針未尖
北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)日前發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告。針對2021年第一批次通過掛牌方式出讓的29個(gè)項(xiàng)目，公告公布了土地合理上限價(jià)格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額等，并公布了競買人需提交的《房屋售價(jià)承諾書》模板，要求競買人對未來房屋售價(jià)及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容作出承諾。
這是北京市首次公布土地合理上限價(jià)格。專家認(rèn)為，此舉旨在通過合理控制地價(jià)，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。
讓開發(fā)商和社會(huì)在拍地前就知曉每個(gè)地塊的地價(jià)上限，有利于合理調(diào)節(jié)政府掛牌出讓地塊的溢價(jià)率。此次北京掛牌出讓的這批商品住宅用地地塊中，超九成的溢價(jià)率未超過15%，這足以說明，公布“土地合理上限價(jià)格”是通過控制地價(jià)抑制房價(jià)的好措施。
房價(jià)主要由地價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)和利潤等構(gòu)成，在有的地方，地價(jià)占據(jù)了房價(jià)30%至40%的份額。有分析甚至認(rèn)為，一些地方房價(jià)中地價(jià)有一半的推動(dòng)力，地價(jià)對房價(jià)的影響可想而知。隨著土地供應(yīng)越發(fā)緊張，地價(jià)對房價(jià)的影響更大，不少地方屢破紀(jì)錄，拍出“天價(jià)地塊”。高價(jià)拿地的開發(fā)商哪怕是為了不“賠本”，也要在這些地塊上建出更貴的商品房，甚至建成“極品豪宅”，試問，這些住房的價(jià)格有多少普通人能夠承受呢？
在“房住不炒”的原則要求下，采取包括遏制炒作、控制地價(jià)在內(nèi)的綜合措施控制房價(jià)惡性上漲，是每個(gè)地方政府和城市的應(yīng)盡職責(zé)。要讓大多數(shù)普通居民買得起房或有保障性住房可租，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而應(yīng)從源頭——地價(jià)有效控制地價(jià)，地價(jià)控制了，地方政府才有足夠的底氣控制房價(jià)。開發(fā)商獲得土地的成本再高，他們也會(huì)想辦法讓“羊毛出在羊身上”，最后只剩下普通居民來買單。如果地方政府不能有效調(diào)控土地價(jià)格，又怎能有效調(diào)控住房的價(jià)格？
土地拍賣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。此番，北京首次公布土地合理上限價(jià)格，讓土地拍賣不再是“價(jià)高者得”，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。此前，也有其他一些地方在拍賣土地時(shí)制定最高限價(jià)，采用“競價(jià)+搖號(hào)”（達(dá)到最高限價(jià)后停止拍賣，采用搖號(hào)方式，即“靠運(yùn)氣”決定歸屬）“競價(jià)+熔斷”（達(dá)到最高價(jià)后終止土地出讓）等拍賣方式，收到不錯(cuò)的效果，彰顯了政府科學(xué)調(diào)控住房市場的決心和能力。
有人認(rèn)為地方政府身兼兩種角色，作為土地供應(yīng)方，不能把土地出讓得太便宜，因?yàn)檫@是稅收來源，城市基建需要錢；作為城市主政者，要考慮民意，要貫徹上級(jí)要求，所以要調(diào)控地價(jià)。這種說法反映了一定的實(shí)情，但從根本上講，地方政府應(yīng)當(dāng)更著重后一角色，以公共利益、民生福祉為最大考量，自覺走出對土地財(cái)政的依賴。
以科學(xué)調(diào)控遏制房價(jià)惡性上漲，保障和改善住房民生，是政府義不容辭的責(zé)任。