根據(jù)國家、省、市有關法律法規(guī)和政策精神，我局對原《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》（東府辦〔2017〕27號）進行了修訂，進一步規(guī)范和加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。2021年1月13日，《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》（東建房〔2021〕1號）已印發(fā)并施行。現(xiàn)將主要修訂內容說明如下：
一、制發(fā)政策文件的背景、依據(jù)、目標、任務
（一）背景和依據(jù)
東莞市人民政府辦公室于2017年3月1日印發(fā)《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》(下稱《原規(guī)定》），《原規(guī)定》結合我市實際，提出具有針對性、可操作性的舉措，重點著眼于建立健全權責一致、依法有序的業(yè)主自我管理機制，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范有序地開展活動，為減少和解決物業(yè)管理糾紛提供了依據(jù)。2018年8月1日我市在物業(yè)管理領域頒布施行了第一部政府規(guī)章《東莞市物業(yè)管理辦法》，進一步完善了物業(yè)服務行業(yè)的行政管理體系，強化了行政管理、屬地管理和綜合管理職能，明確業(yè)主大會的多種投票方式和相關選舉規(guī)定。2020年12月25日,住房和城鄉(xiāng)建設部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，強調堅持和加強黨對物業(yè)管理工作的領導，健全業(yè)主委員會治理結構，優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置，強化街道對小區(qū)物業(yè)管理活動的屬地管理責任，加強對業(yè)主委員會人選把關，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員。2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》施行，對業(yè)主共同決定事項的參與人數(shù)和票權數(shù)提出了新的規(guī)定，同時，明確地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
因此，為了更好地落實有關法律法規(guī)和政策文件的精神，根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》和《東莞市物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)和政策的相關規(guī)定，結合我市實際，我局對《原規(guī)定》作出相應調整，形成本次發(fā)布的《東莞市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立若干規(guī)定》。
（二）目標任務
1.目標：完善業(yè)主自治管理和住宅小區(qū)綜合管理體制機制，保障物業(yè)小區(qū)安全運行和維護社會穩(wěn)定，為城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化奠定堅實基礎，進一步推動物業(yè)服務向高品質和多樣化升級，加快我市物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。
2.任務：加強對成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的協(xié)助、指導和監(jiān)督，確保業(yè)主委員會的組建和換屆工作規(guī)范、有序進行。強化日常指導和管理，充分支持和保障業(yè)主委員會發(fā)揮作用，著力構建權責關系明確、運行規(guī)范有序、服務主動高效的物業(yè)小區(qū)管理運行格局，配合園區(qū)（鎮(zhèn)街）黨委、政府和村、社區(qū)黨組織，全面提高基層社會治理能力。
二、對原《規(guī)定》的主要修訂情況
（一）明確指導主體，促進規(guī)范運作。根據(jù)《民法典》“地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助”和《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》“街道要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業(yè)管理重點和難點問題。鼓勵街道建立物業(yè)管理工作機制，指導監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理活動，積極推動業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，辦理業(yè)主委員會備案，并依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責”“街道負責指導成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關”的有關規(guī)定，對《原規(guī)定》的“工作職責”內容進行了修訂。明確物業(yè)所在地的園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、運作及活動進行指導、協(xié)助和監(jiān)督，指定政府有關部門會同“村（居）委會”對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導、協(xié)助和監(jiān)督；指導物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關。
（二）根據(jù)《民法典》的最新規(guī)定修改了召開業(yè)主大會的法定要求和決定終止業(yè)主委員會委員資格的表決要求。明確召開業(yè)主大會應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。選舉業(yè)主委員會或者決定終止業(yè)主委員會委員資格的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
（三）加強業(yè)主大會籌備組管理。根據(jù)《東莞市物業(yè)管理辦法》修改了籌備組成員的資格要求，明確籌備組成員應當符合《東莞市物業(yè)管理辦法》第十五條規(guī)定。同時，規(guī)定籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋物業(yè)所在地園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府公章或由物業(yè)所在地村（居）委會代章，籌備組成員個人或小區(qū)其他業(yè)主不得擅自以籌備組名義發(fā)布相關通知或者公告。
（四）規(guī)范業(yè)主大會會議結果公告方式。規(guī)定業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主大會作出決定之日以書面形式將業(yè)主大會會議結果在物業(yè)管理區(qū)域內公告，公示內容應當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等，公告時間不得少于30日。保障業(yè)主知情權，防止出現(xiàn)惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等方式導致業(yè)主真實意見與公示的表決結果不一致的情況。
（五）設定業(yè)主異議期。一是業(yè)主對籌備組成員、業(yè)主委員會委員候選人和籌備組公告事項有異議的，要求業(yè)主在公告期間內向物業(yè)所在地園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府提出，由園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府協(xié)調解決；公告期滿后，不再受理異議。如公告期間的業(yè)主異議不成立，公告期滿后，后續(xù)選舉過程不再因業(yè)主反映的問題影響選舉結果。二是在業(yè)主大會會議結果公示期間，業(yè)主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見。要求業(yè)主大會籌備組及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗；有證據(jù)證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等情形，導致業(yè)主真實意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統(tǒng)計表決結果并公布。公告期滿后，公示名單的業(yè)主委員會候選人視同經(jīng)業(yè)主大會同意當選本屆業(yè)主委員會委員，后續(xù)不再因本次選舉票數(shù)問題影響業(yè)主委員會委員當選資格。
（六）加強對業(yè)主委員會換屆工作指導。根據(jù)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確在任期屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當報告物業(yè)所在地的園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府，在園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府指導下成立業(yè)主委員會換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府應當協(xié)助、指導和監(jiān)督業(yè)主委員會換屆選舉工作。
（七）明確村（居）委會代管業(yè)主委員會的情形。規(guī)定業(yè)主委員會任期屆滿或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一等原因導致無法履行職責的，在園區(qū)（鎮(zhèn)街）政府的指導和監(jiān)督下，由物業(yè)所在地的村（居）委會代行業(yè)主委員會的職責，原業(yè)主委員會需將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章等資料移交給物業(yè)所在村（居）委會代管。
（八）根據(jù)《東莞市物業(yè)管理辦法》修改了業(yè)主大會、業(yè)主委員會公章使用規(guī)定。要求業(yè)主委員會建立印章管理制度，并指定專人保管印章。使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。業(yè)主委員會會議應有半數(shù)以上委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認。
三、相關政策的查閱途徑
可以通過中國·東莞網(wǎng)和東莞建設網(wǎng)網(wǎng)站查詢。
東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局
2021年1月14日