破壞了寶貴的海岸資源
卻沒有建成預(yù)期的“旅游度假勝地”
只有成片水泥鋼筋森林
背后的深層次問題是海岸線開發(fā)的亂象
臨海小城模式困境：
海景房、養(yǎng)老夢和空城計(jì)
本刊記者/楊智杰
山東乳山海景房的銷售現(xiàn)場，充滿著魔幻的儀式感。
“現(xiàn)場工作人員請起立，讓我們恭喜來自河南省鄭州的××先生，成功預(yù)購金鼎·銘城8號樓××室，讓我們掌聲歡迎，謝謝加入！”主持人高亢的聲音從話筒中傳出，一位中年男士被請到眾人面前。售樓處大廳分散的數(shù)十位銷售人員暫停講解，起立、轉(zhuǎn)身立正，對著購房者豎起拇指，踏著音樂節(jié)奏鼓掌，還有人燃放了禮花。
這是乳山市銀灘金鼎·銘城售樓處。11月下旬，銀灘已是淡季，游客在“十一”之后退潮。夜幕降臨，沿著海岸線的絕大多數(shù)房子沉入黑暗，無人居住，恍若空城。金鼎售樓處是最熱鬧的一角，兩輛大巴車停在路邊，大廳里的幾十張桌子坐滿了人，以中老年人居多，每隔幾分鐘便有人付下購房定金。
近期的一些風(fēng)波并未消減乳山看房團(tuán)的熱情。而針對銀灘房地產(chǎn)“亂象”，乳山市委市政府成立聯(lián)合調(diào)查組進(jìn)行整頓，其中包括中介虛假宣傳及海景房銷售模式等問題。
多年來，看房團(tuán)糾紛，養(yǎng)老夢碎，淡季成空城，始終如一團(tuán)陰影盤旋在乳山頭頂，也是國內(nèi)諸多臨海小城市發(fā)展困境的縮影。
買房團(tuán)的套路
2019年4月，經(jīng)熟人介紹，李夢年過60歲的母親參加了翔海房產(chǎn)組織的晚宴，在現(xiàn)場繳納了1萬元，參加翔海房產(chǎn)1萬抵3萬的活動后，母親加入了乳山買房團(tuán)。
買房團(tuán)，是國內(nèi)房地產(chǎn)常見的一種營銷方式。地產(chǎn)商或中介公司以看房為由頭，組織有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中老年人，低價(jià)或者免費(fèi)乘大巴去某地售樓處看房、游玩，包餐費(fèi)、包住宿費(fèi)、包車費(fèi)。購房者看似占了便宜，也容易走入買房團(tuán)陷阱。不少樓盤因違法預(yù)售、夸大事實(shí)宣傳等行為，引發(fā)大量糾紛。在眾多濱海城市中，乳山買房團(tuán)最為出名。
4月26日，李夢母親乘坐大巴到達(dá)乳山，次日在翔海房產(chǎn)工作人員帶領(lǐng)下參觀了小區(qū)。“翔海房產(chǎn)工作人員表示，當(dāng)?shù)嘏涮淄晟?，后續(xù)會有協(xié)和醫(yī)院分院在小區(qū)后方落地，有跨海隧道可通大連、韓國，極力鼓吹當(dāng)?shù)丨h(huán)境優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，適宜養(yǎng)老，并且升值空間可觀?！崩顗舾嬖V《中國新聞周刊》，母親交了7萬元定金，定下了一套50.7平方米的房子。
遠(yuǎn)在湖北的李夢父親收到了扣款短信，聯(lián)系李夢母親沒有回應(yīng)，直到她回來，家人才知道她已經(jīng)定下來一套海景房。
李夢詳細(xì)查看了認(rèn)購書以及定購收據(jù)，發(fā)現(xiàn)宣傳手冊以及位置信息寫的是長城文華苑，而母親實(shí)際定下的房產(chǎn)為長城文華花苑，收款方是乳山長城房產(chǎn)開發(fā)公司，也不是翔海房產(chǎn)。她帶父母到翔海地產(chǎn)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)了更多漏洞。翔海房產(chǎn)稱，小區(qū)離乳山火車站近，僅需半小時(shí)公交路程。而李夢查詢發(fā)現(xiàn)，乳山火車站離小區(qū)有35公里，乘公交車需要2小時(shí)左右方可到達(dá)。她想進(jìn)一步了解小區(qū)附近醫(yī)院和跨海隧道項(xiàng)目，地產(chǎn)公司卻拿不出有效的政府文件。
