1-3月，全國商品房銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)雙增長。
4月16日，國家統(tǒng)計局公布1-3月全國房地產(chǎn)銷售情況和開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)。從商品房銷售來看，1-3月全國商品房銷售面積3.6萬平方米，同比增長63.8%；全國商品房銷售額3.8萬億元，同比增長88.5%。1-3月全國商品房成交均價近1.1萬元/平方米，同比增長15%。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企土地購置數(shù)據(jù)來看，1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%；房企購置土地2301萬平方米，同比增長16.9%；土地成交價款809億元，同比下降17.3%。1-3月房企購置土地的平均價格為3516元/平方米，同比下降29%。
從房企開發(fā)資金到位情況看，1-3月房企到位資金4.7萬億元，同比增長41.4%，其中定金和預(yù)收款近1.8萬億元，同比增速最高，達86.1%。
為什么一季度全國房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)能實現(xiàn)雙增長？為什么商品房成交均價上漲，而房企購置土地的均價下跌？
銷售、投資數(shù)據(jù)雙增長
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月，商品房銷售面積36007萬平方米，同比增長63.8%；比2019年1-3月份增長20.7%，兩年平均增長9.9%。其中，住宅銷售面積增長68.1%。商品房銷售額38378億元，增長88.5%；比2019年1-3月份增長41.9%，兩年平均增長19.1%。其中，住宅銷售額增長95.5%。
分區(qū)域來看，東部地區(qū)商品房銷售面積15347萬平方米，同比增長74.3%；銷售額22807億元，增長102%。中部地區(qū)商品房銷售面積9639萬平方米，增長68.9%；銷售額7277億元，增長93.1%。西部地區(qū)商品房銷售面積10039萬平方米，增長47.1%；銷售額7462億元，增長57.2%。東北地區(qū)商品房銷售面積981萬平方米，增長52.1%；銷售額831億元，增長51.1%。
多位分析人士表示，商品房銷售面積的增加，最核心的原因是疫情導(dǎo)致去年同期銷售面積和銷售額的減少。受疫情影響，2020年1-3月商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%；商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。
從投資數(shù)據(jù)來看，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27576億元，同比增長25.6%；比2019年1-3月份增長15.9%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資20624億元，增長28.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2301萬平方米，同比增長16.9%；土地成交價款809億元，下降17.3%。
具體到區(qū)域，1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15603億元，同比增長22.7%；中部地區(qū)投資5432億元，增長38.7%；西部地區(qū)投資5955億元，增長22.5%；東北地區(qū)投資587億元，增長24.8%。
合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀經(jīng)濟報道，1-3月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)提升的核心原因與銷售數(shù)據(jù)拉升相同，都是受疫情影響?！耙驗槿ツ暌患径?，尤其是一二月份處于疫情最嚴重的階段，房企很多項目停工、停建，必然導(dǎo)致開發(fā)投資大幅減少。今年疫情得到控制，整體市場相對穩(wěn)定，房企按正常節(jié)奏投資，與去年相比勢必會有明顯提升?！?/p>
而中部是國家大力投資的重點，再加上落戶政策放松，帶來大量人口凈流入。房企開發(fā)投資跟隨政府規(guī)劃和人口流動趨勢而動，因而中部地區(qū)的投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)出較大增幅。
商品房成交均價上漲，房企拿地均價下降
與總體的商品房銷售數(shù)據(jù)和土地購置數(shù)據(jù)不同，21世紀經(jīng)濟報道根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，1-3月全國商品房成交均價近1.1萬元/平方米，同比增長15%；同期房企購置土地的平均價格為3516元/平方米，同比下降29%。
商品房成交單價變化情況與房企購置土地單價變化情況相背離，是由于一季度房地產(chǎn)市場活躍度較高，政策調(diào)控影響尚未完全傳導(dǎo)到市場，因而商品房單價呈現(xiàn)出上漲特征。
此外，受土地集中出讓政策影響，重點城市土地出讓延后，房企按正常投資節(jié)奏在其他區(qū)域進行補倉，帶來購置土地均價的下降。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道指出，歷年3月市場都具有較強的季節(jié)性特征，即樓市“小陽春”，今年3月樓市又延續(xù)了1-2月市場熱度的慣性，并由中心城市向周邊城市擴散，因而帶來絕大部分城市房價的上漲。
同時，許小樂指出，今年密集出臺的政策調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生了明顯效果，諸如深圳二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，3月上海新房、二手房價格雙雙回落等。但仍有部分熱點城市樓市持續(xù)熱度，調(diào)控效果有待釋放，如合肥和寧波等。#p#分頁標題#e#
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至目前，二手房市場景氣度下降，二手房業(yè)主預(yù)期減弱，市場成交也在3月見頂后回落，這說明市場已經(jīng)開始調(diào)整。后期調(diào)控政策、金融市場監(jiān)管、土地集中供應(yīng)效果釋放下，預(yù)計市場成交量將高位回調(diào)。量的變化會逐步傳遞到價格端，房價漲幅也會收窄，逐步趨穩(wěn)。
郭毅指出，今年在22個重點城市推出的土地集中出讓新規(guī)，延后了試點城市的土地出讓時間，所以一季度房企無法在這些地價偏高的熱點城市拿地，造成地價成交價格的下降。
另外，郭毅表示，盡管房企暫時無法在核心城市購置土地，但也會繼續(xù)執(zhí)行投資規(guī)劃，疊加去年市場整體銷售額增速較快，很多房企亟待補倉?！澳瓿醴e極拿地，就能在年末實現(xiàn)銷售和回款，對企業(yè)來說是一個相對較好的投資行為?！?/p>
后續(xù)重點城市陸續(xù)推出土地，并在二季度完成掛牌交易，勢必會帶來土地平均購置價格的上調(diào)。郭毅說：“熱點城市的地價相對較高，肯定會使地價的平均數(shù)值出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性拉升?！?/p>
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