本報記者馬梅若
長租公寓暴雷，這已不是第一次了。
近期，繼多家長租公寓機構(gòu)破產(chǎn)、跑路后，被視為“頭部企業(yè)”的蛋殼公寓又爆出拖欠供應(yīng)商賬款、房東租金和租客被斷水?dāng)嚯姷南?。該企業(yè)曾號稱國內(nèi)第二大的長租公寓。
令市場稍感寬慰的消息是，幾乎與蛋殼暴雷事件同期，自如于11月30日宣布戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓。并購?fù)瓿珊?，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運營50余個集中式公寓項目。對此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類并購成為今年長租公寓降溫潮中的一道曙光，說明長租公寓依然有優(yōu)秀的企業(yè)，類似收購也說明長租公寓發(fā)展的步伐依然不停滯。
然而，單一的并購事件難以完全平復(fù)市場情緒，更無法解決被卷入其中的“租房者”維權(quán)難題以及長租公寓自身的發(fā)展困境。大多數(shù)市場分析人士表示，當(dāng)前市場上的大多數(shù)長租公寓都存在資金周轉(zhuǎn)難題，而從長期看，缺乏可持續(xù)的盈利模式則是最根本的問題。
“2015年到2018年間，長租公寓在政策的鼓勵、資本的扶持下快速發(fā)展，現(xiàn)在則進(jìn)入了一個盤整期。然而，該行業(yè)一度模仿互聯(lián)網(wǎng)模式的‘唯快不破’，在租賃業(yè)務(wù)本身沒有夯實的情況下，就高舉高打，希望通過快速上市來解決盈利問題，這是目前很多長租公寓存在的問題?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者。
而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時表示，市場上當(dāng)下所謂的長租公寓大都是假長租公寓，真二房東，其主要的兩大特征是賺取租金差價與挪用資金?！伴L收短付”是這一類型企業(yè)的最大特征。他強調(diào)：“我們需要的長租公寓，絕不是這類二房東機構(gòu)?！?/p>
隨著過去兩年里機構(gòu)的陸續(xù)暴雷，問題早已出現(xiàn)。然而，至今尚未有一個明確的解決方案。長租公寓，究竟路在何方？
對于已進(jìn)入市場的存量企業(yè)而言，克制盲目擴張沖動，保持穩(wěn)健經(jīng)營非常重要。在李宇嘉看來，出現(xiàn)問題的公寓大多是互聯(lián)網(wǎng)系、創(chuàng)業(yè)系的企業(yè)，急于求成。由于長租公寓前期往往需要大量的資金投入，一旦存有快速周轉(zhuǎn)、擴大規(guī)模的盲目發(fā)展沖動，很容易遭遇資金鏈危機。他表示：“傳統(tǒng)開發(fā)商推進(jìn)的長租公寓建設(shè)品牌擴張速度較慢，仍處于模式探索階段，相對比較穩(wěn)健。而像自如這樣的企業(yè)，長期深耕住房租賃領(lǐng)域，對業(yè)務(wù)理解比較透徹，這也是一大優(yōu)勢?！?/p>
記者在綜合多方數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，上述穩(wěn)健型企業(yè)在2020年進(jìn)行了一些主動收縮的“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。疫情沖擊下，市場形勢的變化或是主要原因。然而，這種“收縮”并不意味著業(yè)務(wù)疲軟。以萬科泊寓為例，2020年中報披露，盡管2020年上半年泊寓城市擴張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城，但保持了較高的出租率。但在拓房數(shù)量及租金收入兩大指標(biāo)上，泊寓在房企系長租企業(yè)陣營中位次靠前。而且，克而瑞租售監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬科泊寓開業(yè)6個月以上項目出租率攀升至93.7%。
加強監(jiān)管的呼聲也十分強烈?！白饨鹳J等產(chǎn)品必須取締”，張大偉表示長租公寓最大的問題，不在于推漲房租，而是金融化帶來的“資金池”，現(xiàn)在的長租公寓已經(jīng)不是一個租賃企業(yè)，而是一個個“金融企業(yè)”。他指出，長租公寓是一個以時間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實都只是資金池的補充，“租金貸”等產(chǎn)品更是將房主的預(yù)期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以動用，帶來了市場風(fēng)險。
除了上述防風(fēng)險政策，更重要的是找到可持續(xù)發(fā)展路徑?！霸谑袌雠嘤冢绻麤]有政府資金補貼或政策鼓勵，這一市場很難成長起來。隨著經(jīng)濟穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過去幾年的租金價格上漲明顯開始放緩，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)。這對于二房東類型的租賃公寓影響非常大，因為鎖定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價格，而未來租金平穩(wěn)的預(yù)期下，盈利難度很大。”張大偉表示。
李宇嘉也同意這一看法?！爱?dāng)前，獲取房源的成本太高了，長租公寓‘賺差價’的模式很難持續(xù)?！彼硎?，未來可以通過存量的商業(yè)辦公改租賃、推動集體土地建租賃住房等方式來降低房源成本。此外，他補充，租房市場的穩(wěn)定，也有賴于“房住不炒”政策的堅決落實。