回顧2020年，長沙應(yīng)該是最受爭議的城市。
大家原本以為2020年，長沙應(yīng)該有一輪報復(fù)性補漲。畢竟相比同量級城市，長沙這個億GDP俱樂部成員，房價卻如此親民，不合理不合理，肯定要暴擊啊。
2020年馬上過去了，長沙還是那個長沙，限漲5-10%，城市均價依然沒有破萬。
如果說長沙今年真有什么存在感，就是7月深圳住建局去長沙學(xué)習(xí)、11月東莞住建局去長沙學(xué)習(xí)、12月住建部表揚長沙。
你說去學(xué)習(xí)吧，也沒學(xué)出個啥效果，用圈內(nèi)人的說法，就當(dāng)學(xué)了個寂寞吧。
畢竟長沙的樓市真相并沒有那么簡單，不是哪個城市都學(xué)得了，學(xué)得起的。
官方宣傳口徑是：
2019年11月29日，湖南省委常委、長沙市委書記胡衡華在《人民日報》發(fā)文表示：
“長沙堅決擺脫對房地產(chǎn)的依賴、對土地財政的依賴，走出一條以制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為代表的實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展之路。目前，長沙財政對土地的依賴不到40%。
賣地來錢快，但不可持續(xù)；制造業(yè)發(fā)展慢，但可持續(xù)，是立市之本、強市之基
。在當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益面前，我們堅決選擇后者。抑制房價“虛火”、做大實體經(jīng)濟、做強制造業(yè)這條路，我們會一直走下去?！?/p>
長沙限購政策
長沙房價低，最直接是因為限購嚴(yán)格，但深究長沙低房價的根本原因，又沒有那么簡單。
在長沙，6000元甚至可以買到未來準(zhǔn)地鐵口的項目，你不覺得蹊蹺嗎？
難道真是因為長沙是紅色革命城市、政治覺悟高，真的如長沙規(guī)劃展覽館中所寫的“位卑未敢忘憂國”？
土地財政，幾乎是這一輪二線城市轟轟烈烈城市擴張最直接的推動利器，難道長沙真的例外？
不！那是因為長沙之前不科學(xué)、不合理的土地天量供應(yīng)。在土地不值錢的時代，長沙大舉開發(fā)新城，土地早早出讓，而且很多還是百萬方的大盤。
簡而言之，就是地賣早了，還賣了不少，現(xiàn)在長沙無法整體控盤。
土地超節(jié)制的井噴供應(yīng)，不僅造成了樓面價一直難以提升，還造成開發(fā)商之間的大盤惡戰(zhàn)和捂盤；多個新城同步推進(jìn)，成長周期非常長；部分中小房企的爛尾破產(chǎn).......長沙今天的低房價，是在承受之前不科學(xué)不合理的天量土地供應(yīng)的苦果。#p#分頁標(biāo)題#e#
現(xiàn)在長沙的本地開發(fā)商、城投集團、單位都掌握了不少土地，所以長沙真正的大地主，并不是長沙政府。
芒果臺明星、主持人、工作人員，全都是住在芒果臺自己建的馬蘭坡社區(qū)，而不是去外面買商品房。長沙的單位基本都有家屬院，著名上市公司三一重工和中聯(lián)重科也圍了一大片地塊建單位房。
這些單位自建房比商品房便宜一半的都有，都是早期的定向劃撥，完全可以滿足絕大多數(shù)長沙人的居住需求。
大量的單位自建房，一定程度上是沖擊了長沙商品房市場。
一方面是減少了剛需、改善的需求，長沙人不一定需要買商品房，也有居住的替代品。
另一方面是減少二手商品房的流動性，單位房最大的特點就是穩(wěn)定，基本不會有什么置換。
我們想要看懂一座城市的房地產(chǎn)，最重要是看兩個方面。
1. 土地
一定要看這座城市的土地掌握在誰手里，才能找出樓市的根本矛盾，有土地才能談得上土地財政和空間運營。
