前有貝殼，后有易居、房車寶，安居客不甘寂寞，準(zhǔn)備沖刺上市。4月8日，安居客集團(tuán)向港交所遞交上市申請(qǐng)，美銀證券、中金公司及瑞信為聯(lián)席保薦人。
在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道，安居客是主打在線營(yíng)銷的老玩家，那家“神奇的網(wǎng)站”58同城是其母公司。2020年，58同城私有化后，房產(chǎn)業(yè)務(wù)被分拆，安居客及58房產(chǎn)、新房營(yíng)銷平臺(tái)58愛房、巧房科技均裝入此次上市主體中。
近年來(lái)，安居客每次“出圈”，多與“激戰(zhàn)”貝殼有關(guān)。后來(lái)居上的貝殼找房，曾引發(fā)姚勁波多次聲討。前者靠流量吃飯、主打開放性信息平臺(tái)，后者線上線下聯(lián)動(dòng)、打造出一套封閉性管控系統(tǒng)，雙方都想爭(zhēng)奪廣闊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。
面對(duì)貝殼這個(gè)市值超四千億元的獨(dú)角獸，姚勁波不想錯(cuò)過(guò)風(fēng)口，要將安居客送上資本市場(chǎng)。若成功上市，安居客計(jì)劃加大技術(shù)及產(chǎn)品研發(fā)、拓展新房交易業(yè)務(wù)，雙方的業(yè)務(wù)越來(lái)越重疊，正面競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。
拋卻這些，安居客邁開上市步伐，也是姚勁波“二次創(chuàng)業(yè)”的新起點(diǎn)。這個(gè)曾失意于58同城的人，要在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代重新出發(fā)，從垂直領(lǐng)域?qū)ふ倚聶C(jī)會(huì)。
獨(dú)自上陣的安居客
十三年前，安居客并不姓“姚”，而是姓“粱”。彼時(shí)，粱偉平作為創(chuàng)始人，一手打造出這一房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，盯上在線平臺(tái)的流量生意。
在當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，強(qiáng)勁的線上化玩家并不多，鏈家還在專注于擴(kuò)張規(guī)模。靠流量費(fèi)用的紅利，安居客曾做得風(fēng)生水起，先后兩次計(jì)劃籌謀上市，估值一度達(dá)到15億美元。
水能載舟，亦能覆舟。因“消費(fèi)不透明、單方面漲價(jià)”，安居客在2014年遭到多家房產(chǎn)中介共同抵制，我愛我家、鏈家、中原、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等撤空平臺(tái)上的房源，加上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上玩家增多，安居客的上市夢(mèng)就此擱淺。
2015年，擴(kuò)張勢(shì)頭正猛的58同城出現(xiàn)，以2.67億美元收購(gòu)安居客。58同城成立于2005年，定位為在線分類信息平臺(tái)，房產(chǎn)信息是其龐大家族中的熱門板塊。收購(gòu)安居客后，后者正式被納入“58系”。
換了主人的安居客，生意模式?jīng)]有太大變化，但其母公司卻開始經(jīng)歷“過(guò)山車”。2013年掛牌紐交所后，58同城股價(jià)曾于2018年達(dá)到高點(diǎn)89.9美元，之后便一路下滑，直至2020年退市，市值已縮水約三分之一。
掉隊(duì)于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的58同城，最后決定私有化。2020年9月，華平投資、General Atlantic、鷗翎投資和58同城董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波組成買方投資財(cái)團(tuán)，以87億美元購(gòu)買了58同城所有已發(fā)行普通股，完成除牌。
經(jīng)歷退市風(fēng)波后，市場(chǎng)猜測(cè)58同城或?qū)⒒貒?guó)尋求重新上市，旗下家政服務(wù)平臺(tái)天鵝到家也被傳出上市計(jì)劃。如今，房產(chǎn)領(lǐng)域的安居客打了頭陣，承載起姚勁波的崛起之夢(mèng)。
為了沖刺上市，58同城將旗下房產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，悉數(shù)裝入安居客集團(tuán)這一主體。招股書稱，從58同城分拆，有利于打造獨(dú)立于母公司的品牌形象，進(jìn)入股票及債券資本市場(chǎng)，為公司及58同城開展籌資活動(dòng)提供靈活性。
