編者按：
半生懵懂買房身，一生一貸最傷神。
房產(chǎn)，中國人一生中購買的最大宗消費商品，是考驗一個人雙商的終極消費。即便他們謹(jǐn)慎小心地站在房企的巨人肩上，也時常會因不確定因素“跌落摔傷”——爆雷，便是交易失敗的典型因素之一。
近些年來，地產(chǎn)行業(yè)雷聲滾滾，爆雷現(xiàn)象卻愈演愈烈，很多看似“大而不倒”的千億房企難逃暴雷魔咒。
一時間，盲目擴(kuò)張、債務(wù)危機，破產(chǎn)重組、信譽受損等負(fù)面詞匯頻上熱搜。
撥開層層謎團(tuán)，誰又將成為下一家爆雷的房企？
文 | 新浪財經(jīng) 徐苑蕾
編輯 | 韓大鵬
銀行家出身的黃其森過去常說一句話，“不懂金融，就做不好房地產(chǎn)?！?013年開始，泰禾高杠桿擴(kuò)張，相繼拿下深圳、北京等多地“地王”，最瘋狂的那年，泰禾拿地花了550多億，是當(dāng)年銷售額的一半。
但幾年過后，泡沫破滅，債務(wù)壓頂，萬科化身“白衣騎士”出現(xiàn)。這時，深諳金融之道的黃其森改口了，他說，“和萬科接觸后，感覺自己管理上就是小學(xué)生?！?/p>
泰禾攻城略地的那幾年，華夏幸福的王文學(xué)已經(jīng)是河北首富，這家有著“環(huán)京大地主”之稱的房企，年銷售額也早已躋身千億。
但2017年環(huán)京區(qū)域限購限貸政策，卻給了華夏幸福沉重一擊，銷售大幅下滑，回報周期長的產(chǎn)業(yè)新城模式拖后腿，公司首次陷入流動性危機，也就在此時，中國平安選擇了入股相救。
然而，平安注資只給了短暫喘息的機會，今年年初，華夏幸福債務(wù)危機再次爆發(fā)，公司年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)千億元，但截至1月底可動用現(xiàn)金卻不到10億。
事實上，近幾年來，地產(chǎn)行業(yè)雷聲滾滾，爆雷現(xiàn)象越發(fā)普遍，并且從中小房企蔓延至“大而不倒”的千億房企身上，債務(wù)違約規(guī)模和市場影響也遠(yuǎn)超過往。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已爆雷的百強房企包括泰禾集團(tuán)、華夏幸福、福晟集團(tuán)、三盛宏業(yè)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、銀億股份等多家公司，而破產(chǎn)倒閉的中小房企更是不計其數(shù)。
自1998年“房改”以來，中國房地產(chǎn)蒙眼狂奔，一躍成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。而早期粗放發(fā)展的房企猶如一群賭徒，瘋狂過后最終只留下一地雞毛。
爛尾樓業(yè)主的噩夢
覆巢之下，焉有完卵。房企傾頹背后，是一個個爛尾樓業(yè)主的噩夢，他們當(dāng)初一擲千金，卻沒想到隨之陷入黑洞，積蓄化為烏有，自救無門。
吳建便是眾多爛尾樓業(yè)主之一。2018年，吳建在東莞泰禾新天地買入一套約130萬的公寓。作為泰禾進(jìn)入東莞市場的首個項目，泰禾新天地地處東莞最核心的黃金區(qū)域，與萬達(dá)廣場東城店僅500米左右的距離。地段好，配套全，吳建想著這筆投資穩(wěn)賺不賠。
按照合同，公寓原定于2019年年底帶裝修交付，而泰禾方面也曾承諾，如果延遲交樓將賠付4000元/月的租金。
然而泰禾如今已自身難保，截至2020年年底，泰禾已到期未歸還借款金額為398.50億元，尚未支付的利息為67.48億元?？毓晒蓶|股權(quán)已全數(shù)質(zhì)押，此外公司涉及訴訟、仲裁共計300余起，涉及金額超過70億元。
“這套房子真的是‘血虧’，商業(yè)性質(zhì)不能用公積金貸款，現(xiàn)在交不了房，也租不出去。”吳建滿懷期待的投資化作了一場空。#p#分頁標(biāo)題#e#
按照泰禾的說法，已經(jīng)建好房屋主體并移交給了裝修公司，但吳建認(rèn)為，開發(fā)商拿了業(yè)主的購房款去填其他窟窿，所以現(xiàn)在已經(jīng)沒錢裝修交樓了。他說，部分業(yè)主嘗試過信訪，也試圖求助過住建局，去年甚至有業(yè)主在泰禾的配合下先行墊付稅費辦理了房產(chǎn)證。
泰禾新天地的部分業(yè)主計劃，如果到今年國慶，泰禾仍交不了房，他們將會毛坯收房，并發(fā)起計提訴訟，要求泰禾賠償裝修款及裝修違約金、墊錢開票費用、返租約違約金等經(jīng)濟(jì)損失。
