作者 / 許濤（房地產(chǎn)高級(jí)研究員）
編輯 / 封成
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我有自己的原則，就是不想一輩子在別人面前低頭！你以為我很喜歡跟人乞討嗎？我倒霉了三年，就是要等一個(gè)機(jī)會(huì)。我要爭一口氣，不是要證明我比別人威風(fēng)，只是想告訴人家，我不見了的東西，我自己一定要拿回來。
——《英雄本色》小馬哥
如果要找一個(gè)影視角色來形容宋衛(wèi)平，《英雄本色》里的小馬哥是最合適不過了。
見過大錢，打過大仗，經(jīng)歷過財(cái)富人生的跌宕起伏。綠城集團(tuán)創(chuàng)始人、原綠城中國董事會(huì)主席宋衛(wèi)平，簡直就是完美復(fù)刻的地產(chǎn)版小馬哥。
他們都一樣，風(fēng)光過、失意過，也曾為了生存不得不低頭，但心底燃燒的信念一直長存不熄。
至今膝下無子的宋衛(wèi)平把其一手創(chuàng)立的綠城中國當(dāng)女兒，藍(lán)城集團(tuán)當(dāng)兒子，核心都是打造人間世外桃源。
生活和工作中都偏愛資本游戲的‘地產(chǎn)賭徒’宋衛(wèi)平，最終還是賠了‘女兒’，將其嫁給了中交集團(tuán)，此后，綠城的世外桃源被泥沼地取代。
眾所周知，綠城中國早年因優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量被譽(yù)為‘中國教科書級(jí)房企’，但在遭遇一連串重創(chuàng)易主后，現(xiàn)在也是徒有虛名，明白的人都知道，如今的綠城中國只不過是披著綠城皮的中交子集團(tuán)。
2021年3月22日，綠城中國公布2020年度業(yè)績，這份宋衛(wèi)平脫權(quán)、綠城徹底“中交化”后的首份成績單備受關(guān)注。
2020年，綠城中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億元，順利完成并超越2500億元的銷售目標(biāo)，同比增幅達(dá)43.3%，較2019年提高14.3個(gè)百分點(diǎn)。
戲劇化的是，就算綠城中國在2020年的銷售增速是TOP10房企增速均值的3.5倍，但資本市場并不買賬。
公布業(yè)績的次日，綠城中國的午間收盤股價(jià)大幅下跌8.94%，午后也依舊呈頹勢，收報(bào)10.38港元，較22日收盤價(jià)大幅下挫12.48%，位居港股房企收盤跌幅之首。
先是綠地控股綜合排名下滑11位，后有綠城中國在資本市場受冷遇。名字里帶‘綠’的房企，可能在今年犯沖。
綠城的巔峰時(shí)代
1994年起，宋衛(wèi)平用了20年時(shí)間，把綠城中國打造成了‘中國教科書級(jí)房企’，直到2014年中交集團(tuán)入局，他僅用了5年時(shí)間，就親手捏碎了綠城的‘匠心精神’。
一起因果從1992年講起，當(dāng)時(shí)的宋衛(wèi)平還在珠海特區(qū)的土地上‘深耕’，為一家名為南方四通的電子公司服務(wù)。
未展翅的雄鷹也是鷹，不甘于一輩子做打工仔的他，1994年從珠?；氐胶贾?，一開始借了15萬元用來投資房地產(chǎn)，小賺一筆后，他意識(shí)到了房地產(chǎn)市場的潛力，隨后就向朋友借了300萬元進(jìn)行投標(biāo)項(xiàng)目和買地。#p#分頁標(biāo)題#e#
由此，綠城中國在1995年正式誕生。
緊接著，宋衛(wèi)平搭上了1998年的好運(yùn)列車。當(dāng)年國家尋求變革，開始上演房改大戲：取消了福利分房制度，中國正式進(jìn)入商品房時(shí)代。這一年，受政策利好的綠城開始崛起，也因宋衛(wèi)平對建筑的嚴(yán)格把控，讓綠城逐漸成為代表高品質(zhì)產(chǎn)品的領(lǐng)頭房企。