乳山市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人對《中國新聞周刊》回應(yīng)，乳山并沒有在建設(shè)北京協(xié)和醫(yī)院分院的項(xiàng)目。而開發(fā)商所宣傳的海底隧道，是2008年韓國方面提出的中韓海底隧道構(gòu)想，但也僅僅停留在構(gòu)想，近十年未有任何實(shí)際進(jìn)展。
為區(qū)分買房團(tuán)和本地購房者，開發(fā)商會采用兩套銷售隊(duì)伍，互不干擾，銷售價(jià)格也不同。“團(tuán)里的客戶我們是不接待的，他們過來后管吃管喝管住，這都要均攤到成本上?！币晃回?fù)責(zé)接待本地客戶的業(yè)務(wù)員告訴媒體。
政府對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的銷售套路很清楚。乳山市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，近些年，乳山在規(guī)范銷售市場，打擊虛假宣傳、不正當(dāng)招攬業(yè)務(wù)、誘騙消費(fèi)者交易等行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域治理，制定出臺了規(guī)范中介機(jī)構(gòu)、規(guī)范銷售和開展銷售價(jià)格檢查等文件。#p#分頁標(biāo)題#e#
但問題至今仍未根治，甚至收效甚微。在裁判文書網(wǎng)上搜索“乳山、海景房”，個(gè)人參加買房團(tuán)定購銀灘預(yù)售商品房后，與地產(chǎn)公司或銷售中介產(chǎn)生糾紛的官司，近些年仍屢屢發(fā)生。
乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員孫英寧對《中國新聞周刊》坦言，銀灘房地產(chǎn)銷售很多是異地代理機(jī)構(gòu)，增加了監(jiān)管難度。此外，近期他們也在探索實(shí)行“冷靜期”，讓購房者在一定期限的冷靜期內(nèi)可以協(xié)商退房，從制度上規(guī)避退房退款難的問題。
虛幻養(yǎng)老夢
乳山位于膠東半島東南端，銀灘旅游度假區(qū)是號稱“天下第一灘”的國家4A級景區(qū)。在東西延伸21.3公里的海岸線上，分布著200多個(gè)小區(qū)，大多是30~80平方米不等的小戶型。據(jù)乳山市政府介紹，銀灘90%的一手房都已售出。
花二三十萬元或者五六十萬元，就能擁有一套“海邊的家”，看上去是不錯的選擇。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，海景房對于住房投資和消費(fèi)的誘惑力是最大的，從各大房企的投資策略和銷售策略看，也比較熱衷以“大?！钡葹轫?xiàng)目營銷的賣點(diǎn)。
外地人買房，并非都是為了居住，投資、養(yǎng)老、度假是外地人購買海景房的三大目的。
但近十年來，投資的效果不如人意。上述乳山官員介紹，2010年以后，大量二手房涌入了市場，多年來，二手房價(jià)都在2000~4000元/平方米上下浮動。
投資客之外，不少外地老人買海景房，目的是希望時(shí)時(shí)享受“面朝大海，春暖花開”。但現(xiàn)實(shí)中，海景房配套長期不完善，宣傳單上的美好愿景無法被兌現(xiàn)，使當(dāng)?shù)仉y以留住度假和養(yǎng)老的外地人，也進(jìn)一步限制了升值空間。
乳山作為縣級市，只有一個(gè)火車站，尚未通高鐵。人們?nèi)ザ燃?，得坐飛機(jī)或高鐵先到威?；蛘邿熍_，再轉(zhuǎn)大巴車到銀灘，路上要花費(fèi)兩三個(gè)小時(shí)。銀灘通了公交到市區(qū)，間隔30分鐘一趟。
乳山的房地產(chǎn)多主打“養(yǎng)老”概念，天然養(yǎng)吧、長壽之鄉(xiāng)都是吸引購房者的賣點(diǎn)。但是銀灘只有一家二級醫(yī)院，乳山市第二人民醫(yī)院。一位來銀灘定居6年的網(wǎng)約車司機(jī)告訴《中國新聞周刊》，銀灘的醫(yī)療設(shè)備不夠齊全，CT等許多檢查沒有辦法做，他拉過不少看病的乘客，要開車半小時(shí)到市里醫(yī)院。一個(gè)老人曾告訴媒體，她每次過來度假，都要備好半年劑量的藥品。
