原標(biāo)題：投資客逃離環(huán)京樓市
文|探客Tanker 付艷翠
編輯|馮羽
最近的環(huán)京房市，又熱鬧了一回。
3月初，有關(guān)河北省三河市放寬落戶的消息開(kāi)始在房地產(chǎn)銷售和中介群體中流傳，3月中旬，燕郊放寬落戶限制已是公開(kāi)的“秘密”。有媒體報(bào)道，在三河市公安局人口管理大隊(duì)每天有500多人排起長(zhǎng)隊(duì)。據(jù)了解，此次燕郊放出的落戶名額是35萬(wàn)人。
至此，燕郊房市迎來(lái)一波微漲，冷清的燕郊房市似乎開(kāi)始發(fā)生變化，二手房市場(chǎng)每平米漲價(jià)800元。
不過(guò)，“房住不炒”的影響依舊存在。這次限購(gòu)有人在狂歡，有人卻準(zhǔn)備悄悄退出環(huán)京房產(chǎn)市場(chǎng)，去其他城市投資。
究其原因，過(guò)去兩三年時(shí)間，環(huán)京樓市微跌，河北固安、燕郊等城市的二手房市場(chǎng)雖然成交量增加，但也隨著在售房源的增加，變成買(mǎi)方市場(chǎng)。
過(guò)去這一年，有人在環(huán)京買(mǎi)房3個(gè)月后，預(yù)計(jì)虧損10萬(wàn)，準(zhǔn)備將其賣(mài)掉換一套更大面積的房子，但老房子卻遲遲無(wú)人問(wèn)津。也有人決然撤離環(huán)京房市，曾經(jīng)投資的五套房已經(jīng)賣(mài)掉四套，下一步計(jì)劃在其他城市繼續(xù)投資。
隨著政策的變化，房市每天都有新的故事發(fā)生，而變成買(mǎi)方市場(chǎng)的環(huán)京二手房市場(chǎng)，似乎也再次變得“神秘”起來(lái)。
1、剛需用戶環(huán)京“撿漏”
2020年下半年，王梓正式將買(mǎi)房事宜提上日程，從六一過(guò)后，就利用周末假期約中介看了固安各小區(qū)的二手房。
王梓的老家就在固安，平時(shí)在北京上班，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以在北京買(mǎi)房落戶。這次他買(mǎi)房的預(yù)算在30萬(wàn)左右，雖然還沒(méi)有孩子，但已經(jīng)結(jié)婚兩年，也要開(kāi)始考慮之后孩子上學(xué)問(wèn)題。
去年9月，他看中孔雀大衛(wèi)城的一套80多平方米的二居室，小區(qū)建于2015年，出來(lái)就是開(kāi)往北京的公交，房主報(bào)價(jià)103萬(wàn)元，“當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，如果誠(chéng)心買(mǎi)，業(yè)主還能便宜幾萬(wàn)。”
在計(jì)劃買(mǎi)房之前，王梓就一直關(guān)注固安的房產(chǎn)價(jià)格。
從2017年開(kāi)始，以“房住不炒”為核心的一系列政策推出，讓固安樓市的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。2018年10月，小區(qū)綠化和物業(yè)管理較好的小區(qū)如孔雀大衛(wèi)城的房子成交價(jià)在1.4萬(wàn)元左右一平，稍舊一些不看重綠化和物業(yè)管理的小區(qū)成交價(jià)能達(dá)到1.2萬(wàn)左右甚至更低。2019年底，孔雀大衛(wèi)城的房子每平方米在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)左右，而截至發(fā)稿，該項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌至1.2萬(wàn)元左右。
這次買(mǎi)房，王梓被中介帶著多次和房主砍價(jià)后，最終將價(jià)格定在了98萬(wàn)?！百I(mǎi)就買(mǎi)了吧，固安這房?jī)r(jià)再降應(yīng)該也降不到哪里去了。”王梓認(rèn)為，固安的房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)被擠壓得差不多了，現(xiàn)在是合適的買(mǎi)房時(shí)機(jī)。