對足球癡迷的宋衛(wèi)平還在同年出資一千多萬元成立浙江綠城足球俱樂部，他后來更是不惜血本的為俱樂部支出25億元，乃至于綠城岌岌可危時(shí)也沒放棄這支球隊(duì)，當(dāng)然這就是后話了。
出身于歷史科班的宋衛(wèi)平，有句常掛在嘴邊的名言：“建筑是凝固的歷史”，他也一再強(qiáng)調(diào)，“對我來說，最重要的是做好產(chǎn)品，在做好產(chǎn)品的同時(shí)順便賺點(diǎn)錢而已。”
那么，宋衛(wèi)平對建筑美觀及質(zhì)量的追求，到底苛刻到了什么地步呢？
在宋衛(wèi)平的眼里，蓋房子不是簡單的添磚壘瓦，而是在進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作，并且他認(rèn)為‘藝術(shù)是無價(jià)的，不要考慮成本’。
而他又一直對連接室內(nèi)外空間的庭院情有獨(dú)鐘，所以綠城第一個(gè)開發(fā)的就是庭院別墅項(xiàng)目。
早年的綠城為了造好中式園林庭院真的很夸張了：景觀石都從福建采買，在廣東雕磨，到蘇州安放，達(dá)到了真正意義上的揮金如土，也為日后繃緊的資金鏈埋下了定時(shí)炸彈。
一貫真性情的宋衛(wèi)平也看不上業(yè)內(nèi)為了賺錢舍棄質(zhì)量的風(fēng)氣，屢次炮轟這種現(xiàn)狀，他不僅在公司內(nèi)部訓(xùn)斥：“產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了?！边€公開諷刺萬科：“萬科曾是我們的一個(gè)學(xué)習(xí)榜樣，但現(xiàn)在不是了。我們?nèi)タ催^杭州萬科的房子，我們要是造出那么粗糙的房子，項(xiàng)目經(jīng)理得跳樓自殺N次！”
摸著良心過河的綠城，除了有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，高水平的設(shè)計(jì)規(guī)劃，還十分重視物業(yè)服務(wù)的層次，因此，雖然在宋衛(wèi)平時(shí)代綠城項(xiàng)目的單價(jià)遠(yuǎn)超同行，但一經(jīng)推出，還是會(huì)被很快的搶購一空。
憑借于此，綠城一路蒙眼狂奔，銷售額從2001年的6.7億元躍升至2006年的64億元，并且在2006年7月登陸香港聯(lián)交所成功上市，融資26.7億港元，成為中國大陸房地產(chǎn)TOP10的上市公司。
隨后，手握近百億現(xiàn)金巨款的宋衛(wèi)平，開始在土地市場豪賭。
2016年9月，宋衛(wèi)平與世界第一電梯品牌奧的斯在中國最大的控股子公司西子奧的斯成立“綠城西子房地產(chǎn)集團(tuán)”，聯(lián)手拿下7個(gè)項(xiàng)目。同月，經(jīng)過19輪的競價(jià)角逐，綠城又與濱江聯(lián)手以36億元奪到了當(dāng)年的杭州地王。12月，宋衛(wèi)平進(jìn)軍溫州，以33億元的價(jià)格將溫州鹿城地塊收入囊中。
2006整一年，綠城在土地市場上拍下了448萬平方米土地，高價(jià)地占據(jù)了2/3。
當(dāng)年，宋衛(wèi)平這樣的賭博行為沒少被業(yè)內(nèi)嘲諷，大家都覺得他是仗著手里有錢而為所欲為，這些地塊肯定會(huì)被積壓。
結(jié)果，房地產(chǎn)市場在2007年又迎來了一波高峰，在此影響下綠城銷售首破百億，嘲笑宋衛(wèi)平的人紛紛閉嘴了。
贏下賭局的宋衛(wèi)平也變得膨脹了，在2008年，豪情滿志的宋衛(wèi)平給出當(dāng)年的銷售目標(biāo)是一年翻倍，達(dá)成200億。
不料，2008年金融危機(jī)席卷全球，房地產(chǎn)市場在當(dāng)年9月出現(xiàn)斷崖式下跌，綠城全年賣出去151億，只完成任務(wù)的四分之三。
