（文/張志峰 編輯/馬媛媛）隨著金融+樓市雙雙調(diào)控趨嚴(yán)，房企“灰犀牛事件”頻發(fā)，前有泰禾，后有華夏幸福，2021年似有山雨欲來(lái)之感。
曾經(jīng)依靠造城的戰(zhàn)略，華夏幸福將平安馬明哲拉上了船，老板王文學(xué)也以500多億的身價(jià)成就河北首富。
而眼下的華夏幸福，顯然不怎么幸福了，業(yè)績(jī)大幅倒退，債務(wù)違約，股債雙挫，還有即將到來(lái)的業(yè)績(jī)對(duì)賭泰山壓頂……一時(shí)間竟是“四面楚歌”。
面對(duì)漫天飛舞的不利消息，1月19日，華夏幸福終于走到臺(tái)前，集中回答了投資者疑問(wèn)，表示公司將持續(xù)努力，做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，并提出三條解困措施：在經(jīng)營(yíng)上，加速回款，改善現(xiàn)金流；在投資上，提升投資質(zhì)量，精準(zhǔn)投資，嚴(yán)控支出；在合作上，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)化、加大對(duì)外合作。
不過(guò)，華夏幸福究竟能否平安渡過(guò)眼下困局，仍然難有定論。
業(yè)績(jī)倒退，對(duì)賭難達(dá)成
作為河北知名的房地產(chǎn)企業(yè)，華夏幸福曾經(jīng)以獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)新城模式引傲業(yè)界，自2011年上市到2019年，其業(yè)績(jī)都以每年超過(guò)30%的速度增長(zhǎng)，在2019年?duì)I收還突破了千億，成為了千億俱樂(lè)部中的一員。
不過(guò)，才剛剛突破千億營(yíng)收一年，華夏幸福的業(yè)績(jī)?cè)?020年就迅速滑坡。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福2020年全年操盤(pán)金額949億元，已下跌到全國(guó)房企第37名，較2019年1454億操盤(pán)金額和排名20名，出現(xiàn)大滑坡。
根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)，截止到2020年三季度，華夏幸福的營(yíng)收僅為567億，和去年同期相比下降了11.79%；凈利潤(rùn)為72.8億，和去年同期相比大幅下降了25.3%。
雖然年報(bào)的業(yè)績(jī)還未出爐，但即使以去年4季度的409億營(yíng)收來(lái)計(jì)算，華夏幸福也難以達(dá)到千億的營(yíng)收。
而另一面是，和中國(guó)平安的業(yè)績(jī)對(duì)賭兌付在即，成為懸在華夏幸福頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。
早在2018年，華夏幸福就曾經(jīng)爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，當(dāng)時(shí)素有“中國(guó)最大隱形地主”之稱的中國(guó)平安作為“白衣騎士”現(xiàn)身，方才順利化險(xiǎn)為夷。
但同時(shí)，當(dāng)時(shí)王文學(xué)亦和平安簽訂了業(yè)績(jī)對(duì)賭協(xié)議：承諾華夏幸福在2018-2020年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%和105%，即三年歸母凈利潤(rùn)分別不低于114.15億、144.88億和180億元，實(shí)際凈利潤(rùn)小于同年度預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)95%將作出現(xiàn)金補(bǔ)償。
在2018年和2019年，華夏幸福均“擦線”完成目標(biāo)，不過(guò)在2020年前三季度，華夏幸福的凈利潤(rùn)僅72.8億，距離目標(biāo)180億相去甚遠(yuǎn)，大概率恐難以完成。
也就是說(shuō)，屆時(shí)企業(yè)將憑空多出一筆不菲的現(xiàn)金補(bǔ)償款支付給平安，無(wú)疑會(huì)令本就不堪重負(fù)的華夏幸福日子更加難過(guò)。
股債雙殺
伴隨著華夏幸福業(yè)績(jī)大幅倒退，2020年下半年以來(lái)，企業(yè)股價(jià)不斷走低，截至1月21日早盤(pán)已跌至11.26元，創(chuàng)2015年以來(lái)新低，相較2020年7月的20.93元高價(jià)下跌近50%，市值蒸發(fā)超400億元；相較平安入股時(shí)的股價(jià)，更是跌去近6成。
華夏幸福2020年7月至今股價(jià)變動(dòng)日K圖
福無(wú)雙至，禍不單行。
從今年1月7日起，華夏幸福境內(nèi)外的債券也開(kāi)始遭遇投資者持續(xù)的折價(jià)拋售，其中折價(jià)最多的如美元債“華夏幸福8.05% B20250113”面額100美元，買(mǎi)價(jià)僅52美元；境內(nèi)債“16華夏01”面額100元，成交價(jià)僅55.2元。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
1月13日，穆迪將華夏幸福的Ba3企業(yè)家族評(píng)級(jí)和企業(yè)支持的高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)下調(diào)至B2；同時(shí)將這些評(píng)級(jí)納入評(píng)估范圍，以便進(jìn)一步下調(diào)評(píng)級(jí)。