無(wú)獨(dú)有偶，在北京工作的王偉和張濤也在去年因?yàn)橄嗨频睦碛?，分別在天津和燕郊買(mǎi)了人生中的第一套房。
1991年出生的王偉之前一直在糾結(jié)是在北京還是天津買(mǎi)房。去年，雖然有能力在北京買(mǎi)房，但考慮到有一個(gè)3歲的女兒即將上學(xué)，還是不得不將買(mǎi)房地點(diǎn)定在天津，“主要是為了孩子上學(xué)方便，我們來(lái)回上班通勤就放在后面吧?！?/p>
而1993年出生的張濤則是因?yàn)槔霞揖驮谘嘟?，自覺(jué)去年燕郊的二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底，再加上計(jì)劃今年結(jié)婚，在家人的幫助下，終于在燕郊買(mǎi)了房。
事實(shí)上，隨著疫情到來(lái)，環(huán)京二手房房?jī)r(jià)還是處于微跌狀態(tài)，拿燕郊舉例，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年燕郊二手房?jī)r(jià)格較2017年累計(jì)下跌約40%。因此，去年有越來(lái)越多的剛需用戶開(kāi)始買(mǎi)房，環(huán)京二手房市場(chǎng)的出單量正在增多。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
固安二手房產(chǎn)中介劉偉明顯感覺(jué)到，去年前3個(gè)月，公司基本沒(méi)什么出單量，但到4、5、6月份，固安二手房市場(chǎng)開(kāi)始爆單，并持續(xù)到今年?！懊總€(gè)月都能成交300套以上?！?/p>
劉偉就職于固安某房產(chǎn)中介連鎖加盟品牌，其旗下有50家左右的線下門(mén)店。
劉偉告訴‘探客Tanker’，從去年4月到現(xiàn)在，除了因?yàn)橐咔殚]關(guān)一段時(shí)間外，他一直處于忙碌狀態(tài)，每月20多天不是在帶客戶到各個(gè)小區(qū)看房，就是幫客戶到銀行辦理貸款，或者去政府部門(mén)帶客戶辦理過(guò)戶。
到今年，隨著房?jī)r(jià)再次下跌，劉偉每月的帶看量更高了。他表示，他和他同事每天都要帶兩三波客戶看房?！?019年，我平均每個(gè)月只有10天左右?guī)Э蛻艨捶俊！?/p>
劉偉計(jì)算過(guò)，2019年，他們公司在固安的二手房成交量在2000多套，到2020年，這一數(shù)字則達(dá)到2500單-3000單?！白钇鸫a上浮了20%-30%。”
而中原數(shù)據(jù)顯示，2020年燕郊商品住宅成交量明顯上升，成交5883套，同比上漲426%。
環(huán)京二手房樓市，似乎熱了起來(lái)。
2、變成買(mǎi)方市場(chǎng)
雖說(shuō)環(huán)京二手房市場(chǎng)的出單量正在增加，但賣(mài)方的話語(yǔ)權(quán)在逐漸減少，而買(mǎi)方的話語(yǔ)權(quán)在增加，樓市還遠(yuǎn)未到回暖階段。
“我不認(rèn)為二手房市場(chǎng)在回暖，因?yàn)楣贪驳姆績(jī)r(jià)還是處于微跌狀態(tài)，我們所有銷售都感覺(jué)房?jī)r(jià)還是在往下走?！眲ジ杏X(jué)最明顯的，是買(mǎi)方正變得越來(lái)越挑剔。
2016年，固安房?jī)r(jià)迎來(lái)高峰，市場(chǎng)價(jià)最高時(shí)每平方達(dá)2.8萬(wàn)元左右。價(jià)格雖然貴，但隨著“京津冀一體化”戰(zhàn)略出臺(tái)，政策利好帶動(dòng)市場(chǎng)火熱起來(lái)，瞬間進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)。劉偉回憶，當(dāng)時(shí)業(yè)主買(mǎi)房，基本不太考慮戶型，在帶客戶看房時(shí)，他準(zhǔn)備帶客戶多看看房子，對(duì)方都會(huì)說(shuō)走路腿疼，不想看太多，很快就將看好的房子定下。
但如今的買(mǎi)方，不僅有講價(jià)的空間，還總想著房子還得降價(jià)，對(duì)戶型也特別挑剔，比如客廳朝北的不看，小區(qū)比較老舊的不看。