更糟糕的是，同年各大銀行對房地產(chǎn)的貸款全面收緊，由于前兩年綠城的瘋狂掃地，讓其負(fù)債率高漲到140%。
那一年，是綠城成立以來最大的一次危機(jī)。#p#分頁標(biāo)題#e#
可就在大環(huán)境不景氣，危機(jī)壓頂?shù)那闆r下，宋衛(wèi)平依然在2008年拿下了428萬平米的土地。到底是什么給了他這么大的底氣？
據(jù)傳言，宋衛(wèi)平為了留住綠城，曾對杭州市的主要領(lǐng)導(dǎo)表示：杭州市政府如果再不救市，下次開會(huì)，就見不到他宋衛(wèi)平了。
隨后，當(dāng)年的10月14日，杭州就推出了24條房地產(chǎn)新政，火熱救市，公然和調(diào)控政策唱起了反調(diào)，綠城也因此挺過來了。
經(jīng)歷了化險(xiǎn)為夷的宋衛(wèi)平，總覺得老天是善待他的，2009年他變本加厲，全年豪擲323億買地，杭州排名前十的高價(jià)地塊被他搶去了4個(gè)，成為當(dāng)年土地市場上赫赫有名的‘散財(cái)童子’。
這一波，宋衛(wèi)平又又又賭贏了。
2009年樓市開始全面回暖，杭州樓市的新房成交價(jià)位列全國第一，綠城也達(dá)到了有史以來的最高成就，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入510億元，排名全國第二，比當(dāng)年排名第一的萬科，只差了120億。
此時(shí)的宋衛(wèi)平已經(jīng)飄了，大放厥詞：“我從來不當(dāng)?shù)诙?，綠城會(huì)實(shí)現(xiàn)3-5年破千億，超越萬科當(dāng)?shù)谝唬 ?/p>
沒想到后幾年，意料之外卻又情理之中的事情發(fā)生了，綠城不僅沒有爬到金字塔的塔尖，反而飛速跌落谷底。
房地產(chǎn)市場在2010年遭遇了史上最嚴(yán)的宏觀調(diào)控，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到132%，這時(shí)的宋衛(wèi)平依然咬牙硬撐著，抵死不肯降價(jià)，堅(jiān)信綠城能挺過這波洪流，且大罵調(diào)控不合理。
可是堅(jiān)持錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，往往都會(huì)事與愿違。2011年11月1日的深夜，一則“綠城已破產(chǎn)”的消息在微博上瘋傳，而綠城也是從此刻開始走滑坡路。
消息發(fā)酵后，宋衛(wèi)平連夜趕寫一篇文章《從綠城“被破產(chǎn)”說起》：“企業(yè)左右不了市場，正如人力不能真正戰(zhàn)勝天命。對于企業(yè)來說，命運(yùn)只有兩個(gè)字，生、死。無他。”這一紙文章，向外界傳遞著一個(gè)信號(hào)：綠城還活著。
但實(shí)際上，綠城并不好，2011年綠城資產(chǎn)負(fù)債率已攀升到148.7%。
在地產(chǎn)市場好賭成性的宋衛(wèi)平，據(jù)網(wǎng)絡(luò)傳言其生活中也愛賭，綠城在當(dāng)時(shí)陷入資金短缺境地就是因?yàn)樗€錢賠付的原因。
也許是可惜堅(jiān)持做好產(chǎn)品的房企就這樣被淘汰，潘石屹曾二度出手相救面臨資金鏈斷裂的綠城，分別于2011年12月底以40億元收購上海證大(0.078, -0.00, -1.27%)、綠城持有的外灘地王項(xiàng)目“外灘8-1地塊”50%股權(quán)，及于2012年4月17日以21.38億元收購綠城廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)及貸款。
