地方新規(guī)細(xì)則相繼落地 銀行租金貸模式面臨重整
本報記者/秦玉芳/廣州報道
2021年2月份以來，深圳、北京接連出臺住房租賃企業(yè)運營規(guī)范細(xì)則，以限制長租公寓機構(gòu)收付租金期限錯配。嚴(yán)控“長收短付”和租金貸撥付對象，成為監(jiān)管對住房租賃運營機構(gòu)監(jiān)管的重中之重。
與此同時，長租公寓運營機構(gòu)信用風(fēng)波持續(xù)不斷。蘑菇公寓近日還因拖欠業(yè)主房租被上門討租。深圳消委會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。
長租公寓運營機構(gòu)頻頻陷入危機的同時，不少銀行也因租金貸業(yè)務(wù)糾紛被波及，盡管陸續(xù)暫停新增業(yè)務(wù)，但存量貸款處置成為放款銀行的燙手山芋。銀行業(yè)人士表示，新規(guī)逐步落地后，住房租賃市場風(fēng)險將會更加可控，下一步將基于新的監(jiān)管政策要求，調(diào)整獲客、風(fēng)控模型，為新產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)上線做好準(zhǔn)備。
新規(guī)落地約束“租金貸”
連日來各地住房租賃企業(yè)運營規(guī)范細(xì)則接連出臺。2月4日，上海市住建委、房管局等十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《實施意見》），提出了九條規(guī)范租賃市場秩序的意見。2月2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（以下簡稱《通知》），明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控租金貸撥付對象。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實施。
2月1日，深圳市住房建設(shè)局也發(fā)布了《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《意見稿》），對房屋租賃企業(yè)房租支付周期、資金監(jiān)管等方面進行了明確規(guī)定。
從監(jiān)管內(nèi)容來看，嚴(yán)控“長收短付”和租金貸問題，成為監(jiān)管對住房租賃運營機構(gòu)監(jiān)管的重點。
上?！秾嵤┮庖姟罚撮_展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，原則上不得新增該項業(yè)務(wù)。按規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。
北京發(fā)布的《通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。《通知》還明確，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
深圳發(fā)布的《意見稿》也提出約束“租金貸”。根據(jù)《意見稿》，金融機構(gòu)為承租人提供個人住房租金貸款業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。此外《意見稿》還明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；金融機構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。
值得注意的是，在租金支付匹配周期上，深圳《意見稿》規(guī)定，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數(shù)額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進行擔(dān)保。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住房租賃市場群體性事件頻發(fā)的核心在于租金期限錯配形成的資金池問題。在他看來，長租公寓運營機構(gòu)基本采用長收短付的業(yè)務(wù)模式，一次性向租戶收取一年甚至更長時間的租金，向業(yè)主則是按月或按季度進行房屋租金支付，由于長收短付的時間差形成的資金池缺乏監(jiān)管，如果資金被挪用甚至出現(xiàn)風(fēng)險，就容易導(dǎo)致業(yè)主租金難以支付的問題。
“長租公寓的運營機構(gòu)實際上已經(jīng)不是傳統(tǒng)的租賃企業(yè)，而是金融企業(yè)，利用租期錯配帶來的資金池開展金融業(yè)務(wù)以實現(xiàn)更高的綜合收益。目前來看所有城市出臺的政策其實都是針對這一點的，不過各地政策的力度并不一樣?！睆埓髠ケ硎尽?/p>
租金貸是“長收短付”業(yè)務(wù)模式下金融機構(gòu)與長租公寓運營機構(gòu)合作的產(chǎn)物。租戶與長租公寓或其他租房機構(gòu)簽訂租賃協(xié)議時，會同銀行簽訂貸款合約，由銀行直接將租戶租期內(nèi)的租金一次性支付給公寓運營機構(gòu)，租戶按月向銀行還款。
