“已經(jīng)在勸退房了，你們做好心理準備”，一深圳購房者在微信群里說，“查得比華潤還嚴，銷售說今天很多人沒通過，還是有代持的。”
日前開盤的萬科瑧山海正在組織購房者線下簽約，從購房者反饋來看，銀行嚴查資金來源。
“就好像被審問一樣”，另一購房者說，“群里面好幾個人都去過簽約現(xiàn)場，應(yīng)該都知道銀行的態(tài)度。一旦銀行查出資金有問題，首付六成都沒希望。反倒是有一些有經(jīng)驗的炒房客把銀行流水做得滴水不漏?！?/p>
據(jù)悉，針對“代持打新”現(xiàn)象，近日來，深圳市金融系統(tǒng)、住建系統(tǒng)等相關(guān)主管部門紛紛出招，分別就資金來源、購房人資料等嚴格審查。
馮少文 王春艷
現(xiàn)象 從“打新”熱到出現(xiàn)“代持打新”
“不想幫你代持了，我計劃自己買”。在華潤城潤璽1期開盤的前一天，深圳市民張女士的表妹如是告訴她。為實現(xiàn)三成首付，張女士借來表妹的購房名額，認籌華潤城潤璽1期，公證搖號結(jié)果顯示，他們順利進入選房名單。讓張女士意外的是，表妹反悔了。
深圳新房住宅備受市場追捧，源于新房備案價格明顯低于周邊二手房價格，市場認為“買到即賺到”。
以華潤城潤璽1期為例，備案均價約13.1萬/㎡，而據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，其周邊二手房成交單價普遍為十七、八萬，由此產(chǎn)生了高達5萬/㎡的價差，即使以購入最小面積約100㎡的戶型計算，一套房子的價差也有500萬元。
因此，剛過去的11月，華潤城潤璽1期引發(fā)“代持打新”的討論，在深圳樓市空前熱烈。特別是開發(fā)商發(fā)布該樓盤的購房人名單之后，網(wǎng)傳的“代持打新”案例不絕于耳。有市民表示，“我們公司老板找了6個員工‘打新’，誰中了就用誰的名額買”。
實際上，最近一輪“打新”熱在深圳已經(jīng)上演半年之久。今年6月，位于光明的金融街(6.700, -0.02, -0.30%)華發(fā)融御花園1期入市，吸引8997人參與搖號選房，中簽率僅4.38%，創(chuàng)下深圳樓市史上最難“打新”的樓盤紀錄。
調(diào)查 剛需型樓盤鮮有“代持打新”
“‘代持’行為的根本原因，是利益驅(qū)動”，深圳市住房研究會執(zhí)行會長陳藹貧指出，“代持”是房地產(chǎn)市場中的個別現(xiàn)象，而非普遍情況。他強調(diào)，當前深圳新房住宅供應(yīng)不斷增加，以及后期房產(chǎn)稅的征收，購房者應(yīng)當理性看待當前的房地產(chǎn)市場。
實際上，從整體來看，除了華潤城潤璽1期等個別熱盤，其他剛需型樓盤“代持打新”的情況不多見。如，同樣位于沙井的星河融御三期，開盤僅售出85%的房源；而位于光明的兆邦基端慧苑，依靠三級市場“轉(zhuǎn)介”才售完；在龍華的萬科北宸之光，由于開發(fā)商信心不足，開盤前就啟動了“轉(zhuǎn)介”。
另有樓市觀察人士則指出，引發(fā)“打新”熱的根本原因是“限價”。而“代持打新”則是由于銷售樓盤總價太高，導(dǎo)致有能力的市民沒有資格，有資格的購房者缺乏資金。因此，兩者結(jié)合，是“限價”下的房地產(chǎn)市場行為，其本質(zhì)是“無房優(yōu)先”與總價千萬房款支付能力的背離。
值得留意的是，新一輪深圳樓市“限價”，最早始于2016年10月4日發(fā)布的“深八條”。受“限價”影響，自2016年11月-2019年4月間，全市新房成交價“平穩(wěn)”，房價趨勢中幾乎呈水平線狀。
而由于“限價”，華潤城三期、招商雙璽成為深圳樓市中首批被“打新”的樓盤。2018年6月，華潤城三期因采用低于周邊二手房價的備案價開盤，引來大批購房者：6776人選741套房，開盤9小時后售罄。同時期開盤的招商雙璽，總價1672-6559萬，引來666人選167套房，更是產(chǎn)生了“5000萬蹲”的說法。