但要填補(bǔ)綠城這個(gè)深淵巨洞，只靠潘石屹的救援是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。到了2012年中，實(shí)在撐不住的綠城開始向多位金主發(fā)出求救信號(hào)。
終于，第一位金主踏著七彩祥云來了。
2012年6月8日，綠城正式宣布九龍倉入股，持有綠城24.6%的股份，成為僅次于宋衛(wèi)平的第二大股東，交易牽涉資金總額約50.98億港元（約合人民幣41.8億元）。同時(shí)，九龍倉副主席吳天海被提議擔(dān)任綠城非執(zhí)行董事。
至此，宋衛(wèi)平表示，綠城高負(fù)債發(fā)展期正式結(jié)束。
消失的烏托邦
企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益與建設(shè)高質(zhì)量產(chǎn)品沖突嗎？
如果對標(biāo)綠城，那答案是肯定的。
早已垂涎綠城這塊蛋糕的孫宏斌，也忍不住在宋衛(wèi)平受難之際向其拋來了橄欖枝。#p#分頁標(biāo)題#e#
2012年6月22日，綠城中國控股有限公司與融創(chuàng)中國(33.3, -0.45, -1.33%)控股有限公司于上海召開聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)，宣布雙方就共同搭建高端地產(chǎn)平臺(tái)公司達(dá)成合作協(xié)議，綠城與融創(chuàng)成立合資公司，合資公司將收購綠城持有的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部股權(quán)及1個(gè)項(xiàng)目的50%股權(quán)，融創(chuàng)則向綠城支付人民幣33.7億元。
孫宏斌接手綠城后帶來的利好效果極為顯著，2014年的7月到10月間，綠城實(shí)現(xiàn)銷售額360億元。
不過這次合作沒多久就被宋衛(wèi)平強(qiáng)制終止。
原因很簡單，融創(chuàng)長期以股東利益優(yōu)先，擅長逆周期拿地，以高周轉(zhuǎn)為主的進(jìn)行激進(jìn)擴(kuò)張，這樣下去，綠城產(chǎn)品的質(zhì)量必然無法保證。
而之前宋衛(wèi)平全權(quán)的時(shí)代，是以客戶利益優(yōu)先，綠城對建筑質(zhì)量有著苛刻的高追求，雖然這樣會(huì)致使其周轉(zhuǎn)速度緩慢，從拿地到交房，周期短則三四年，長則五六年，但是因?yàn)槟鼙ＷC出好產(chǎn)品，很多消費(fèi)者都愿意等。
猶記當(dāng)年，宋衛(wèi)平懟王石：“如果綠城有業(yè)主像萬科業(yè)主那樣拉橫幅維權(quán)，我的臉都不知道往哪里擱?！?/p>
沒想到一語成讖，為了活下來不得已轉(zhuǎn)讓股份后的綠城，被新接手的‘白衣騎士’折騰的夠嗆，最終還是被掛上了維權(quán)的橫幅。
宋衛(wèi)平實(shí)在無法忍受自己辛苦創(chuàng)造的好口碑被這樣糟踐，所以，他毀約回來了。
對于被外界批判他的“失信”行為，宋衛(wèi)平也并不否認(rèn)：“我確有失信之處，但是這種選擇真的很艱難，也實(shí)屬事出無奈。應(yīng)該失信一個(gè)人，還是失信于綠城的業(yè)主、合作方、施工方等更多的人？”
宋衛(wèi)平曾經(jīng)說， 和融創(chuàng)的合作可以看做是一場沒有頭緒的野合。此時(shí)的宋衛(wèi)平，為了守護(hù)初心，依舊張狂又堅(jiān)定。
無論融綠大戰(zhàn)打得是多么白熱化，綠城的危機(jī)還是要解決。2014年12月23日，中交集團(tuán)宣布出資收購綠城的股份。
如果此刻的宋衛(wèi)平能未卜先知，他還會(huì)笑得這么開心嗎？