長沙土地不完全掌握在官方手里，逼著政府想要GDP，只能靠產(chǎn)業(yè)靠稅收。
要怪就怪長沙當(dāng)年為了基建，將大量的土地低價賤賣，畢竟天生不是富二代，還不能賣家里的鏟子嗎？相當(dāng)于賣掉了祖?zhèn)鞯募业?，現(xiàn)在只能硬著頭皮自己掙。
2. 熱錢
還要看這座城市虹吸的是哪里的熱錢，購買力來自哪里。
長沙離廣深太近，人才被這兩大城市虹吸得非常嚴(yán)重，每年都有湖南人源源不斷地踏上南下的列車，匯入廣深的996大軍。
所以長沙也無法跟廣深比產(chǎn)業(yè)，那就只能找準(zhǔn)自己的優(yōu)勢，打出“低房價”的王牌。用低房價吸引那些因買不起廣深房子的年輕人回流長沙。
長沙高校畢業(yè)生“留長率”從2018年的44.1%增長為2019年的45.31，或許是對其回饋的最好縮影。
這樣的長沙，我們也不能去評價它的對錯，畢竟一座城市的房價格局就是多重歷史原因成就的結(jié)果。
長沙的低房價也導(dǎo)致了一些負(fù)面影響。
在這一輪二線城市轟轟烈烈的城市化擴張進(jìn)程，長沙明顯開始掉隊了，城建推進(jìn)慢，老城區(qū)拆遷推進(jìn)慢，新城區(qū)建設(shè)慢，因為政府太缺錢了。
長沙五一廣場周邊城市道路極其擁擠，就是因為隨著城市化擴張，沒有合理化拆遷、擴張道路，導(dǎo)致現(xiàn)在的五一廣場人群擁擠雜亂、車流擁堵、城建混亂。
地標(biāo)華創(chuàng)廣場旁邊是破敗的棚戶區(qū)，要穿過一群可以進(jìn)博物館的房子，才能去到地鐵站。
這些房子如同城市的瘡疤，盤桓在長沙本就狹窄的主城區(qū)，拖著長沙的現(xiàn)代化改造停滯不前，遲遲沒有改造。#p#分頁標(biāo)題#e#
還有長沙的梅溪湖新區(qū)，建設(shè)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上同等級城市的新區(qū)，至少差了武漢光谷新區(qū)一大截。
從直觀上看，梅溪湖新區(qū)的公共配套、基建工程、城市綠化都是比較剛需粗放的，甚至連高壓線入地都沒有做到，更別說超前規(guī)劃的地下綜合管廊。
還有，長沙也是著名的大盤之城，也是非常典型的價格惡戰(zhàn)的城市，產(chǎn)品遲遲沒有提升。
不管是一江春水穿城過的湘江兩岸、梅溪湖公園環(huán)繞的新區(qū)還是人煙稀少的高鐵新城，都是動輒4.0以上的容積率，然后兩個百萬大盤臨街而立，競爭激烈。
但又受制成本與限價，兩個項目并不能有什么產(chǎn)品錯配或設(shè)計特色，都是在批量化生產(chǎn)低鋼筋水泥搭起來的四方格，完全沒有一點點價差可言。
當(dāng)全國大多數(shù)城市都在推廣成品房，長沙現(xiàn)在在售項目還大多數(shù)是毛坯，產(chǎn)品設(shè)計也不是多元，為了壓縮成本，套圖是常態(tài)。
這些年大火的新中式，走遍濱江新城、梅溪湖、河?xùn)|北側(cè)、洋湖、省府板塊、高鐵新城，也看不到一個，遍地都是低配剛需盤。
未來的長沙產(chǎn)品會越來越剛需化，產(chǎn)品中庸、均衡、沒有亮點，沒有什么出彩之處。
以后我們會聽到房企做開發(fā)的人，會去北上廣深杭蘇、甚至是武漢重慶成都學(xué)習(xí)，但可能不會去長沙學(xué)習(xí)。
長沙的房地產(chǎn)，光有面子，失了里子。
這樣的長沙，對還是錯？
房地產(chǎn)調(diào)控，不是一個光靠政治覺悟就可以掙得面子又能掙得里子的活兒。
現(xiàn)在的長沙太想把主城區(qū)面積撐大，太想把GDP再提升一個檔次，太想做成千萬人口的城市。
治大國如烹小鮮，講究的是政治正確和經(jīng)濟發(fā)展之間的平衡之術(shù)。