供暖問題也被一直被購房者詬病。上述乳山政府官員介紹，在2010年以前，銀灘的定位主要是度假區(qū)，小區(qū)周邊配套少。在200多個(gè)小區(qū)中，只有個(gè)別小區(qū)可以集中供暖，其他小區(qū)只能通過壁掛爐、電供暖、空調(diào)等方式自行取暖。
居住在憶海苑的王海燕每年都來銀灘養(yǎng)老。她今年60多歲，老家在河北唐山，每年4月左右來銀灘住上半年多，高血壓很少再犯。附近的宮家莊每逢三、九的日期有集市，生活也方便。但是因?yàn)闆]有暖氣，一入冬就少了人氣，她住的那棟樓有13層，夏天還有六七戶人家，過了國慶節(jié)，只剩下兩戶。
11月下旬，寒潮突至，王海燕和丈夫舍不得開壁掛爐取暖。下午4點(diǎn)，她早早回到臥室，打開電熱毯，坐進(jìn)被窩玩起了手機(jī)。她已經(jīng)定了12月初的機(jī)票，準(zhǔn)備和丈夫飛到女兒的城市過冬。
淡季成空城
銀灘只有兩個(gè)季節(jié)，淡季和旺季。
每年5月起，各地的游客都會來此度假。而“十一”過后，游客退潮，只剩下一些常住的中老年人和做生意的商戶。一到晚上，海景小樓和別墅漆黑一片，只有少數(shù)房間亮著燈。臨近海邊的一些餐館商鋪，大多數(shù)貼著“轉(zhuǎn)租”廣告，度假酒店、海邊的景點(diǎn)都歇了業(yè)。打網(wǎng)約車，往往要等上十多分鐘，得碰巧有司機(jī)剛從市區(qū)過來送人。
有中介曾告訴媒體，銀灘海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率只有10%。乳山市政府則向《中國新聞周刊》介紹，高峰期時(shí)銀灘常住人口10萬余人，冬季常住人口1萬余戶、近3萬人。
不僅是乳山，候鳥式經(jīng)濟(jì)在濱海旅游城市是常態(tài)。海南省政協(xié)曾在《進(jìn)一步加強(qiáng)“候鳥群體”服務(wù)管理發(fā)揮“候鳥人才”作用的調(diào)研報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，海南的“候鳥”人口多是來自東北的老人，占比超過一半，北京、內(nèi)蒙古、河北、山東等省區(qū)市的人口約占四分之一。#p#分頁標(biāo)題#e#
大量“候鳥”游客，促進(jìn)了濱海城市的旅游業(yè)，帶火了房地產(chǎn)行業(yè)，但也給當(dāng)?shù)貛砝_。乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員孫英寧表示，人們候鳥式居住，對當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)有很大影響，餐飲等店鋪只在5~10月開張，淡季許多業(yè)主回家后，服務(wù)行業(yè)就關(guān)門了，景區(qū)同樣面臨這個(gè)問題?？罩寐示痈卟幌?，不僅給小區(qū)的物業(yè)管理帶來難題，物業(yè)費(fèi)收取困難，也造成巨大的資源浪費(fèi)。
乳山市希望通過改善生活配套，讓“候鳥”留下來。上述乳山官員介紹，2008年前后，很多人來銀灘買房，但當(dāng)時(shí)銀灘的定位只是旅游度假區(qū)，并非按照城市規(guī)劃建設(shè)，學(xué)校、醫(yī)院、綠化等配套與房地產(chǎn)規(guī)模始終不匹配。
2010年之后，向政府反映配套問題的住戶越來越多，乳山市開始“踩剎車”。上述官員告訴《中國新聞周刊》，大約2014年后，除了棚改項(xiàng)目、開發(fā)商此前拿到土地尚未開發(fā)的項(xiàng)目外，當(dāng)?shù)卣阢y灘再也沒有批新的土地，還將銀灘的定位從旅游度假區(qū)調(diào)整為新城區(qū)，開始補(bǔ)舊賬。