穆迪認(rèn)為，評(píng)級(jí)下調(diào)反映出華夏幸福的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和產(chǎn)生的現(xiàn)金流均低于預(yù)期，鑒于 其流動(dòng)性狀況不佳，且在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)有大量債務(wù)到期或成為可推舉債務(wù)，這加大了其再融資風(fēng)險(xiǎn)。
1月14日，另一大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)也緊隨其后，將企業(yè)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B”。
而在此之前，華夏幸福于2020年12月發(fā)行的1年期3.4億美元海外債，票面利率已經(jīng)高達(dá)10.875%。
1月15日，華夏幸福又被爆出其擔(dān)保的兩筆信托非標(biāo)項(xiàng)目未按期償付。涉及中融信托發(fā)行的兩個(gè)信托產(chǎn)品，中融-驥達(dá)11號(hào)和中融-融昱100號(hào)，未按期償付金額總計(jì)11.2億元。
而面對(duì)股債雙殺的局面，華夏幸福卻回應(yīng)稱：“就是正常市場(chǎng)波動(dòng)，目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)情況欠佳，債券價(jià)格波動(dòng)未對(duì)公司業(yè)務(wù)造成影響。”
三道紅線壓頂
需要指出的是，華夏幸福所面臨的難題除了債務(wù)償付及業(yè)績(jī)下滑之外，還可能包含高負(fù)債之下的金融監(jiān)管。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020 年三季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模達(dá) 2185 億元，其中短期負(fù)債940億元、長(zhǎng)期借款652億元、應(yīng)付債券525億元。
對(duì)應(yīng)現(xiàn)金短債比0.41，凈負(fù)債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率 78%，“三條紅線”全中，屬于規(guī)定中的紅檔房企，即便度過(guò)眼前困局，也極有可能繼續(xù)面臨強(qiáng)力的融資監(jiān)管窘境。
中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，為實(shí)現(xiàn)降檔目標(biāo)，華夏幸福未來(lái)年份拿地強(qiáng)度將下降，存量土儲(chǔ)規(guī)模難以提升，土儲(chǔ)覆蓋倍數(shù)維持在1.3倍左右；同時(shí)，公司存量土儲(chǔ)質(zhì)和量上存在不足，預(yù)計(jì)公司當(dāng)前未售貨值約1300億元，僅能覆蓋未來(lái)1年左右的銷(xiāo)售額，存量土儲(chǔ)中三四線城市占比 75%，環(huán)京地區(qū)占比 52%，去化難度偏高，共同導(dǎo)致銷(xiāo)售增長(zhǎng)可能失速。
對(duì)此，華夏幸?；貞?yīng)稱，自2019年中期起，公司總資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降，回款率不斷提升。公司整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鲱~同比減少20億元，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)袅鞒鲱~減少91億元，回款率增加10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)已在上海、深圳、南京、杭州、廣州、武漢和成都八大重點(diǎn)城市核心地段落地優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將從今年開(kāi)始為公司后續(xù)現(xiàn)金流入提供保障。
不過(guò)，在壞消息滿天飛的關(guān)鍵時(shí)刻，亦有一則利好消息。
1月15日，有外媒報(bào)道稱，華夏幸福獲得河北省政府承諾為其提供高達(dá)95億元的有條件財(cái)政支持。
根據(jù)該資金支持計(jì)劃，將先轉(zhuǎn)賬30億元給華夏幸福，其中一部分用于償付其雇傭的農(nóng)民工工資以及覆蓋其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，而剩余的約10億元的部分用于兌付華夏幸福于1月20日到期的近15億元的“16華夏債”的回售。
1月19日，根據(jù)彭博消息，華夏幸福已將“16華夏債”全部回售本息劃轉(zhuǎn)至中證登。
盡管相對(duì)于企業(yè)龐大的債務(wù)危機(jī)來(lái)說(shuō)，似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但也不啻為陰霾下的一縷陽(yáng)光。王文學(xué)面對(duì)著一場(chǎng)博弈，之后他還能否有資格并帶領(lǐng)華夏幸福走多遠(yuǎn)，都令人期待。