中房報記者 北里 北京報道
青客公寓人事變動不是第一次了，但這次不同，是5名管理層大換血。
1月28日，長租公寓服務商青客公寓（NYSE：QK）發(fā)布管理層人事變動公告，金光杰已辭去公司首席執(zhí)行官、董事會主席、董事、董事長和薪酬委員會成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員的職務，此外，4名青客老將也于同日辭任相關職務。
金光杰辭任后，青客公寓董事、首席運營官兼副總裁屈成才被任命為董事會主席，首席執(zhí)行官，薪酬委員會主席兼成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員。
青客公寓董事會主席等5名管理層為何紛紛辭任？青客公寓方面稱，金光杰等管理團隊成員的辭任均系個人原因。
令人驚訝的是，作為青客公寓創(chuàng)始人兼CEO的金光杰也選擇了辭任，事情并非這般簡單。
或許從青客公寓的業(yè)績中可以找到答案。2020年9月30日，青客發(fā)布的截至3月31日的2020財年上半年未經(jīng)審計的財務數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月31日，青客公寓凈收入為人民幣6.271億元，比2019財年同期增長6.5%。歸屬公司的凈虧損為人民幣4.168億元，相較于去年同期增加1.153億元。
YOU+公寓創(chuàng)始人&CEO劉洋告訴中國房地產(chǎn)報記者，報表不好看，青客公寓做的是分散式公寓，整體而言，分散式一直都在虧錢。
2012年，青客公寓成立于上海，主要目標市場也瞄準以上海為中心的長三角的大城市。
在美國納斯達克上市算是青客公寓的高光時刻了。此前自如、蛋殼這樣大體量的長租公寓企業(yè)都沒上市，但青客公寓做到了。2019年11月，青客公寓在美國納斯達克上市，成為國內(nèi)首個上市的長租公寓企業(yè)。
此外，伴隨著青客公寓的大都是負面信息。
距赴美上市不到半年時間，也就是從2020年5月6日起，尤強（Jackie Qiang You）辭去青客首席戰(zhàn)略官兼高級副總裁一職。公開資料顯示，尤強曾任職于美銀上海分行、北方信托、沙丘基金等機構，于2019年7月至2020年1月?lián)吻嗫凸⑹紫攧展伲?020年1月以來擔任公司首席戰(zhàn)略官兼高級副總裁。
什么是首席戰(zhàn)略官？首席戰(zhàn)略官是一個多面手，主要工作是為公司提出有建設意義的戰(zhàn)略規(guī)劃，應對公司各種問題。
首席戰(zhàn)略官的轉(zhuǎn)身離去也反射出青客公寓遭遇了各種困境。
2020年初，受新冠肺炎疫情影響，青客公寓被曝出陷入資金鏈危機。2020年4月，青客位于上海徐匯的綠地中心、源創(chuàng)社聯(lián)合辦公等多個辦公地點被曝出租金連續(xù)兩月違約的消息。甚至，青客公寓位于徐匯區(qū)龍華中路596號的總部大樓已人去樓空，15樓部分會議室電腦、桌椅也被搬空。
這個月也被稱為青客公寓的“黑色4月”。
不過，青客公寓也及時作出了回應。他們表示，針對之前小部分房東、租客的合同糾紛，爭取在3個月內(nèi)逐步恢復正常。
在此后的三個月內(nèi)，青客公寓嘗試了一些方法。2020年7月22日，青客公寓發(fā)布公告，該公司將發(fā)行本金總額達1億美元的4年期可轉(zhuǎn)換債券。
此外，青客公寓還得到了建信住房的幫助。青客公寓COO屈成才表示，受疫情影響，他們公司和行業(yè)內(nèi)多家企業(yè)一樣，遇到現(xiàn)金流困難，建信住房作為國有大型商業(yè)銀行旗下住房租賃企業(yè)，幫助青客一起第一時間確認援助方案，對于雙方商定的合作房源，由建信住房提供資金合作和平臺支持，日常房東、租客和房源等線下管理則由青客繼續(xù)負責。
盡管可以稍微喘息片刻，但問題還是接踵而來。2020年9月，杭州區(qū)域關于青客公寓租金貸逾期、不退款的投訴激增。這些事情導致的后果是杭州員工均已解散，股價也創(chuàng)上市以來最低。#p#分頁標題#e#
圍繞著青客公寓的投訴量一直居高不下，投訴的主要原因大都是租金貸逾期、不退房解貸、房租和押金不退、APP無法提現(xiàn)等問題。
青客公寓為何會變成這樣呢？
一是資金壓力。
資料顯示，長租公寓的成本構成中，裝修成本幾乎占到總成本的17%，作為運營前的一次性投入，極大地考驗企業(yè)的現(xiàn)金流。
上市前，青客公寓其實都是虧損的。從2017年至2019年，青客公寓凈利潤分別虧損2.72億元、13.66億元、4.98億元。
公開數(shù)據(jù)顯示，拿青客公寓的一期平均租金差舉例，比例約為25.1%，單間月租金差額約為288.4元，這就意味著單間青客公寓，僅收回裝修成本就需要近5年的時間。
二是采取了業(yè)內(nèi)普遍采用的“高進低出”運營模式以及租金貸。
什么是“高進低出”？是指長租公寓公司作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。
什么是租金貸？簡而言之，租客與金融機構簽訂貸款協(xié)議，房款一次性交給“青客”這樣的平臺，而房客則按月給金融機構還貸款。
一位業(yè)內(nèi)人士直言，問題就出在平臺對租金的運用。這筆提前預付的租金原本是要按月付給房東的，利用時間差可以盤活現(xiàn)金流。但多數(shù)平臺將這筆錢挪作規(guī)模擴張的資本，導致資金鏈斷裂。
事實上，長租公寓領域一直不缺參與者，青客公寓管理層大換血后會迎來曙光？