本以為趕走了融創(chuàng)，新來的中交會(huì)延續(xù)之前綠城品質(zhì)至上的原則，沒想到竟是親手放狼進(jìn)門。
中交集團(tuán)在2015年5月正式入主綠城，殘酷的‘去綠城化’拉開序幕。
中交入主綠城后重塑了公司架構(gòu)，全面進(jìn)行人事?lián)Q血，綠城純血統(tǒng)的老臣被大量清洗。隨后，綠城二號(hào)人物壽柏年出售其持有的全部綠城股票，中交的大股東地位進(jìn)一步穩(wěn)固。
2018年7月，中交化的綠城開始操作宋衛(wèi)平之前打死都不愿意干的‘高周轉(zhuǎn)’。當(dāng)時(shí)，綠城中國在一份通知中提出，全力加速銷售去化和資金回籠，在嚴(yán)格控制支付等方面要傾盡一切努力。
同月，綠城與中交的16個(gè)下屬單位簽署了近30個(gè)項(xiàng)目好壞未知的合作協(xié)議，畢竟是干兒子，此舉絲毫不再顧及綠城的口碑。
中交奪權(quán)后，綠城的產(chǎn)品品質(zhì)果然呈斷崖式下跌，曾經(jīng)品質(zhì)至上的唯一優(yōu)勢也消失殆盡。
為了向業(yè)內(nèi)證明中交才是綠城真正的救世主，以及公司大股東要求改造后的綠城業(yè)績需進(jìn)入行業(yè)前三，中交化的綠城在‘代建’模式上看到了希望。
2016年，中交集團(tuán)便開始對綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)行大舉整合，最終成立綠城管理服務(wù)集團(tuán)，專門用以發(fā)展綠城代建業(yè)務(wù)。#p#分頁標(biāo)題#e#
綠城靠著代建逐漸回到正軌，2020年7月，綠城管理赴港成功上市，綠城管理成為綠城系繼綠城中國和綠城服務(wù)(11.82, 0.56, 4.97%)之后的第三個(gè)上市平臺(tái)，也是中國首家上市的代建公司。
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2018年，綠城房地產(chǎn)開發(fā)總銷售為1012億元，代建銷售規(guī)模占到了一半還多，為552億元。2019年全年企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售額2018億元，其中代建貢獻(xiàn)了664億元的銷售，占企業(yè)總銷售額的比例為33%。2020年，綠城中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2892億元，有超四分之一來自代建項(xiàng)目，2020年綠城代建項(xiàng)目合同銷售金額約為745億元。
不過，雖然代建項(xiàng)目讓綠城的銷售額有明顯的提升，可以在財(cái)報(bào)中做出漂亮的數(shù)據(jù)，但也讓其呈現(xiàn)出增收不增利的尷尬局面，即表面銷售良好，實(shí)際凈利潤增長卻有限。
房企業(yè)績呈增收不增利趨勢是因?yàn)闄?quán)益占比過低，權(quán)益占比過低一般是由于房企更依賴合作開發(fā)進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，也就是代建而導(dǎo)致的。
受代建影響，2020年綠城中國的權(quán)益銷售金額為1194億元，占總合同銷售金額的41.29%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
其次，代建項(xiàng)目因其合作模式的特殊性，很難保證項(xiàng)目品質(zhì)。后期的綠城甚至登上中國房地產(chǎn)報(bào)在315期間發(fā)布的工程質(zhì)量黑榜，外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等都是讓其上黑榜的主要問題。
