上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，云麓里，是兩大央企中海與華潤聯(lián)手打造的“里”系高端產品。
2019年6月，云麓里開盤推出單價4.5萬的花園洋房684套與單價5.5萬的上下疊墅各160套。其中，以“附贈面積”為賣點的疊墅早早告罄，尤其是“附贈”占比高達15%的上疊，更是一房難求；而單價更低的洋房只因不送面積，市場反應平平無奇。
然而，原以為占到便宜的業(yè)主，卻發(fā)現(xiàn)自己中了“套路”。
前不久，正在按照中海地產提供的裝修方案裝修上疊的王晟，突然接到航頭鎮(zhèn)政府開具的“限期整改決定書”，隨即違建部分被城管等執(zhí)法部門組成的聯(lián)合行動組強行拆除。
被拆除后的疊墅
“附贈面積”的套路
“開發(fā)商設計房屋時，贈送部分與產證面積本就一體，不然誰會把排水、排污管道預留在外面？”王晟表示。
贈送部分被拆掉后，不僅影響居住和房屋價值，還存在很大的安全隱患，尤其是電梯井容易積水導致故障，前不久已經發(fā)生過一起下雨天電梯故障，一男子被困電梯長達4小時。
“若不是奔著這些贈送面積，誰會花5.5萬/平跑到航頭來買房？”云麓里業(yè)主王晟抱怨道。
業(yè)主向觀察者網(wǎng)提供的視頻中，可以清楚聽到銷售人員向看房者推介裝修方案的內容。
銷售人員向購房者介紹樣板房
不過，貓膩早已埋下。在中海制作的戶型圖、宣傳冊及其渠道商貝殼找房錄制的VR看房視頻中，甚至連“附贈”都只字未提。
云麓里所有疊墅業(yè)主共320戶，幾乎都與王晟遭遇了同樣情形。
有業(yè)主告訴觀察者網(wǎng)，管理小區(qū)的是從中海地產獨立出來的上市公司中海物業(yè)。起初，物業(yè)方并未阻攔業(yè)主搭建，小區(qū)物業(yè)總經理汪某還為業(yè)主出具了“建筑垃圾清運方案”，不過由于該方案每戶收費近萬元，遠超業(yè)主了解到的市場價。
“外面請人清運垃圾只需要2000多元成本，中海物業(yè)的沈經理卻要收費近萬元”，業(yè)主反映，中海物業(yè)因此“惱羞成怒”，舉報業(yè)主違建，請來城管部門執(zhí)法。
自此，320戶業(yè)主走上維權之路，已歷時數(shù)月但希望渺茫。
金博大律師事務所資深律師曹文峰告訴觀察者網(wǎng)，所謂“附贈面積”通常是有相關法規(guī)規(guī)則嚴格約束的，對購房者而言，是否全部載入房產證，是辨別其合規(guī)與否的一個簡單有效辦法。此外交付定金前，必定要求開發(fā)商把關于附贈面積相關條款載入合同中，而非口頭許諾。
需要特別說明的是，曹文峰指出，購房者不要抱有“僥幸心理”，即便開發(fā)商有“能力”使附贈面積短時間內正常使用，但只要沒上產證，房屋在后續(xù)使用、交易及其他爭議時往往難以受到保障。而且未來對于違建的監(jiān)管力度不斷加大，事后仍有很大概率遭遇強拆。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，云麓里“附贈面積”就屬于開發(fā)商口頭許諾，只有極少數(shù)業(yè)主在簽訂購房合同時額外簽訂了相關承諾函，且措辭含糊不清。由于針對小區(qū)違建行為業(yè)主與開發(fā)商之間尚未達成一致，大產證至今尚未被相關部門批復。
開發(fā)商向某業(yè)主出具的“承諾函”（佳晟房地產即中海與華潤成立的聯(lián)營項目開發(fā)公司）
對此，中海方面負責人堅稱，違建只是業(yè)主自發(fā)行為，樣板間、宣傳片中的裝修方案和誘導性描述，以及銷售人員口頭承諾及承諾函，均為相關銷售人員的私人行為，與企業(yè)無關。而就相關事項，幾個月來企業(yè)一直在盡力與航頭鎮(zhèn)政府及相關主管部門協(xié)商溝通，尚未有實質性進展。#p#分頁標題#e#
至于具體協(xié)商內容與溝通方向，中海方面表示不方便透露。觀察者網(wǎng)多次試圖聯(lián)系中海地產相關負責人，至今未果。
在強拆過程中，一位城管執(zhí)法人員遇到業(yè)主阻攔時表示：“我們只是執(zhí)法部門，并非決策機構，如果不是你們物業(yè)舉報，我們也不會來，任何有違建的地方一經舉報核實，我們都要來拆除。”
曹文峰律師指出，物業(yè)公司在巡視管理工作中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主私搭亂建，侵占公共使用區(qū)域或私自改變外立面，有阻攔勸告以及向上級主管單位檢舉的職責，這方面并無過錯。但該小區(qū)物業(yè)最初明明知道業(yè)主所搭建的面積不在產證使用范圍內，收費標準是否合規(guī)姑且不論，收費行為本身就不合理。更不要說，檢舉行為發(fā)生在高收費失敗之后，其動機惹人懷疑。