與此同時(shí)，劉偉感覺(jué)到，由于疫情原因，客戶原來(lái)手里有30多萬(wàn)元可以考慮買(mǎi)兩居，但到去年年底，手里有30多萬(wàn)左右預(yù)算都開(kāi)始考慮三居室。到今年，手里有20多萬(wàn)預(yù)算的客戶，也開(kāi)始考慮兩居室了。“擱在平時(shí)，20多萬(wàn)預(yù)算只能買(mǎi)一居室?！?/p>
造成這種現(xiàn)象的，不光是房?jī)r(jià)下跌，主要因?yàn)楝F(xiàn)在二手房市場(chǎng)上房源充裕。劉偉透露，他從公司后臺(tái)能夠看到，固安現(xiàn)在掛牌出售的房屋高達(dá)12000套，比2020年的9000多套增加了近3000套?！娇蚑anker’通過(guò)貝殼找房搜索燕郊在售二手房房源，發(fā)現(xiàn)這個(gè)數(shù)字高達(dá)16127套。
與之相對(duì)的，是業(yè)主賣(mài)房艱難。
2020年3月，本地人李新發(fā)現(xiàn)固安二手房房?jī)r(jià)又有所下降，再加上年后手頭又寬裕了一些，就準(zhǔn)備將2019年12月才買(mǎi)的一套二居室賣(mài)掉，再重新買(mǎi)一套面積更大的三居室。于是，李新就在網(wǎng)上將房屋掛牌，房屋的出售價(jià)定在105萬(wàn)元。
李新這套房子有87平，所在的小區(qū)地理位置居中，周邊學(xué)校和商場(chǎng)設(shè)施都離得不遠(yuǎn)。當(dāng)時(shí)單價(jià)1.2萬(wàn)元左右，算上稅費(fèi)和中介費(fèi)，他一共花了109萬(wàn)元。李新告訴‘探客Tanker’，這套房掛牌105萬(wàn)元，算上給客戶的議價(jià)空間和他前期買(mǎi)房所花費(fèi)的稅費(fèi)、中介費(fèi)和幾個(gè)月前還過(guò)的貸款，他其實(shí)已經(jīng)做好了虧本10萬(wàn)的準(zhǔn)備。
但讓他沒(méi)想到的是，這套房在網(wǎng)上掛牌了1個(gè)多月，卻一直處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)，“可能大家還是覺(jué)得太貴，甚至連中介帶看都沒(méi)有。”
直到6月，因?yàn)榭紤]二手房?jī)r(jià)格還在降，他也已經(jīng)還了半年貸款。李新覺(jué)得，再賣(mài)這套房子，不僅要面臨去銀行還掉剩余貸款所花費(fèi)的時(shí)間成本，而且這套房子虧本賣(mài)掉后，再買(mǎi)房又要交中介費(fèi)和稅費(fèi)，“倒來(lái)倒去比較麻煩，后期的費(fèi)用都算下來(lái)就虧太多了。”#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
最近，李新已經(jīng)準(zhǔn)備將房子裝修，之后當(dāng)自己的婚房。
不僅固安，從幾個(gè)月前燕郊業(yè)主在網(wǎng)上“免費(fèi)送房”的新聞更是可以一窺環(huán)京房市的蕭條景象——天洋城的購(gòu)房者迫于房貸壓力，想將自己2016年購(gòu)買(mǎi)的40平米公寓“贈(zèng)送”出去，只要對(duì)方繼續(xù)還完剩余的70多萬(wàn)貸款。
但熱鬧過(guò)后，人們發(fā)現(xiàn)，剩余的貸款總額和整套房的市場(chǎng)價(jià)不相上下，所謂“免費(fèi)送房”，其實(shí)只是另一種形式的出售，“沒(méi)有人愿意買(mǎi)?！?/p>
環(huán)京樓市，已然步入買(mǎi)方市場(chǎng)。
3、投資客大撤退
2014年，“京津冀一體化”戰(zhàn)略的出臺(tái)曾讓環(huán)京樓市瘋漲了一波，固安、燕郊和大廠等地涌入大量投資客“搶房”的大戲似乎還歷歷在目。
劉偉回憶，那段時(shí)間，投資固安房產(chǎn)的投資客占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的70%-80%。比如固安孔雀城的房子，一般都是在北京上班來(lái)回通勤，或者北京人有閑錢(qián)的投資客在買(mǎi)。劉偉曾接待過(guò)不止一個(gè)客戶，上午看房，下午確定，第二天找銀行貸款交接?！澳菚r(shí)，大家都相信投資環(huán)京房市必漲?！?/p>