出招 主管部門聯(lián)合行動
“各律師事務(wù)所，請排查本所內(nèi)有無律師受委托擬定或見證關(guān)于華潤城潤璽1期‘代持’協(xié)議情況，若有上述情況請各所統(tǒng)一匯總后報我局法促科?！?2月7日，一則由深圳福田區(qū)司法局發(fā)布的消息在網(wǎng)上流傳。#p#分頁標題#e#
目前，“代持打新”已受到社會各界關(guān)注。11月28日，新華社發(fā)表時評點名深圳樓市“打新”熱；11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡表示，關(guān)于媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中。
據(jù)了解，針對近期“代持打新”樓市現(xiàn)象，各相關(guān)主管部門已聯(lián)合行動。知情人透露，金融系統(tǒng)已在嚴查購房者的資金來源。而住建部門則在“i深圳”APP上線“購房誠意登記”系統(tǒng)，同時啟用了前海公證處“公證選房”小程序。
多措并舉，“代持打新”熱潮明顯得到降溫。據(jù)悉，12月8日開盤的萬科瑧山海，棄購人數(shù)達到309人。有購房者表示，棄購者中部分擔心銀行審查嚴格。
對此，有業(yè)內(nèi)分析，華潤城潤璽1期后，“代持打新”人士退出，剛需選購稀缺新建住宅的機會增加了。
律師說法
“代持打新”中
雙方均有風險
今年11月以來，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒接到數(shù)十起“代持打新”的法律風險咨詢，甚至要求就“代持”做律師見證。
周爭鋒表示，在“代持打新”中雙方都有法律風險。實際產(chǎn)權(quán)人法律風險方面，他指出：
第一，代持人反悔，導(dǎo)致被代持人無法取得所購房產(chǎn)所有權(quán)。情形一是雙方對于代持名額費用已經(jīng)約定的清楚，但不排除“打新”成功后代持人給其他人代持。另外一種情形是，名義產(chǎn)權(quán)人在打新成功以后認為自己的名額非常值錢，提出其他要求。
第二，代持人私自出售、贈與、出租房屋或?qū)⑺值姆课萦糜诘謧４秩怂阶猿鍪?、贈與，實際產(chǎn)權(quán)人可以依法行使撤銷權(quán)，撤銷出售、贈與；同時，主張雙方惡意串通確認出售、贈與無效。但對代持人私自用房屋向外借錢抵債的問題，實際產(chǎn)權(quán)人無法控制。
第三，因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房產(chǎn)被法院查封、拍賣、執(zhí)行。依據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記在誰名下就推定房子是誰的。那么，在登記產(chǎn)權(quán)人欠外債時，債權(quán)人就有權(quán)利申請法院查封這個房產(chǎn)并拍賣執(zhí)行。
另外，還有房產(chǎn)代持人因婚姻狀況變化導(dǎo)致代持房產(chǎn)被分割的情形。
而關(guān)于代持人的法律風險，他認為：第一，增加購房成本，影響家人和個人購房。因為代持人現(xiàn)在用了自己首次貸款的資格，那么在結(jié)婚以后，代持人家庭要購房時將面臨著高額的首付。第二，可能影響產(chǎn)權(quán)代持人的個人征信記錄。如果實際產(chǎn)權(quán)人的資金鏈斷裂沒有辦法支付月供，則會導(dǎo)致銀行提前解除借款合同，影響代持人自己的征信記錄。