12月18日，經過多日維權，今年剛剛上任的中海地產華東區(qū)域總經理劉慧明終于同意出面與業(yè)主代表協(xié)商。劉慧明表達三點建議：第一，開發(fā)商無權要求城管等部門停止執(zhí)法，因此對于業(yè)主遭遇束手無策；第二，業(yè)主保持低調，雙方進一步協(xié)商；第三，建議業(yè)主走司法途徑來解決糾紛。
劉慧明表示，自己從2007年開始在中海從事全國樓盤交付工作，按照以往經驗，“一般動靜較大都不會有好結果，反而是沒什么聲音的、比較低調的，雙方氛圍相對和諧?！?/p>
專業(yè)拆解：業(yè)主事后補救難度大
有業(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，自9月份交房開始，開發(fā)商一直以正在與相關部門協(xié)商為由，要求業(yè)主低調，拖延至今，期間始終建議業(yè)主走司法程序。
但是“由于訴訟時間太長，還要花錢請律師，業(yè)主們的訴求還不一樣，加上一直對開發(fā)商的‘拖延策略’心存幻想”，所以業(yè)主遲遲難以達成統(tǒng)一意見，下不了決心提起訴訟。
一位上市房企法務工作者表示，銷售情況不佳時，回款是開發(fā)商的第一要務。這時部分房企往往不計后果，設計出一些賣房“套路”。房企在處理類似糾紛時，通常有專職法務人員擬定一系列事后方案，只需要按照自己最初設定一步步推進，就可以將自身損失降到最低。相反，業(yè)主通常缺乏類似事件處理經驗，難以達成一致，時間拖得越久反而越容易被逐個擊破。
如果業(yè)主起訴，要求開發(fā)商按照附贈面積所占比例退還部分購房款，觀察者網(wǎng)以上疊為例粗略估算，產證面積89平方米，附贈面積約16平方米，占比約15%，單價5.5萬元，總價約489.5萬元，即便按照15%比例全額退款75萬元左右，開發(fā)商最終實際銷售單價仍然高達4.68萬元，超過航頭鎮(zhèn)同期在售商品房的平均價格。
中海設計的疊墅戶型圖及改造方案，藍色區(qū)域為贈送面積。（1-2層下疊，3-4層上疊）
北京盈科（上海）律師事務所劉輝律師認為，如果樣板房存在違章搭建的視頻證據(jù)，以及開發(fā)商曾作出過“贈送面積可裝修為獨立房間的虛假承諾”的證據(jù)，最終被法院采納，開發(fā)商可能面臨“銷售欺詐”所對應的法律責任，業(yè)主可基于重大誤解主張變更或撤銷合同、或主張賠償；但從另一個角度，如果業(yè)主有條件從合同或相關資料中獲取戶型信息，而輕易相信開發(fā)商單方面作出的承諾，也可能承擔一定的過錯責任，該過錯會在一定程度上降低開發(fā)商的賠償責任。因此，業(yè)主最終能獲得什么樣的維權結果，主要取決于兩方面，第一方面是法院對造成“誤導消費”的原因中雙方過錯比例的認定，另一方面是合同中關于違約及合同解除權的約定。
曹文峰律師則認為，這一案例中16平方米附贈面積的75萬元可以主張全部退還業(yè)主。因為業(yè)主買房時將其作為整體，且開發(fā)商銷售時也在故意這樣引導，所以失去這部分權益的責任應全部由開發(fā)商承擔。并且假如能夠證明失去這部分面積，將極大影響實際居住，甚至存在較大安全隱患，也可以主張全款退房，并主張開發(fā)商補償在此期間的相關損失。
劉慧明與業(yè)主代表會面
此外，有業(yè)主表示，根據(jù)主管單位張江科學城建設管理辦公室回復，可以重新修改規(guī)劃，將這部分附贈面積合法化。具體流程是從項目所在地出具方案，到浦東區(qū)發(fā)改委辦理備案，最終依據(jù)城鄉(xiāng)建設管理條例，辦理規(guī)劃許可、施工許可等等，重新進行建設，也不失為一個解決問題方案。#p#分頁標題#e#
但這一方案的持續(xù)時間預計在一年以上，且需要開發(fā)商全力配合。
對此，財經評論員嚴躍進向觀察者網(wǎng)表示，修改規(guī)劃的方案總體可行，但估計需要開發(fā)商補繳大量土地出讓金等費用，雙方很難達成一致。
中原地產首席分析師張大偉認為，該方案完全行不通。
他表示，重新修改規(guī)劃就要更改容積率，這看似是某一個項目的小問題，實則涉及到整個城市總規(guī)劃，可能引發(fā)一系列天文數(shù)字的指標變化，所以大城市基本不可能實現(xiàn)，所以違建被強拆的樓盤有很多，也沒有聽說哪家開發(fā)商可以修改項目容積率。