但好景不長(zhǎng)，如今買(mǎi)房的人，對(duì)環(huán)京樓市大多報(bào)著理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
1993年出生的王成成今年在北京買(mǎi)了人生中的第一套房。在這之前，他也看過(guò)燕郊的房產(chǎn)市場(chǎng)。中介和他說(shuō)，現(xiàn)在燕郊的房?jī)r(jià)和2008年奧運(yùn)會(huì)差不多，已經(jīng)達(dá)到低點(diǎn)，而且未來(lái)若是能夠和北京通地鐵，價(jià)格還能再漲起來(lái)。
不過(guò)通勤始終是個(gè)逃不掉的難題。雖然燕郊嘉都小區(qū)出門(mén)就是檢查站，但距離公交還有3公里路程。而每天往返北京人數(shù)在30萬(wàn)左右，如果他買(mǎi)了燕郊的房產(chǎn)，每周一到周五在北京燕郊往返就是個(gè)大工程。
另一方面，如果在燕郊買(mǎi)了房子，之后想在北京買(mǎi)房就沒(méi)有了首套資格，首付變60%，“基本沒(méi)能力再置換北京的房子了?！?/p>
事實(shí)上，隨著“房住不炒”政策出臺(tái)，環(huán)京房市開(kāi)始降溫，甚至有很多投資客在買(mǎi)房后發(fā)現(xiàn)，自己投資的資產(chǎn)正變得“燙手”。大勢(shì)如此，這批投資客也正在退出環(huán)京市場(chǎng)，并準(zhǔn)備套現(xiàn)去房?jī)r(jià)有上漲趨勢(shì)的城市繼續(xù)投資。
“尤其是今年，我感覺(jué)投資客撤出市場(chǎng)的決心挺大的?！眲ケ硎?，他遇到很多房主，都是要將固安的房子賣(mài)掉，在北京買(mǎi)房?；蛘呖吹饺ツ晟蜿?yáng)每平米漲了3000元-5000元，西安、杭州等城市也有漲價(jià)空間，就會(huì)選擇去這些地方投資房產(chǎn)。
今年已經(jīng)50歲的王方，曾在早年固安房?jī)r(jià)還只有五六千每平米時(shí)購(gòu)買(mǎi)了五套房。去年，在觀察到固安房?jī)r(jià)持續(xù)降低后，他覺(jué)得政策打壓得比較狠，環(huán)京的投資已經(jīng)沒(méi)有意義。于是就留下一套別墅自住，將另外的房產(chǎn)都賣(mài)掉，又分別在北京和杭州購(gòu)買(mǎi)了新的投資標(biāo)的。
劉偉透露，不僅王方這樣賣(mài)掉環(huán)京資產(chǎn)轉(zhuǎn)換標(biāo)的的投資客，部分曾經(jīng)在2.3萬(wàn)、2.4萬(wàn)價(jià)格買(mǎi)房的業(yè)主，其房產(chǎn)交易價(jià)格位于市場(chǎng)高點(diǎn)，但即便虧錢(qián)，他們也要退出環(huán)京市場(chǎng)?！爱?dāng)然，也可能存在疫情一爆發(fā)，很多行業(yè)受到影響，公司面臨倒閉急需將房產(chǎn)變現(xiàn)，解決公司危機(jī)的情況?！眲フf(shuō)道。
也有在燕郊的投資客劉學(xué)表示，現(xiàn)在燕郊因?yàn)榉艑捖鋺粝拗埔呀?jīng)出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，他曾經(jīng)投資的一套房產(chǎn)價(jià)格終于開(kāi)始有所回升?！拔覇?wèn)過(guò)中介，這幾天的價(jià)格漲了后，成交已經(jīng)比原來(lái)好?！眲W(xué)透露。
最近，劉學(xué)準(zhǔn)備在房?jī)r(jià)起來(lái)后將房子趕緊賣(mài)掉，之后再直接置換成北京的房子。
我國(guó)樓市一直處于波動(dòng)變化狀態(tài)，看漲房?jī)r(jià)的有，看跌房?jī)r(jià)的也不少，房?jī)r(jià)走勢(shì)難定。而房產(chǎn)這個(gè)天然具有投資性質(zhì)的特殊產(chǎn)品，致使大家買(mǎi)房都是抱著想抄底的心思，但是這個(gè)底什么時(shí)候來(lái)，誰(shuí)都不知道。
剛需謹(jǐn)慎入場(chǎng)，炒房客黯然離場(chǎng)?；燠E于環(huán)京房市，一念天堂，一念地獄，大抵如此。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#*注：文中名字均為化名。