但補(bǔ)舊賬存在很多困難。供暖方面，銀灘東西狹長走向，當(dāng)?shù)卣芯堪l(fā)現(xiàn)，采取集中供暖管網(wǎng)過長，熱損耗十分嚴(yán)重，加上銀灘“候鳥式”居住特點(diǎn)，冬季在此居住的人口少，更加重了集中供暖熱損耗。因此，乳山市決定在保持銀灘西部區(qū)域集中供暖的基礎(chǔ)上，采取空氣能、燃?xì)獗趻鞝t、電采暖等分散式供暖方式，解決群眾采暖需求。
乳山市政府提供給《中國新聞周刊》的一份資料顯示，近些年，乳山市正在補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)短板，已累計(jì)投入30多億元，實(shí)施了包括道路、園林綠化、亮化、供水排水、城市公交、教育醫(yī)療等系列工程。在交通上，萊榮高鐵將于2023年完工，屆時(shí)乳山將會邁入“高鐵”時(shí)代，到北京、上海僅需4個(gè)小時(shí)。
對于乳山這樣一個(gè)縣級市而言，要在短時(shí)間內(nèi)明顯改善基礎(chǔ)設(shè)施，幾乎是不可能的任務(wù)。乳山總?cè)丝?6萬人，市區(qū)人口僅為15萬。近20年來，人口出生率負(fù)增長，老齡化嚴(yán)重。2019年，乳山市政府財(cái)政收入為46.88億元人民幣，缺乏大的實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐。
上述官員對《中國新聞周刊》坦言，很多人質(zhì)疑銀灘醫(yī)院少、公交車班次少的問題，“我認(rèn)為他們質(zhì)疑得對，但是乳山作為縣級市，醫(yī)療水平只能如此，不僅僅是乳山，這是縣級市的普遍水平?！彼岬?，直到2019年，乳山市政府才有財(cái)力在市區(qū)新建3個(gè)公立幼兒園，投資1.5億元。銀灘的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同樣受限于政府的財(cái)政實(shí)力，“基礎(chǔ)設(shè)施改善肯定有一個(gè)過程，無論哪個(gè)環(huán)節(jié)，都需要很大的投資，并且經(jīng)歷長時(shí)間才能完善”。
海岸線開發(fā)過度
乳山的尷尬，只是中國眾多坐擁優(yōu)質(zhì)海洋資源的中小城市的縮影。
北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，膠東半島上的青島、威海、煙臺下轄的龍口和海陽，再往南，到浙江舟山、廣東惠州，以及海南三亞、廣西北海等城市，海岸線上遍布著密密麻麻的海景房。
“如今這些動輒幾千、上萬畝的大項(xiàng)目，夜幕降臨時(shí)，只有一片沒有燈光的建筑物，形如‘鬼城’?！鄙虾４髮W(xué)社會學(xué)教授顧駿曾撰文指出。他認(rèn)為，破壞了寶貴的海岸資源，卻沒有建成預(yù)期的“旅游度假勝地”，只有成片水泥鋼筋森林，背后的深層次問題是海岸線開發(fā)的亂象。業(yè)內(nèi)人士概括亂象背后主要有三點(diǎn)原因：一是開發(fā)時(shí)機(jī)不對，過早透支了海岸線資源；二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上，造成了破壞性開發(fā)；三是沒有一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)支撐，沒有健康的經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈，無法持續(xù)發(fā)展。
據(jù)上述乳山官員介紹，乳山海景房開發(fā)起步于1992年，外地開發(fā)商來到銀灘，當(dāng)時(shí)政府沒有規(guī)劃，對房地產(chǎn)也沒有定位，只是覺得“臨海需要開發(fā)，我們就開發(fā)了”。大規(guī)模開發(fā)始于2004年左右，幾年之內(nèi)，二十多公里的海岸線就擠滿了房子。2008年，乳山房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長了69.52%。2007年、2008年地方財(cái)政增長高峰時(shí)，乳山市政府財(cái)政收入中有六成來自房地產(chǎn)。
