壹
一次性供地是好事
管理層預(yù)計(jì)22年完全符合3條紅線，負(fù)債不想再加了，非常好的水平。每年負(fù)債的利率是不同的，持續(xù)下降是肯定的。通過數(shù)字化，線上化提升效率！
老孫說三條紅線管政府，要增加土地供應(yīng)量，更加透明，是好事！對規(guī)模大非常有好處，一次20-30塊地，大企業(yè)一次可以報(bào)20塊地！短期內(nèi)熱點(diǎn)城市地價(jià)會(huì)下降，下半年到明年政策會(huì)影響非常大！
融創(chuàng)三塊土地來源：公開市場，并購還有產(chǎn)業(yè)發(fā)展。120個(gè)城市，我們把握的非常好！18年開始在北京拿地了，可以掙錢了，深圳也開始進(jìn)入，能算過賬來了。城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)我們會(huì)把握非常好！深圳的地，杭州，武漢，廣州的產(chǎn)業(yè)地非常好！黃酒小鎮(zhèn)，杭州西站，蘇州的幾個(gè)都是和政府合作的很好。
這個(gè)行業(yè)感覺懂的人挺多，真懂的人沒多少。為什么調(diào)控這么多？因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)太重要了。孫總最樂觀覺得去年要到15萬億實(shí)際超過了，今年預(yù)計(jì)18萬億。這個(gè)行業(yè)對金融系統(tǒng)影響太大了，涉及到老百姓(61.560, -1.27, -2.02%)千家萬戶，比汽車市場大太多了。孫總非常支持調(diào)控，不調(diào)控沒法干了，房價(jià)漲得快，地價(jià)漲得也快！對銀行來說風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，對老百姓也是很大的負(fù)擔(dān)。這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)小很多！出風(fēng)險(xiǎn)就是買地的時(shí)候就是虧錢的，有危險(xiǎn)的企業(yè)當(dāng)時(shí)期望太好了?，F(xiàn)在買股票很安全，都看不懂的時(shí)候你看懂了最安全，但你今天買了第二天賣那肯定賺不到錢。
貳
3條紅線后投資者不用擔(dān)心負(fù)債率了
2年前都開始降低了，3年總負(fù)債都沒增加了，提前2年半就差不多了，明年我們就提前達(dá)標(biāo)了！央行的政策很合理，按照存量管理。政府文件也說了放地總量要增加。也不是對很多企業(yè)有好處很多企業(yè)要出清了，2年以上才會(huì)看到個(gè)別企業(yè)的暴雷。現(xiàn)在大家看不明白是哪些企業(yè)可能有暴雷，未來就會(huì)分化！發(fā)展方向就是主業(yè)，空間還是很大的！要均衡發(fā)展。要良好發(fā)展兩個(gè)優(yōu)勢：
第一是優(yōu)質(zhì)的綜合規(guī)模，其中：1．銷售額 2．土地儲(chǔ)備 3．融資 4．自有資金 5．合作資金。
第二就是綜合競爭優(yōu)勢：1．營銷 2．品牌 3．質(zhì)量 ．．．．．
孫總相信未來有3家企業(yè)過萬億未來要增加權(quán)益金額，增加利潤，這個(gè)行業(yè)在往前走，城市化率還有20個(gè)點(diǎn)呢！需求非常大，行業(yè)發(fā)展還早著呢！這么調(diào)控加上疫情，少賣200億，沒有必要弄到6000億，6500我也能弄到。這個(gè)行業(yè)太好了，還早著呢，對這個(gè)行業(yè)估計(jì)有多好還估計(jì)不足。
服務(wù)文旅都是非常好的生意，愿意和我們合作并購的也很多！并購一定要價(jià)格合適，給我開的價(jià)格太高，15倍40倍都有，現(xiàn)在價(jià)格太高了！文旅項(xiàng)目掙的錢放到文旅里了，都是本項(xiàng)目掙的錢，本項(xiàng)目的現(xiàn)金流，利潤放到里邊！地產(chǎn)的根本沒有放進(jìn)去，是有1000多億，但有很多都沒開發(fā)完呢！要不然風(fēng)險(xiǎn)太大了，很多都不了解就說風(fēng)險(xiǎn)太大了，我當(dāng)然知道這樣干風(fēng)險(xiǎn)太大。要把文旅，影都做好！今年目標(biāo)會(huì)員到1個(gè)億，未來2個(gè)億的話，價(jià)值不得了！冰雪有10多個(gè)在建，還有很多再談的，項(xiàng)目不得了！
要靠地產(chǎn)作為核心主業(yè)，快速掙錢。大家知道我們企業(yè)快速學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)，文化方便要快速學(xué)習(xí)和進(jìn)化！發(fā)展還有太多空間了，未來20萬億沒啥問題！這個(gè)行業(yè)集中度會(huì)慢一些，集中度是一個(gè)過程。去年干那么多的活，都是得2年后才能看到利潤，對融創(chuàng)來說希望市場份額要高質(zhì)量的增長，有利潤的增長！這肯定沒問題的！
銷售今年也是非常不錯(cuò)，12月份我們項(xiàng)目布局非常好，再加上產(chǎn)品和品牌在每個(gè)主要市場都是不錯(cuò)，3月份看勢頭都是非常不錯(cuò)的。核心城市供需關(guān)系非常好，整體保持比較好的狀態(tài)。從自身來說，我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)，要保持高質(zhì)量增長，也是要綜合性的。我們的財(cái)務(wù)指標(biāo)不管央行有沒有要求，我們都要有持續(xù)的優(yōu)化。
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今年銷售沒有任何挑戰(zhàn)
中國還是很有機(jī)會(huì)的，小城市中江蘇浙江的小城市都非常好，我們按照自己的判斷，三年前就說過比如杭州紹興同城，紹興我們力度很多，滬蘇同城未來也會(huì)看到，我們在蘇州，南通都很大的拿地。我們要看好哪里購買力最強(qiáng)，熱錢到哪里，我們不能看這次拿地比別人比上次貴多少。我們要對城市有判斷，同時(shí)出來20-30塊地要把位次排對企業(yè)是很難得的，當(dāng)然貴了也不行，掙不到錢不行。
最后孫總想說：
1．現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)底層邏輯完全變了，因?yàn)槿龡l紅線管了這么多，再加上疫情人口變化，在全新的邏輯下我們已經(jīng)有了非常大的優(yōu)勢，是非常明顯的！
2．現(xiàn)在優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華，10年前銷售我們才80個(gè)億，現(xiàn)在呢，現(xiàn)在對這個(gè)行業(yè)怎么理解就是見仁見智了！