身負(fù)800億元債務(wù)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型困難，美凱龍（601828.SH）最近的日子不太好過。
3月底，以引入戰(zhàn)略投資為名，美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）出售紅星地產(chǎn)部分股權(quán)，獲得了10.3億元的資金。然而，外界并不看好這一次交易。消息公布之后，美凱龍A股和港股的股價(jià)接連下跌。
截止4月16日收盤，美凱龍A股股價(jià)報(bào)收9.07元，較2020年最高點(diǎn)10.17元下跌10.82%；港股股價(jià)報(bào)收4.44港元，較2020年最高點(diǎn)5.88港元下跌24.49%。
同時(shí)，美凱龍還公布了2020年年報(bào)，全年?duì)I收142.36億元，同比減少13.56%；歸屬于母公司所有者的凈利潤17.31億元，同比減少61.37%。
近年來，紅星美凱龍?jiān)诘禺a(chǎn)業(yè)做得風(fēng)生水起。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策緊縮，紅星美凱龍的主業(yè)家居零售業(yè)務(wù)遭遇資金緊缺等情況，實(shí)際控制人車建新似乎有想要把紅星地產(chǎn)出售的打算。
從采取“地產(chǎn)+家居”的策略，到如今要進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，紅星美凱龍是真的要做回家居老本行，還是僅為了緩解高額負(fù)債的壓力而做出迫于無奈的選擇？
債務(wù)壓頂，要出售紅星地產(chǎn)？
3月底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）旗下資管平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本發(fā)文稱，與紅星美凱龍控股集團(tuán)簽署合作協(xié)議，戰(zhàn)略入股后者旗下重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱紅星企發(fā)）及其下屬紅星地產(chǎn)板塊。該通告披露遠(yuǎn)洋資本獲得紅星企發(fā)18%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)10.3億元。
而在此前，市場上有消息稱紅星美凱龍出售紅星地產(chǎn)的價(jià)格為200億元。
根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，目前紅星地產(chǎn)的控股股東為紅星美凱龍，持股比例為68.29%，在出售給遠(yuǎn)洋資本18%股權(quán)之后，紅星美凱龍持有紅星地產(chǎn)股權(quán)在50%左右，依舊是紅星地產(chǎn)的控股股東。
據(jù)財(cái)新報(bào)道，接近遠(yuǎn)洋資本的人士稱，遠(yuǎn)洋資本有進(jìn)一步收購紅星地產(chǎn)股權(quán)的可能。
2015年和2018年，紅星美凱龍家居先后在港交所和上交所上市，上市公司分別為紅星美凱龍（01528.HK）和美凱龍（ 601828.SH ），運(yùn)營主體均為紅星美凱龍家居集團(tuán)。
紅星美凱龍雖然做的是家居零售，但由于其走的是“地產(chǎn)+家居”路線，在外界看來，紅星美凱龍更像是一家地產(chǎn)企業(yè)。公開資料顯示，上市公司美凱龍的控股股東為紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司，但上市公司的業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)板塊中僅占一部分，最大的板塊業(yè)務(wù)是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的紅星地產(chǎn)。
紅星美凱龍從2009年起從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，目前，紅星地產(chǎn)在全國57個(gè)城市布局百余個(gè)項(xiàng)目。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年Top100房企銷售排名顯示，2020年紅星地產(chǎn)的銷售額為654.1億元，排名第59位，銷售面積為611.7萬平方米，排名第42位。同時(shí)，2020年，紅星地產(chǎn)拿地168億元，排名第57位，全口徑新增貨值為938億元，權(quán)益新增貨值為675億元。
紅星地產(chǎn)雖然不屬于頭部房企，但也屬于中型房企。那么，為何車建新還要將其出售？甚至還曾傳聞將要賣出200億元？
這個(gè)問題或許可以從上市公司美凱龍這里一窺端倪。近年來，美凱龍一直面臨著居高不下的負(fù)債率，從美凱龍近幾年的發(fā)展來看，公司似乎極度缺錢。2015年美凱龍?jiān)诟劢凰鲜校?018年又在上交所上市。而在此期間，美凱龍又多次進(jìn)行發(fā)債融資。
另外，車建新還正在籌備將旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司赴港上市，估值大約在120億元-150億元，但遠(yuǎn)水解不了近渴，面對(duì)即將到期的借款以及高額的利率，出售股權(quán)則更能緩解燃眉之急。#p#分頁標(biāo)題#e#
那么，美凱龍究竟面臨著多大的債務(wù)壓力？
從美凱龍的年報(bào)來看，2017年至2020年，美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率在不斷的增長，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。美凱龍也認(rèn)為，持續(xù)上升的資產(chǎn)負(fù)債率在一定程度上削弱了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，制約了公司的融資能力，使公司面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。截止2020年末，美凱龍可用的貨幣資金為65.11億元，但負(fù)債已經(jīng)達(dá)到804.50億元，其中流動(dòng)負(fù)債的金額為316.39億元。