宋衛(wèi)平終究還是獻(xiàn)祭了自己的地產(chǎn)情懷。
2018年8月，綠城溝通會(huì)上宋衛(wèi)平滿目遺憾：“江山代有人才出，宋衛(wèi)平當(dāng)然要被歷史所淘汰，不淘汰時(shí)代就不會(huì)進(jìn)步。不要人家‘去宋衛(wèi)平化’，我自己‘去宋衛(wèi)平化’就好了。”
宋衛(wèi)平說到做到，2019年4月-5月，宋衛(wèi)平家族連續(xù)減持11次，合計(jì)減持約935萬股，套現(xiàn)約5935萬港元，其在綠城中國的股權(quán)比例從10.75%降至10.35%。
兩個(gè)月后，2019年7月11日宋衛(wèi)平正式卸任綠城集團(tuán)董事長，這也代表著綠城與“匠心”的徹底告別。
宋衛(wèi)平為了綠城能活下去，最終向資本低頭，交出了整個(gè)綠城，中交集團(tuán)成為綠城單一最大股東，這個(gè)畫面像極了小馬哥在街頭被侮辱的樣子。
卸任之際，宋衛(wèi)平自我評(píng)價(jià)道：“人會(huì)受時(shí)代的局限，但我基本已經(jīng)盡力了，達(dá)到了社會(huì)的一般評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，也算是一個(gè)成功者?！?/p>
宋衛(wèi)平在綠城的這25年，很難用成功或失敗這種絕對性的詞語去概括。
對于遵循‘弱肉強(qiáng)食’叢林法則的商界來說，宋衛(wèi)平因文人雅痞的做法導(dǎo)致綠城沒落，無疑是個(gè)失敗的統(tǒng)御者。但對資本市場以外的群體來說，他不愿意為了利益舍棄初心的堅(jiān)持，又確實(shí)是位令人尊敬的企業(yè)家。
仁者見仁，智者見智。
宋衛(wèi)平身上背負(fù)著悲壯的英雄色彩。
閱覽至此的各位看客們，應(yīng)該也大概明白了為何資本市場現(xiàn)在不吃綠城那一套了。
經(jīng)歷了三次股權(quán)變更的綠城，現(xiàn)在就是管理混亂的‘四不像’，綠城在短期內(nèi)被迫填充了九龍倉的文化、融創(chuàng)的邏輯，以及中交的戰(zhàn)略，宋衛(wèi)平原本的‘地產(chǎn)藝術(shù)’淪落為營銷的煙霧彈。曾經(jīng)高質(zhì)量的優(yōu)勢也蕩然無存，投資者當(dāng)然不會(huì)去買賬了。
并且綠城中國盡管營業(yè)收入有所上升，但受代建所影響的增收不增利的現(xiàn)象短時(shí)內(nèi)應(yīng)該還將持續(xù)。#p#分頁標(biāo)題#e#
現(xiàn)在的綠城雖然挺過了最艱難的求生期，但接下來該如何‘求存’，如何重獲投資者的信心等這些問題，夠讓掌權(quán)人傷腦筋了。
而離開綠城的宋衛(wèi)平，把精力全部投入在了藍(lán)城集團(tuán)上，或許我們可以期待一下，‘宋衛(wèi)平時(shí)代’的藝術(shù)建筑將會(huì)東山再起。
參考資料：
1．電影《英雄本色》
2．綠城中國截至2020年12月31日止年度業(yè)績公告
3．綠城中國截至2019年12月31日止年度業(yè)績公告
4．綠城中國截至2018年12月31日止年度業(yè)績公告
5．《綠城中國2020年業(yè)績發(fā)布：銷售投資齊創(chuàng)新高，持續(xù)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁》-綠城官方
6．《年報(bào)解讀丨五組關(guān)鍵指標(biāo)，解讀綠城的榮光與夢想》-中指研究院
7．《觀點(diǎn)直擊 | 五年計(jì)劃加碼 張亞東：綠城要做有特長且全面發(fā)展的優(yōu)等生（實(shí)錄》-觀點(diǎn)
8．《中國房地產(chǎn)野史》-地產(chǎn)觀察