房企爆雷，無數(shù)的員工也加入到追討“血汗錢”的隊伍之中。
2017年，安陽所在的房企三盛宏業(yè)向員工發(fā)起多期理財活動，起購金額為50萬和100萬元，1年期對應(yīng)年收益率為12.5%。
安陽自己就認(rèn)購了上百萬元，而公司理應(yīng)在2018年底返還本息，但不久之后，三盛宏業(yè)被爆陷入債務(wù)危機，金融機構(gòu)對其發(fā)起訴訟和司法保全，公司旗下多個項目也一直停工。
安陽這時才驚醒，他和其他同事從全國各地趕到上?？偛坑憘?。據(jù)安陽回憶，三盛宏業(yè)的借款牽涉到上千名員工，當(dāng)時董事長陳建銘還曾和員工開溝通會，并淚灑現(xiàn)場表示會積極解決賠償問題。
但自從那次溝通會過后，“陳建銘一直躲著不見人。”安陽說，“去要就說沒錢，陳建銘一直沒有積極主動解決我們的問題，都是員工債委會想各種途徑去解決，個別員工也去法院起訴了?！?/p>
“但起訴的員工沒有拿回錢，債委會的員工最終也不知道拿不拿得到”，安陽心里沒底。
除了處于弱勢位置、求助無門的業(yè)主和員工外，哪怕像中國平安這般的企業(yè)，也在房企崩塌中不幸踩雷，不僅浮虧百億投資收益，而且還帶來巨大的風(fēng)險敞口。
2018年，平安為華夏幸福雪中送炭，半年時間內(nèi)先后以近180億入股，持股比例增至25.25%。
但2021年甫一開始，華夏幸福就引爆了地產(chǎn)圈的最大一顆雷，陷入股債雙殺的絕境，目前華夏幸福股價已較平安當(dāng)時的入股價跌去7成，這意味著，不到3年時間里，平安浮虧金額超過百億元。
除去股權(quán)投資，平安還是華夏幸福最大的債權(quán)人之一。2020年6-9月，平安養(yǎng)老、平安資管、平安匯通分別給華夏幸福注入了3筆永續(xù)資金，共計120億，而表內(nèi)債權(quán)投資總額合計達(dá)到360億元。
雖然在3月底中國平安股東會上，總經(jīng)理謝永林說，相對于平安集團(tuán)數(shù)萬億的投資規(guī)模，華夏幸福帶來的540億元風(fēng)險敞口是正常的。但他也明確表示，在處置華夏幸福債務(wù)危機這件事上，平安之后只會出力，不再出錢，可見華夏幸福爆雷對平安的影響也不容小覷。
爆雷房企的豪賭
2020年，房地產(chǎn)市場規(guī)模再創(chuàng)新高突破17萬億元，大城市房價更是一路高歌猛進(jìn)。然而，樓市雖火，為何房企卻過得風(fēng)雨飄搖，行業(yè)內(nèi)雷聲滾滾？一個很重要的原因，在于部分房企激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致資金斷裂。
作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入大，資金管理是房企最重要的“命門”。而在2015-2017年期間，大批房企靠著高杠桿、高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)的“三高”模式蒙眼狂奔，它們猶如一群“賭徒”高價拿地，豪賭市場，不斷通過“融資-囤地-再融資-再囤地”迅速上位。
“這好比房企自己有100塊錢放進(jìn)去，然后再問別人借了200、300塊錢幾倍杠桿去拿地，剛好那幾年全國房價持續(xù)上漲，年平均增幅達(dá)到10%-20%，而當(dāng)時房企融資成本大概6%-8%，所以相對而言這些房企獲得了快速增長的機會。”地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)家鄧浩志介紹說。
例如泰禾集團(tuán)，2013年開始在全國擴(kuò)張，因為拿下不少“地王”從而名聲大噪。在最瘋狂的2017年，泰禾不僅拿地金額同比翻倍至550多億，銷售額也由2016年的400億元越過千億門檻。而激進(jìn)拿地背后，泰禾集團(tuán)有息負(fù)債也從2013年的200多億直線飆升至2017年的1350億。
但2018年國家政策收緊，部分區(qū)域房價限價甚至出現(xiàn)回調(diào)，泰禾部分項目出現(xiàn)地價和房價倒掛的現(xiàn)象，部分項目則因為市場低迷，流速不如預(yù)期導(dǎo)致“入市即虧損”，最終讓公司不堪重負(fù)，陷入債務(wù)危機。#p#分頁標(biāo)題#e#
