原標題：新房限價“重出江湖”，廣州全方位加碼調控
記者|黃昱
部分區(qū)域持續(xù)高溫的背景下，廣州新一輪樓市調控政策如期而至。
4月2日，廣州市政府發(fā)布關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見（以下簡稱《意見》），涉及土地供應、新建商品房限價、人才購房限售加碼、嚴格審查經營貸、加強市場監(jiān)管和規(guī)范房地產市場信息發(fā)布六個方面。
在土地供應上，此次《意見》強調要落實住宅用地分類調控要求，增加住宅用地供應規(guī)模，合理適度集中發(fā)布住宅用地出讓信息，全年分三批次集中出讓住宅用地，全面提高市場信息透明度；有序推進落實《廣州市2021年度建設用地供應計劃》，穩(wěn)定土地市場預期。
這部分內容算是對近期土地新政的一個重申，真正新的內容是要求在部分區(qū)域采用“限房價，競地價”出讓，同時進一步加大租賃住房用地的供應力度，在商品住宅用地出讓時，在以往“限地價”“競配建”“競自持”基礎上，統(tǒng)籌增加地塊內配建的租賃住房面積。
據界面新聞了解，過去廣州從未正式發(fā)布過“限房價，競地價”出讓土地的政策，而在北京、深圳、杭州、寧波等城市均有過類似政策。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析肖文曉指出，部分區(qū)域土地出讓采用“限房價，競地價”則意味著廣州未來將會跟很多熱點城市一樣出現限價商品房，那么會否因此導致“一二手倒掛”繼而引發(fā)“打新熱”的隱憂，這個需要審慎研究，提前做好預案，穩(wěn)定市場預期。
地產經濟學家鄧浩志也表示，“限競房”項目之前深圳已有，由于價格或低于周邊二手房價，所以此類項目最終都是搖號銷售，未來廣州也將陸續(xù)有這種情況。
土地集中出讓政策是今年土地市場最大的變革。早在今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。
廣州成為一線城市中首個正式響應集中供地政策的城市。3月26日，廣州發(fā)文稱，按2021年度住宅用地供應工作安排，廣州市規(guī)劃和自然資源局擬于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中發(fā)布出讓公告、集中組織住宅用地公開出讓。
廣州首次土拍公告時間為3月26日，當日一共出讓地塊合計48宗，總用地面積約393.6公頃，掛牌總價超901億元，其中荔灣區(qū)1宗、白云區(qū)8宗、黃埔區(qū)3宗、花都區(qū)4宗、番禺區(qū)5宗、南沙區(qū)5宗、從化區(qū)4宗、增城區(qū)18宗，將在4月26日-27日分批限時競價。
3月份掛牌的土地總量將是廣州全年供地最大的一次，6至7月公告計劃出讓約115公頃住宅用地，9至10月公告計劃出讓約120公頃住宅用地。
多位業(yè)內人士認為，土地集中供地有利于為土地市場降溫，將會推動土地價格回歸合理，不僅對房企獲得土地機會和控制土地成本更加有利，也對于未來房價管控意義重大。
在土地端加強管控之余，新房限價再次“重出江湖”。 此次《意見》提出，繼續(xù)對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網簽備案。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，該政策主要針對近期廣州房價領漲一線城市、庫存消化周期低，有的熱點區(qū)域到了無房可賣的境地，部分開發(fā)商“捂盤惜售”、市場預期開始不穩(wěn)定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房價上漲的預期。
“因此，當下的廣州房地產市場已經失靈，必須要借助政府的適當干預，才能恢復常態(tài)，給滯后的供給留足空間和時間?！?/p>
廣州上一輪“限價”政策是從2017年開始實施，2018年底左右基本松綁。鄧浩志指出，在這一輪調控中限價政策“重出江湖”，此前個別行政區(qū)域已有相關動作，而此次覆蓋全市，影響面更廣。“至于具體影響，則需要進一步觀察，主要是看采用何種落地辦法。”#p#分頁標題#e#
肖文曉表示，重啟新房價格指導意味著今后廣州新房限價或成為常態(tài)，不過在吸取了上一輪限價的“雙合同”經驗之后，希望廣州能夠參照板塊周邊的房價水平來科學制定細則，如果受到影響的僅是部分中高端項目，對于剛需就不至于有太大的誤傷。
除供應端外，需求端也是這輪調控的重點。
《意見》提出，通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。
廣州從2017年開始實施限售政策，對于個人購房的限售時間是兩年。對于人才購房限制期限延長至三年，肖文曉指出，這是限制以人才的名義投資購房的組合拳之一，配合之前對人才購房貸款資質的收緊，可以有效抑制一些“掛羊頭賣狗肉”的投機需求，防范局部區(qū)域市場過熱。
李宇嘉表示，廣州這一輪房價上漲的很大原因就是，外圍幾個區(qū)放松了人才綠卡，對沒有就業(yè)證明、本地流水、本地社保的外地客戶，也給予了“人才放行”，特別是去年疫情期間。去年底以來，黃埔、南沙等熱點片區(qū)相繼收緊了人才政策，要求能出具本地就業(yè)證明、社保和本地流水的，才給予人才購房資格和貸款放行。
不過鄧浩志認為，人才購房限售期限延長的對市場影響相對輕微，樓市政策一直以來都不支持短線炒作，持有兩年還是三年其實沒有太本質的區(qū)別，也不會對各類購房需求的決策產生太大的影響。
與此同時，廣州也通過此次《意見》正式發(fā)文要求加大對經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題的監(jiān)督檢查力度。
具體舉措是，對使用房產抵押的貸款，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。
另外，銀行業(yè)金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理，加強貸后資金流向監(jiān)測和預警，銀行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。
事實上，今年2月廣東銀保監(jiān)局就發(fā)文要求，嚴肅查處經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產領域。年后，廣州各銀行開啟排查工作。
據南方日報報道，截至3月16日，廣東銀保監(jiān)局轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構自查發(fā)現涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。
鄧浩志指出，預計隨著清查工作的推進，違規(guī)資金進入樓市會大幅減少，這在一定程度上會壓縮進入樓市的資金總量。
《意見》發(fā)布后，鄧浩志認為，市場將進入有1-2個月左右的觀望期，買方出手會更加猶豫，賣方推新貨也更慎重，這個階段成交量會出現一定程度的下滑。但此次新政相對溫和，如果有效穩(wěn)住市場，則政策繼續(xù)保持穩(wěn)定，但如果出現類似之前深圳、東莞調控后市場依舊過熱的情況，則調控有可能進一步加碼。
李宇嘉表示，如果金融、土地這兩個源頭上的關鍵工具用的好，再加上人才購房限售，后續(xù)供應正在放量，樓市的熱度就一定能夠控制得住。從這個角度看，廣州樓市開始高位觸頂，預計部分漲價太高的區(qū)域，特別是外地人買房多、炒房多的區(qū)域（南沙、黃埔蘿崗等），可能會出現一定程度回落。