xiàn)金流規(guī)律之間背離造成的，直接原因則離不開疫情對銷售和回款的沖擊，而從管理上看，民企天然的擴張沖動，實控人個人激進的風格，均可能加重公司現(xiàn)金流困境?！?/p>
“高端路線、商業(yè)地產(chǎn)和無序多元化擴張，可能面臨回款慢、資金占用量大的問題，可能影響房企的信用資質(zhì)，是房地產(chǎn)債券投資中需要關(guān)注的重點。當然，一切歸根到底是企業(yè)管理的問題，也就是人的問題，警惕一些管理混亂、高層動蕩的企業(yè)?！?/p>
據(jù)《棱鏡》報道，一位已經(jīng)離職的泰禾高管認為，“泰禾除了破產(chǎn)重組，好像別無他途。”
上市公司泰禾尚且在破產(chǎn)的邊緣，中小房企山水文園更令人擔憂。
圖/ unsplash
曾經(jīng)的“百強房企”山水文園，最富盛名的項目就是北京東三環(huán)的山水文園大型住宅小區(qū)，但除此之外似乎并沒有什么值得一提的成果。2014年，山水文園掌舵人李轍突發(fā)奇想，牽手美國六旗集團，進軍文旅地產(chǎn)，揚言“要打造世界級IP”，未來10年在全國范圍內(nèi)建10個“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”。
2015年9月，“山水六旗國際度假區(qū)”選址落地浙江海鹽，許諾投資300億元，2016年開工、2019年開園。隨后不到四年時間，山水文園在沒有充足現(xiàn)金支持和經(jīng)驗加持的情況下，接連在浙江、重慶、南京三地簽約11個主題公園項目。#p#分頁標題#e#
事實就是，龍頭房企都沒有幾個做好文旅小鎮(zhèn)，而山水文園還沒有良好的住宅項目可以銷售回流資金，卻要大筆投資文旅項目，可見其中困難。2019年10月，由于項目施工方被欠付（工程）進度款，浙江海鹽山水六旗國際度假區(qū)全面停工。2020年1月，六旗集團公告稱，山水文園應付的費用出現(xiàn)違約，合作方變成“債權(quán)人”。
據(jù)媒體報道，山水文園自2018年年底就開始拖欠員工薪資、延期緩繳公積金和個稅，而2019年12月則有大范圍裁員風波。天眼查數(shù)據(jù)顯示，山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13次被列為失信被執(zhí)行人，81次成被執(zhí)行人，收到的限制消費令有80條。
同策研究院研究總監(jiān)肖云祥指出，中小房企當前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號召力不強，直接導致銷售力不足；運營能力低，效率不高；缺錢。
“很多中小房企都存在資金周轉(zhuǎn)效率低的問題，比如，一個幾萬平方米的小型項目，小房企開發(fā)周期長，項目周轉(zhuǎn)速度慢直接導致了資金周轉(zhuǎn)率下降。運營能力低產(chǎn)生的后果不僅加大了行業(yè)差距，還增加了房企自身的壓力。另外，中小企業(yè)融資難，導致這些房企在土地市場競爭力下降，喪失發(fā)展機會，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運營效率低，導致資金鏈更加緊張?！?/p>
當開發(fā)商掙扎在破產(chǎn)的邊緣，購房者還有可能拯救爛尾樓嗎？
在記者的調(diào)查中，北京院子的業(yè)主有強烈的自救意愿?！疤┖倘珖鄠€項目都處于爛尾狀況，現(xiàn)在幾乎沒有任何錢拿出來去救任何一個項目，所以我們不認為泰禾會推動事情的解決?，F(xiàn)在大家都盼著泰禾死，這樣各個小區(qū)還能活，如果泰禾一直活著，那就沒有太大可能交房了。”林正和朱媚都對燃財經(jīng)表示，他們希望泰禾被法辦，最后業(yè)主作為優(yōu)先債權(quán)人，能夠拿回主動權(quán)，重新招標，“把房子蓋起來?！?/p>
對此，王玉臣認為，“爛尾樓通過業(yè)主自救方式盤活，這在法律上是可操作的，但非常麻煩，風險特別高，失敗幾率很大?！?/p>
云南昆明“財興盛大廈”是少有的業(yè)主自救成功的爛尾樓案例。
圖/《少年的你》
據(jù)央視財經(jīng)11月21日消息，云南昆明著名的爛尾樓“財興盛大廈”，按照施工許可證竣工時間應為2010年3月25日，但因為開發(fā)商資金斷裂，工程遲遲不能交付。2014年小區(qū)業(yè)主自發(fā)成立自救維權(quán)委員會。按照每平方米200元左右的自救維權(quán)工程款，小區(qū)近500戶住戶自籌資金約1200萬元。2016年11月23日，小區(qū)完成所有項目竣工驗收。就在2020年11月19日，小區(qū)業(yè)主們終于拿到了等了12年的房屋產(chǎn)權(quán)證。
但并不是所有爛尾樓的自救都這么順利。
河南南陽的“鉑金時代”于2015年主體工程完成之后，因開發(fā)商“貸不到錢”徹底停工，2017年，業(yè)主們先后自發(fā)籌措7600萬元“自救”爛尾樓。經(jīng)過三年斷斷續(xù)續(xù)的建設，鉑金時代終于達到入住條件，并定于2020年10月31日交房。
然而，在開發(fā)商承諾的交房日前一天，一份交房流程傳出，稱“為了能夠使所有業(yè)主辦理房產(chǎn)證，實現(xiàn)房產(chǎn)增值，每平方米房價向上調(diào)整850元，專用于辦理房產(chǎn)證，不愿意調(diào)整房價的業(yè)主，可以原價無條件退房?！?/p>
王玉臣指出，一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產(chǎn)，其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。因此，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動?！叭绻麡潜P徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。”
此外，相對于施工人、抵押權(quán)人的受償權(quán)，購房人享有基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)，但這個優(yōu)先受償權(quán)有行使前提?！氨仨氁鹪V，要進入法律程序。否則等銀行、施工人等把錢劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)?！?/p>
*應采訪者要求，文中朱媚、林正均為化名。
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