鄧浩志指出，“這一批房企內(nèi)功不夠深厚，組織管理比較混亂，公司重點工作都放在資本市場倒騰，導(dǎo)致規(guī)模雖然擴(kuò)張了，但產(chǎn)品無競爭力，品牌附加值低，資金來源一旦被掐，各種問題便全面暴露?！?/p>
此外，前期戰(zhàn)略布局的失誤，也是爆雷房企的致命原因之一。在鄧浩志看來，2018年以后，房地產(chǎn)進(jìn)入新的周期，全國樓市出現(xiàn)了明顯的二元格局，即一二線城市保持熱度，三四線城市隨著棚改政策的撤出急劇降溫。因此部分前期對市場研究不足，布局錯誤的房企易陷入泥沼，無法自拔。
在2月初的債委會會議上，王文學(xué)總結(jié)造成危機的原因時就指出，華夏幸福錯誤研判環(huán)京形勢，環(huán)京住宅量價齊跌，影響公司回款達(dá)千億量級，同時新拓展區(qū)域的效果不及預(yù)期。
華夏幸福向來以重倉環(huán)京區(qū)域著稱，但2017年樓市調(diào)控襲來，環(huán)京區(qū)域嚴(yán)格限購，華夏幸福資金鏈驟然趨緊，2018-2019年，華夏幸福相繼跌出行業(yè)10強、20強的位置，2020年更是跌出千億規(guī)模。
還有不愿具名的地產(chǎn)人士觀點認(rèn)為，盲目多元化也在一定程度上加速房企爆雷，尤其是一些銷售規(guī)模較小、經(jīng)營根基不穩(wěn)的中小房企。
從公開資料可以看到，不少已經(jīng)爆雷的中小房企都曾進(jìn)行過多元業(yè)務(wù)的拓展。比如2016年，寧波銀億曾斥資120多億收購美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇三家國外汽車零部件制造商；2012年-2015年期間，中弘控股曾參與礦產(chǎn)、手游、影視、旅游等領(lǐng)域投資；2015年，北京華業(yè)曾斥資21.5億收購捷爾醫(yī)療，涉足醫(yī)療領(lǐng)域。
“部分公司多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長，跨度大，與公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就難以形成協(xié)同，而且還占據(jù)了公司大量現(xiàn)金，投資大但回款慢，導(dǎo)致資金鏈越繃越緊?！鼻笆龅禺a(chǎn)人士表示。
目前來看，地產(chǎn)行業(yè)的雷聲不止，全方位、穿透式的調(diào)控政策更令房企絕望。從去年開始，房企融資的“三道紅線”和銀行涉房貸款的“兩道紅線”相繼出臺，政策的組合拳或許會成為壓垮問題房企的最后一根稻草。
一位房企財務(wù)人士透露稱，“三條紅線”出臺后，踩線房企在融資額度、融資成本和放款周期等方面都受到影響，而且如今各種融資渠道都被圍堵，房企借錢不再像過去那么容易。
“銀行、信托等渠道受到窗口指導(dǎo)，開發(fā)貸已經(jīng)很難做了，除非是一二線城市位置非常好的項目，四大行才會考慮放款，而像三四線城市的項目，銀行基本不會考慮。另外，評級機構(gòu)也比以前嚴(yán)格，發(fā)債也不容易，像我們公司現(xiàn)在更傾向于社會融資。”該人士表示。
一位國資房企高管表示，“十四五”期間肯定會迎來地產(chǎn)行業(yè)大變局，很多房企現(xiàn)在內(nèi)部已經(jīng)很吃力，在“五道紅線”下公司間差距會逐步拉大，很多公司會最終出局。
“接盤俠”的算盤
房企爆雷后，融資無門，項目停擺，想通過自身能力造血已是黃粱一夢。從目前的紓困方案來看，在債務(wù)壓頂?shù)漠?dāng)下，稍有資產(chǎn)沉淀的一批爆雷房企徑直走上的，還是變賣“家當(dāng)”的路子。
早在2019年，泰禾便通過資產(chǎn)和股權(quán)出售回籠超150億元資金，涉及23個項目，交易方包括世茂、五礦國際信托、河南天倫地產(chǎn)等，其中世茂投入的交易價款就超過95億元。
世茂也是福晟集團(tuán)最大的“接盤俠”，不僅以“世茂福晟”這一新平臺將原福晟集團(tuán)的所有地產(chǎn)項目裝入囊中，此外世茂集團(tuán)也全面接管了福晟集團(tuán)的建筑、物業(yè)、舊改等板塊。
至于花了多少錢？世茂集團(tuán)董事會副主席許世壇曾松口說，“投入了50-60億，貨值可賣4-5年”。據(jù)媒體報道，當(dāng)時福晟集團(tuán)的地產(chǎn)板塊擁有1000多億元的可售貨值和約4000億元規(guī)模的舊改項目。