截至本次IPO前，58同城持有安居客45.3%股權(quán)，姚勁波直接持有13.5%股權(quán)，騰訊持股14.1%，General Atlantic持股7.7%，華平投資持股7.9%，歐翎投資持股3.9%。姚勁波擔(dān)任執(zhí)行董事、主席、行政總裁。
流量生意還行得通嗎？
主打流量生意的安居客，近年來(lái)盈利情況較為穩(wěn)定。
招股書顯示，2018年至2020年，安居客集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收入62.16億元、75.79億元、80.52億元；年內(nèi)利潤(rùn)19.07億元、23.06億元、19.54億元；同期的凈利潤(rùn)率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。
在2020年80.52億元營(yíng)收中，在線營(yíng)銷服務(wù)占比96.9%，主要就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供營(yíng)銷服務(wù)，以及為房企提供廣告及促銷服務(wù)；交易服務(wù)占比2.8%，主要來(lái)自從開發(fā)商處賺取的新盤銷售傭金。
在線營(yíng)銷服務(wù)是安居客的主要盈利來(lái)源，交易服務(wù)為新開辟的板塊。為分食新房交易市場(chǎng)蛋糕，安居客于2020年底收購(gòu)愛房，并將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)納入報(bào)表。2020年，愛房交易總量約653億元，較2019年長(zhǎng)282%。
與貝殼上萬(wàn)億的新房交易規(guī)模相比，58系的愛房規(guī)模并不大。但安居客對(duì)新房交易市場(chǎng)野心勃勃，于2020年10月推出安居客新房旗艦店，并表示在鄭州市場(chǎng)市占率約15%，在江蘇鹽城的市占率約51%。
除了這兩項(xiàng)，安居客其他服務(wù)收入占比較小，主要來(lái)自巧房，包括使用軟件、技術(shù)平臺(tái)以及提供技術(shù)服務(wù)產(chǎn)生的收入。巧房系安居客2020年全面整合而來(lái)，致力于使經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高運(yùn)營(yíng)效率。
招股書表示，通過(guò)整合安居客、58同城房產(chǎn)、愛房和巧房，安居客集團(tuán)已從在線營(yíng)銷服務(wù)供應(yīng)商升級(jí)為開放型房地產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺(tái)，為行業(yè)提供包括房地產(chǎn)在線營(yíng)銷、交易服務(wù)、SaaS解決方案等全方位服務(wù)。
艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，安居客是中國(guó)最大的在線房地產(chǎn)營(yíng)銷平臺(tái)，2020年第4季度平均移動(dòng)月活躍用戶量6700萬(wàn)，覆蓋城市及縣城數(shù)量超820個(gè)，房源全息字典涵蓋1.94億套房產(chǎn)數(shù)據(jù)，是國(guó)內(nèi)第二大房源數(shù)據(jù)庫(kù)。
從經(jīng)紀(jì)人數(shù)量看，截至2020年12月31日，安居客在線房產(chǎn)平臺(tái)上的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬(wàn)人，高于貝殼的49.3萬(wàn)人。根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，安居客在中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)中付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)目最多。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#目前來(lái)看，意欲轉(zhuǎn)型的安居客仍在吃流量生意，向使用平臺(tái)服務(wù)的中介、開發(fā)商收取服務(wù)費(fèi)，后者要想獲得靠前的曝光位置，還需支付端口費(fèi)等。從服務(wù)費(fèi)率看，安居客約0.5%-1%，低于貝殼找房的2.5%。
但是，開放模式下的虛假信息問(wèn)題，是安居客后續(xù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)因素。招股書直言，盡管已制定全面的核實(shí)程序，但其無(wú)法確保房源信息的實(shí)時(shí)性、可靠性、真實(shí)性及準(zhǔn)確性。而真實(shí)優(yōu)質(zhì)的房源，是此類平臺(tái)生存的根基。