某銀行互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)人士此前接受記者采訪時透露，銀行將長期租金一次性支付給機構(gòu)，租戶按月償還銀行貸款，這種模式下根本上是授信對象和受益對象分離，正常情況下問題不大。一旦市場出現(xiàn)波動，退租率上升，公寓運營機構(gòu)資金鏈可能面臨斷裂風(fēng)險，剩余貸款結(jié)清困難，銀行斷貸風(fēng)險就轉(zhuǎn)嫁給了租戶。#p#分頁標(biāo)題#e#
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長租公寓運營機構(gòu)采用“租金貸”收取租金的情況更為普遍。
某長租公寓租房管家告訴記者，公寓公司基本都是要求客戶半年或一年一次性支付租金，但這對租戶來說壓力太大并不現(xiàn)實，因此公寓公司一般都會與一家或幾家銀行進行合作，在租戶簽租房合約時辦理銀行貸款?！爸按蟛糠肿鈶魰x擇月付，實際上月付就是與租戶與銀行做的租房貸款。”
蛋殼公司最新財報顯示，2017～ 2019年前9個月，其使用租金貸的租客占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。
2019年12月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》明確提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
業(yè)務(wù)模式亟待調(diào)整
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近來頻繁出臺的住房租賃運營規(guī)范，更多的是對此前出現(xiàn)的風(fēng)險問題的補救政策。
2019年以來，已有數(shù)十家長租公寓運營機構(gòu)出現(xiàn)信用風(fēng)險，其中2020年爆發(fā)更為集中，包括青客、蛋殼等上市公司也因租戶退房后剩余貸款無法清退等問題出現(xiàn)群體性投訴。
存量風(fēng)險仍在持續(xù)暴露。蘑菇租房近日被曝因無法支付房東房租被數(shù)十名公寓房東聚集在其上?？偛坑懸饨稹Ｄ⒐阶夥緾EO馬曉軍2月4日發(fā)布公告稱，2019年初計劃內(nèi)融資未能到位，及戰(zhàn)略上的失誤、人力成本激增、資本市場急轉(zhuǎn)直下等因素，公司陷入經(jīng)營危機；2019年底持續(xù)至今的疫情影響，公司陷入新的困境；公司向銀行貸款、股東也給予貸款支持，情況正在好轉(zhuǎn)。
長租公寓運營機構(gòu)屢屢遭遇信用危機的同時，占比較高的租金貸業(yè)務(wù)成為租戶退租爭議的焦點之一，租金貸放款銀行也被波及。
深圳消委會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。黑貓、聚投訴等多家互聯(lián)網(wǎng)投訴平臺投訴內(nèi)容顯示，退租后租金貸不能結(jié)清問題是2020年以來長租公寓投訴的最主要問題。
實際上，隨著風(fēng)險的暴露，辦理租金貸業(yè)務(wù)的銀行去年開始就已逐步暫停了新增業(yè)務(wù)開展。
某互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士向表示，由于風(fēng)險上升，銀行早已收緊了與公寓運營平臺的租金貸業(yè)務(wù)合作，2020年上半年已經(jīng)完全停止了，主要是處理已經(jīng)出問題的存量貸款。
青客公寓方面還告訴記者，與銀行的租金貸業(yè)務(wù)從2018年就開始逐步下降，并在2020年4月份就已全部停止了；當(dāng)前存量的房租貸比例極低，完全符合國家和政府的相關(guān)政策，預(yù)計2021年上半年絕大部分就結(jié)束了。
蘇寧金融研究院高級研究員黃大智認(rèn)為，隨著各地執(zhí)行新規(guī)的逐步落地，監(jiān)管對長租公寓運營機構(gòu)租金收付期限、資金監(jiān)管模式等問題進行了明確，銀行租金貸業(yè)務(wù)風(fēng)險將更加可控；不過原有租金貸業(yè)務(wù)模式也面臨重新調(diào)整，尤其貸款資金要求直接給到租戶后，銀行租金貸業(yè)務(wù)的獲客、風(fēng)控等模式都需要重塑。
上述互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士也表示，住房租賃市場的信貸需求依然較大，盡管現(xiàn)在這塊業(yè)務(wù)已經(jīng)暫時不做了，但下一步監(jiān)管政策明朗后還會重新布局，不過關(guān)鍵要做好業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品設(shè)計。
深圳市住房和建設(shè)局在《意見稿》中就明確指出，中國人民銀行深圳中心支行指導(dǎo)轄內(nèi)金融機構(gòu)規(guī)范創(chuàng)新住房租賃融資產(chǎn)品，加強住房租賃信貸資金管理，防范住房租賃金融風(fēng)險。