“華夏幸福很可能也會開始賣資產(chǎn)?！痹谝晃唤咏桨驳娜耸靠磥?，華夏幸福接下來或會重走泰禾、福晟走過的路，通過出售資產(chǎn)爭取時間和空間來解決債務(wù)問題。
該人士指出，華夏幸福設(shè)了南北兩個總部，并且兩個總部之間的財務(wù)有可能是各自獨立的。據(jù)說目前華夏幸福各地事業(yè)部、分公司負(fù)責(zé)人已經(jīng)接任屬地公司的法人，可能是為項目出售做準(zhǔn)備。
“平安和不少地產(chǎn)商都有聯(lián)系，不排除平安做牽線人，而且已經(jīng)有傳言說，華夏幸福要出售南方的項目資產(chǎn)，并且已經(jīng)找到潛在買家?！?p#分頁標(biāo)題#e#
在變賣資產(chǎn)后，引入戰(zhàn)投資金或是爆雷房企的另一個解困之舉。實際上，平安就是在2018年華夏幸福首次瀕臨資金鏈斷裂時以戰(zhàn)投身份成為第二大股東，并與后者簽下三年對賭協(xié)議。
但前述接近平安的人士表示，2020年華夏幸福沒有完成對賭，去年12月底兩家公司曾經(jīng)就此事談判，但最終雙方未達(dá)成一致，隨后平安公開表示不再投錢，目前王學(xué)文也想引入新的戰(zhàn)投來破局。
2020年泰禾也曾接觸多家潛在的戰(zhàn)投房企，包括華潤、金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)等。而讓人們沒想到的是，最后浮出水面的“白衣騎士”居然是萬科。
按照公告資料，萬科擬以24億入股泰禾成為二股東。但眾所周知，萬科為這樁交易設(shè)置了兩項嚴(yán)格的前提條件。簡單來說，一是泰禾的債務(wù)重組方案需要得到萬科認(rèn)可，并且能支持公司恢復(fù)經(jīng)營，二是泰禾需要在法律、財務(wù)、業(yè)務(wù)等方面通過萬科的盡職調(diào)查。
據(jù)最新消息，泰禾與萬科已經(jīng)成立由萬科高管主導(dǎo)的資產(chǎn)管理公司，通過啟動部分條件較好的項目，嘗試盤活自身資源來解決泰禾部分資金問題，此外萬科系老將黃耀文也已入職泰禾擔(dān)任副總裁。
但是，在前述國資房企高管看來，萬科真金白銀入股泰禾一事或比較渺茫?！叭f科當(dāng)時是響應(yīng)福建省政府，給了政府面子。萬科表內(nèi)負(fù)債雖然好看，但也存在一部分表外負(fù)債，公司現(xiàn)在資金也比較緊張。”
萬科方面也曾多次公開提到，入股泰禾存在不確定性。在近日的萬科業(yè)績會上，首席執(zhí)行官祝九勝強調(diào)，只有泰禾達(dá)成全面的債務(wù)重組方案的情況下，萬科才考慮真實入股。目前的進(jìn)度，距離入股仍有相當(dāng)大的難度。
資料顯示，泰禾主要六大債權(quán)人分別是華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)，而根據(jù)此前泰禾曾發(fā)布的公告資料，目前已達(dá)成借款展期協(xié)議和債務(wù)重組協(xié)議的金融機構(gòu)主要有廈門國際信托、渤海銀行北京分行、民生銀行深圳分行、長城資產(chǎn)。
“金融機構(gòu)債務(wù)展期一般都是政府引導(dǎo)和要求的?！鼻笆龇科筘攧?wù)人士指出。在泰禾、福晟、華夏幸福的紓困過程中，福建省政府、河北省政府的身影出現(xiàn)其中，并協(xié)調(diào)下轄金融機構(gòu)商議扶助。
根據(jù)1月外媒的報道，河北省承諾為華夏幸福提供95億元的有條件財政支持，首筆提供30億元中其中一部分用于償付其雇傭的農(nóng)民工工資以及覆蓋其他經(jīng)營費用，而剩余的約10億元的部分用于兌付華夏幸福一筆近15億元債券的回售。
而家底不如大房企豐厚、影響力較弱的中小房企，爆雷后的選擇就沒那么多了，他們更多走向破產(chǎn)重組或破產(chǎn)清算。據(jù)法院公布的消息，2020年全年發(fā)布破產(chǎn)文書的房企就超過400家。
以三盛宏業(yè)為例，今年1月，公司極其大股東三盛房地產(chǎn)均已向法院申請破產(chǎn)重整。但目前來看，重整之路并不順利。
一位金融機構(gòu)人士表示，破產(chǎn)重組很復(fù)雜，至少要3-5年才能順利解決。而如果重整企業(yè)本身資產(chǎn)不足且沒有盈利可能，沒有足夠的資產(chǎn)清償債務(wù)，重整也無法進(jìn)行下去。
下一個會是誰？
