原標題：因城施策穩(wěn)樓市
來源：金融時報
本報記者陸宇航
“運氣不太好，抽到了后面的號，別說挑選戶型了，估計都沒法認購了。”準備在上海購買首套住房的小王最近有點沮喪，“已經(jīng)看了好幾個月了，一開始這個盤并沒有多少人看好，可到這個月，認籌的人是樓盤數(shù)量的兩倍多，而且現(xiàn)在也不能同時認購兩個盤了?！?/p>
和小王一樣，身處上海和深圳的購房者著實感受到了近期房價上漲所帶來的影響。在“房住不炒”定位下，上海和深圳分別于1月21日和23日出臺樓市調(diào)控新政。而在信貸端，關(guān)于銀行房貸額度緊張乃至暫停等傳聞也屢屢“刷屏”。
地區(qū)差異進一步凸顯
學區(qū)房一房難求、一夜之間房價上漲幾十萬元……新年伊始，上海和深圳的房價上漲以及“買漲不買跌”的現(xiàn)象，仿佛讓人們再次看到了熟悉的場景。不過，與幾年前全國普漲的樓市熱有所不同，此次的上漲只出現(xiàn)在兩個一線城市中。
在因城施策的大背景下，各城的樓市分化進一步凸顯，人才、資源集聚的一線城市的吸引力進一步加強。
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要“解決好大城市住房突出問題”。1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從完善土地市場管理、嚴格執(zhí)行限購政策、調(diào)整增值稅征免年限、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴格商品住房銷售管理等多方面“緊急滅火”。1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴格審查購房人資格、加大違規(guī)懲罰力度等方面入手調(diào)控。
“上海的調(diào)控新政直接針對此前上海房屋認籌過熱、房價上漲過快的現(xiàn)象。政策出臺非常及時也非常全面，涉及土地、限購、信貸、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)了上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期的導向。而深圳的政策則明確購房資格審查的導向，體現(xiàn)了繼續(xù)落實限購政策、防范鉆政策漏洞的調(diào)控思路。這些政策的出臺，有助于打擊各類違法違規(guī)行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”易居研究院相關(guān)研究人士表示。
住房金融調(diào)控也將持續(xù)貫徹因城施策的政策思路?！拔覀円裁芮嘘P(guān)注觀察不同地區(qū)、不同城市房價變化的情況，因城施策，與其他部門和地方政府一起采取相應(yīng)的措施，這些措施都是動態(tài)的，根據(jù)各個地方的情況隨時調(diào)整。”在1月22日國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示。
房貸運行總體平穩(wěn)
“即使買到房，也不知道銀行能否給我正常放貸。”對于大多數(shù)像小王這樣的剛需來說，不借助房貸杠桿的支持，很難在大城市買房。在房價上漲和樓市調(diào)控的雙重作用下，大批涌入的購房者和收緊的調(diào)控，讓剛需群體對房貸發(fā)放有所擔心。
“最近房貸的確會稍慢一些，主要是由于近期申請房貸的人太多，各家銀行都有額度限制，目前沒有暫停房貸的通知。符合要求的申請者不用擔心?！鄙虾Ｄ炒笮豌y行業(yè)內(nèi)人士告訴《金融時報》記者。
放眼全國，房貸運行總體表現(xiàn)平穩(wěn)。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年12月20日至2021年1月18日，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，環(huán)比均下降1個基點。
“不同于2017年、2018年的房貸走勢，與2019年、2020年一樣，2021年開年，房貸利率依舊較上年末有所下降。這反映出全國房貸利率大幅加碼的時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入平穩(wěn)期?！?融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。
分城來看，一線城市中，北京、上海、深圳三地的房貸利率自2020年6月至今未發(fā)生變化，廣州地區(qū)則持續(xù)下降。在融360大數(shù)據(jù)研究院的本次監(jiān)測期內(nèi)，首套房貸利率再次環(huán)比下降1個基點，其中3家銀行的房貸利率有所下降。
與此同時，本次監(jiān)測期內(nèi)，房貸利率下降的二線城市數(shù)量有所增加，但環(huán)比降幅差異縮小，均在1至5個基點之間。“降幅最大的是泉州和太原地區(qū)，均環(huán)比下降5個基點；蘇州地區(qū)也繼續(xù)延續(xù)2020年房貸利率一路下降的趨勢，首套房貸利率再次下降4個基點至5.14%；昆明地區(qū)首套房貸利率從5.07%降至5.03%；惠州、長春兩地的房貸利率降幅為3個基點。房貸利率上漲的城市中，中山、杭州和哈爾濱的漲幅較大，分別為5個基點、4個基點和4個基點?！崩钊f賦說。#p#分頁標題#e#
新規(guī)對剛需影響不大
除了各城的差異化調(diào)控，今年起正式實施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也備受關(guān)注。
“目前貸款并沒有什么影響，而且處于年初，銀行受理房貸的情況基本沒有出現(xiàn)什么變化。”北京豐臺某房地產(chǎn)中介告訴《金融時報》記者。
管理部門也給剛需群體吃下了“定心丸”。“其實針對房地產(chǎn)發(fā)的這個通知，不完全是個新的東西。過去，集中度管理一直都有，所以我們今后還是要根據(jù)一直以來的集中度管理規(guī)定和這次發(fā)的通知要求，密切監(jiān)控銀行業(yè)對房地產(chǎn)的融資，確保房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。對按揭貸款這一塊應(yīng)該影響不大，按揭貸款是非常分散的，無論是從規(guī)模還是從范圍，在集中度里面影響都不是太大。” 肖遠企表示。
“從房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的上限和過渡期限來看，政策目的不在于短期內(nèi)急劇下調(diào)房貸規(guī)模，而是從調(diào)整結(jié)構(gòu)入手，實現(xiàn)長期內(nèi)銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個人房貸余額占比超標，面臨調(diào)降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍有調(diào)整空間?！?李萬賦認為。
對于新規(guī)目前的實施狀況，李萬賦表示，在信貸“開門紅”的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足。但從長期來看，銀行的房貸投放總規(guī)模有收緊預期，或?qū)⒓哟髤^(qū)域性房貸額度差異化調(diào)整，壓降利率較低、利潤空間較小的城市房貸額度。