上述官員告訴《中國新聞周刊》，乳山很難借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“我們開發(fā)時(shí)間早，周圍城市發(fā)展晚，反而吸取了我們的一些教訓(xùn)，比如說在規(guī)劃上做了調(diào)整，但是他們也有自己的問題?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海景房是濱海城市不可或缺的部分，但是目前的問題是各地點(diǎn)狀開發(fā)，缺乏省一級集中規(guī)劃。
全國政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭松海曾多次在山東省兩會上提交專項(xiàng)提案，呼吁山東省嚴(yán)控海岸線房地產(chǎn)開發(fā)。他和團(tuán)隊(duì)曾實(shí)地走訪了山東沿海多個(gè)城市，幾乎每一個(gè)城市下面的縣、市，凡是沿海的地方，都建成了一片片商品房，單個(gè)項(xiàng)目面積超過千萬平方米的不在少數(shù)。
更惡劣的是，2010年后，借國家強(qiáng)調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)之名，一些城市明確提出“向海洋要土地”，興起“填海造房熱”。據(jù)新華社報(bào)道，在海南、廣東、山東、遼寧等部分沿海城市，不少樓盤通過填海不斷擴(kuò)建“海景房”。時(shí)任國家海洋局海域管理處處長李文君指出，“填海造房熱”的背后是暴利驅(qū)動。按照當(dāng)時(shí)的法規(guī)，圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”，無需承擔(dān)耕地的開墾費(fèi)用。填海成本每畝15萬~20萬元不等，轉(zhuǎn)手上千萬就可以拍賣給開發(fā)商，地方政府獲得豐厚的土地收益，開發(fā)商再以海景房為賣點(diǎn)，高價(jià)賣給購房者。#p#分頁標(biāo)題#e#
無節(jié)制的開發(fā)，給海岸線帶來了不可逆的傷害。郭松海曾舉例，“北方明珠”大連，由于在島嶼原脈、濱海濕地大規(guī)模填海造地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)已完全陸地化，破壞了固有的生態(tài)環(huán)境，海岸動態(tài)平衡遭到破壞。
2016年11月1日出臺的《海岸線保護(hù)與利用管理辦法》，是中國海岸線保護(hù)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！掇k法》中提到，嚴(yán)格限制建設(shè)項(xiàng)目占用自然岸線，不能滿足自然岸線保有率管控目標(biāo)要求的用海項(xiàng)目一律不予批準(zhǔn)。中國海洋大學(xué)法學(xué)院副院長董躍在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)提到，從2016年中央相關(guān)政策下達(dá)開始，青島以及其他沿海城市，都已經(jīng)開始采取對海岸帶的專項(xiàng)整治。
不少濱海中小城市發(fā)展路徑證明，以房地產(chǎn)帶動地方經(jīng)濟(jì)的路行不通。一些業(yè)內(nèi)人士指出，打著旅游地產(chǎn)的名義做完了地產(chǎn)卻沒有做旅游，最終會導(dǎo)致以人氣慘淡收場的結(jié)局。
乳山也想改變當(dāng)下的困境。“政府能做的就是改善基礎(chǔ)設(shè)施，或者爭取其他政策，吸引更多業(yè)主留下，拉動消費(fèi)?！睂O英寧說。但現(xiàn)實(shí)是，海景房吸引的多是中老年人，由于缺乏核心產(chǎn)業(yè)，難以吸引真正的年輕消費(fèi)群體留下。