2019年開始，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入償債高峰。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年房企償債規(guī)模約9154億，而今年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）將達(dá)12448億元，歷史性突破萬億大關(guān)。
一個值得注意的現(xiàn)象是，2020年9-12月，房企連續(xù)4個月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，直至2021年1月房企抓緊窗口期發(fā)債才終止了這個趨勢。這意味著，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。
事實上，“兩條紅線”融資新規(guī)出臺后，房企搶收現(xiàn)金、控制負(fù)債的意圖非常明顯，不少公司通過加快銷售、提高回款、出售資產(chǎn)和股權(quán)融資等方式形成“降負(fù)”組合拳。
根據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至4月7日，百強房企中共有50家上市房企披露了2020年業(yè)績報告。按照“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1。而從50家上市房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分房企的三大指標(biāo)都有所改善。
不過，統(tǒng)計的50家房企中，2020年凈負(fù)債率大于100%的房企依然有12家，其中正商實業(yè)、金融街和三盛控股分別高達(dá)257%、172%和171%；2020年現(xiàn)金短債比小于1的房企共有4家，其中倍數(shù)最低的3家為正商實業(yè)、富力地產(chǎn)和中國恒大，對應(yīng)現(xiàn)金短債比僅有0.22、0.37和0.4倍。#p#分頁標(biāo)題#e#
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師指出，目前中央仍在進(jìn)一步約束房企融資，市場分化也越演越烈，房企繼續(xù)爆雷的情況在未來仍會同時上演，部分房企已經(jīng)搖搖欲墜。
那么，誰會是下一家爆雷房企？在該人士看來，重災(zāi)區(qū)主要集中在閩系房企以及一批模仿碧桂園模式的企業(yè)，“這些房企多是以三四線區(qū)域起家，然后以后來者的身份進(jìn)入一二線城市實現(xiàn)全國化布局，但目前三四線市場低迷，業(yè)績自然快速下滑，而對于核心區(qū)域，這些房企又缺乏深入了解，不會精耕細(xì)作?！?/p>
鄧浩志則認(rèn)為，從宏觀角度看，這批重災(zāi)區(qū)房企既是調(diào)控的受害者，也是中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的害群之馬。
“在這批企業(yè)高速發(fā)展過程中，它們無序擴(kuò)張，占用了過多社會資源，影響了城市的建設(shè)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；它們大規(guī)模高價搶地，推高了整個行業(yè)的成本；它們超高杠桿擴(kuò)張，埋下了金融系統(tǒng)的風(fēng)險；它們過度收割市場，使得部分三四線城市購買力出現(xiàn)了惡性透支；它們前期高薪搶奪人才，后期大規(guī)模裁員，使得行業(yè)勞動力市場動蕩?！?/p>
銀保監(jiān)會主席郭樹清半年內(nèi)曾三次發(fā)聲：房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！??？梢灶A(yù)見的是，在金融監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)將加速進(jìn)入洗牌和出清階段，地產(chǎn)行業(yè)將強調(diào)商品屬性而非金融屬性。
在今年的新年工作講話中，王文學(xué)說，華夏幸福要“勒緊腰帶過苦日子”，要刮骨療毒，向死而生。這句話對于積重難返的地產(chǎn)行業(yè)來說，同樣適用。
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