原標(biāo)題：解讀|深圳大規(guī)模增加住房供應(yīng)意味著什么？
3月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局2020年工作總結(jié)和2021年工作計(jì)劃》，部署今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃。在明確穩(wěn)控房價(jià)的前提下，今年深圳明確實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，全年計(jì)劃新開工1500萬平方米住房。
那么，深圳實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)意味著什么？深圳是否將加大商品房住房建設(shè)？
全年計(jì)劃新開工1500萬平方米住房
具體而言，對(duì)于2021年工作計(jì)劃，深圳市住建局提出，著力穩(wěn)控住房價(jià)格，一方面管理好一手房價(jià)格，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、稅收、金融等手段，加強(qiáng)市場(chǎng)亂象整頓，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。另外一方面管理好二手房價(jià)格，深圳市已建立全市二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，接下來要繼續(xù)抓好落實(shí)。要更加重視發(fā)揮金融監(jiān)管部門作用，嚴(yán)厲打擊資金違規(guī)炒作房價(jià)行為。
同時(shí)，在加大住房供應(yīng)方面，按照全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提質(zhì)增效“十大計(jì)劃”的部署，實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，全年新開工1500萬平方米住房。
1500萬平方米住房都是商品房嗎？對(duì)此，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)人士透露，“全年新開工1500萬平方米住房”為全口徑住房，即包含公共住房，其中公共住房大約500萬平方米。
今年1月11日，深圳市住房和建設(shè)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長160%。
由此，與2020年商品住房新開工面積相比，今年的商品住房新開工數(shù)量有所減少。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，去年深圳新開工商品住房建筑面積為歷年之最，同比增長160%；同時(shí)商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。去年住房及土地供應(yīng)的量較大，但是從市場(chǎng)走勢(shì)來看，并沒有很好地抑制房價(jià)的上漲，因此在供需問題以外，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在“加杠桿炒房的問題”。
“去年的行情相對(duì)特殊，深圳住宅成交量創(chuàng)五年新高，但是從今年市場(chǎng)情況看，在嚴(yán)控貸款額度，打擊經(jīng)營貸等情況下，市場(chǎng)形式已發(fā)生變化，因此今年對(duì)于商品房的供應(yīng)量不會(huì)像去年那么大。”李宇嘉說道。
學(xué)習(xí)新加坡模式，目標(biāo)要讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房
商品住房供應(yīng)的減少，或與深圳住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有關(guān)。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，深圳雖然多次出臺(tái)調(diào)控政策，但是要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，必須要從根本源頭下手，即加大供應(yīng)，解決大城市住房突出問題。
深圳想到的辦法之一是改革供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足市場(chǎng)多層次需求。以去年為例，2020年深圳啟動(dòng)新一輪大規(guī)模建房行動(dòng)，公共住房建設(shè)供應(yīng)創(chuàng)歷史新高。全年建設(shè)籌集8.85萬套、供應(yīng)4.17萬套。
上述提到的公共住房，是指解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，通常用低于市場(chǎng)價(jià)或者承擔(dān)者承受得起的價(jià)格出租出售，包括人才住房、安居型商品房、公共租賃住房等政策性住房。
為解決住房問題，穩(wěn)控房價(jià)，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，該《意見》被業(yè)界稱為是“二次房改”。
上述《意見》明確大力實(shí)施住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)，并對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整，明確將通過大幅調(diào)降商品住房比例，使得深圳未來的住房比例關(guān)系發(fā)生改變?！兑庖姟诽岢觯磥砩钲谏唐纷》空?0%；其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。
去年8月，深圳市住房與建設(shè)局局長張學(xué)凡曾公開演講透露，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房，為此將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。
彼時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，商品房和政策性住房供應(yīng)“四六分”，這是對(duì)1998年房改20年以來“重市場(chǎng)、輕保障”的糾偏性舉措。#p#分頁標(biāo)題#e#
按照深圳市此前公開的住房發(fā)展主要目標(biāo)，2021年—2025年（中期）建設(shè)籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年重點(diǎn)任務(wù)之一，指出“住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2021年“房住不炒”的定位仍將繼續(xù)堅(jiān)持。
童曉玲表示，進(jìn)入2021年，深圳繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快構(gòu)建住房供應(yīng)和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)不斷釋放。新年伊始，“增加供應(yīng)+樓市調(diào)控組合拳”表明深圳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。
另外值得一提的是，在建設(shè)用地天花板下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為深圳需挖掘多元化的土地和住房供應(yīng)主體。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，深圳新增土地建設(shè)指標(biāo)相對(duì)緊缺，深圳全市建成區(qū)面積已接近行政轄區(qū)總面積的50%，已觸達(dá)生態(tài)承載力天花板。當(dāng)前深圳存在大量的城中村、棚戶區(qū)等，這些存量資源的盤活利用可用于增加土地供應(yīng)。此外，去年8月自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》，在建設(shè)用地方面，深圳明確支持探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制。在這種情況下，深圳可能在建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制方面有所推進(jìn)。