報(bào)告期內(nèi)，美凱龍的流動(dòng)比率分別為0.64、0.62、0.50、0.48；速動(dòng)比率分別為0.64、0.61、0.49、0.47，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均較低，公司的償債能力較低。
面對(duì)高額的負(fù)債，資金無法正常回籠，美凱龍陷入了“借新還舊”的困境中。
2019年美凱龍發(fā)行20億元公司債券，主要用于歸還銀行貸款、償還公司債券；2020年美凱龍共發(fā)行三次公司債券，金額共計(jì)15億元，均用作還款。
值得注意的是，美凱龍發(fā)行債券的票面利率也持續(xù)增長。根據(jù)公司的年報(bào)披露顯示，2015年-2016年，美凱龍發(fā)行債券的利率基本維持在3%-4%左右，從2018年開始，票面利率升至5%-6%。
2017年至2020年，美凱龍的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為11.32億元、15.33億元、22.60億元、24.64億元。
美凱龍表示，隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，財(cái)務(wù)費(fèi)用逐年增長。同時(shí)大量的有息負(fù)債加重了公司的財(cái)務(wù)成本，導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)費(fèi)用支出長期處于高位，直接影響到公司的經(jīng)營業(yè)績。
從地產(chǎn)到“輕資產(chǎn)”，業(yè)務(wù)能否順利轉(zhuǎn)型？
作為以家居零售為主的美凱龍，其業(yè)務(wù)中也深深隱藏著“房地產(chǎn)基因”。
截止2020年末，公司經(jīng)營了92家自營商場，273家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場，商場總經(jīng)營面積2205.57萬平方米。2020年，自營及租賃收入為66.82億元，占營業(yè)收入的比重超過45%。2020年，公司新增5家門店，其中有4家通過自建方式取得，其余1家通過收購取得。
此外，在業(yè)務(wù)方面，美凱龍與房地產(chǎn)也在不斷的“捆綁”。從2014年10月開始，美凱龍為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供部分產(chǎn)品的集采供應(yīng)，探索精裝修業(yè)務(wù)。2016年，美凱龍擬通過與知名房地產(chǎn)開發(fā)商、酒店等的合作，將精裝修業(yè)務(wù)進(jìn)一步做大。
有業(yè)內(nèi)人士表示，“紅星美凱龍作為一家傳統(tǒng)的家居賣場，本身有很強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)屬性。如果通過其業(yè)務(wù)占比來看，這就是一家房地產(chǎn)企業(yè)”。
雖然外界一直將紅星美凱龍定義為一家房企，但創(chuàng)始人車建新卻始終堅(jiān)持家居是公司的第一大業(yè)務(wù)。
因此，車建新在不斷做出改變。
近些年，美凱龍的發(fā)展戰(zhàn)略由“地產(chǎn)+家居”轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕拜p資產(chǎn)、重運(yùn)營”。2020年的秋季大會(huì)上，美凱龍把家裝業(yè)務(wù)放在首位，主要發(fā)展家裝和新零售業(yè)務(wù)。
然而，美凱龍是否真的能夠轉(zhuǎn)型成功？
#p#分頁標(biāo)題#e#從美凱龍2020年的年報(bào)來看，2020年，美凱龍營業(yè)收入142.36億元，其中，自營及租賃收入為66.82億元，占營業(yè)收入的比重超過45%，公司的營業(yè)收入還是以租金收入為主。
進(jìn)一步來看，租金收入對(duì)公司的凈利潤產(chǎn)生了直接影響。2020年，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為17.31億元，同比下降61.37%。美凱龍?jiān)谀陥?bào)中表示，受疫情影響，公司免除了自營商場相關(guān)租戶一個(gè)月的租金及管理費(fèi)用，免租涉及的總金額對(duì)公司2020年歸母凈利潤的影響約為4.1億元，占比約為23.7%。
2020年，公司持有的投資性房地產(chǎn)期末余額為931.5億元，同比增長9.45%，主要是報(bào)告期內(nèi)自有商場租金提升、開發(fā)中投資物業(yè)工程進(jìn)度推進(jìn)以及新購入物業(yè)所致。
另外，美凱龍2020年主要發(fā)展的家裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.24億元，占總營業(yè)收入約8.59%；營業(yè)成本為9.56億元，占總營業(yè)成本約17.4%；毛利率僅為21.9%。
不難看出，地產(chǎn)和物業(yè)的基因還是深深根植于美凱龍的商業(yè)板塊，轉(zhuǎn)型顯得異常困難。
美凱龍的轉(zhuǎn)型起步較早，但由于其搖擺不定的態(tài)度，公司一直陷于轉(zhuǎn)型的困境中。從2012年開始，美凱龍對(duì)O2O模式進(jìn)行探索，8月上線紅美商城，2015年建立大數(shù)據(jù)中心。
2016年，美凱龍花了重金請(qǐng)來蘇寧易購執(zhí)行副總裁李斌擔(dān)任紅星美凱龍CEO，主要負(fù)責(zé)紅星美凱龍的“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展規(guī)劃，并具體管理線上和線下運(yùn)營事務(wù)。但沒過三年，李斌便從美凱龍辭職，美凱龍的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型效果甚微。
與此同時(shí)，其他家居企業(yè)也在推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。2016年，顧家家居開始進(jìn)行全渠道零售，實(shí)現(xiàn)O2O一體化融合；居然之家于2018年實(shí)現(xiàn)終端數(shù)字化以及數(shù)字化營銷并開始新零售的布局；同年，索菲亞重點(diǎn)打造了數(shù)字化生態(tài)系統(tǒng)，整個(gè)家居市場開始進(jìn)入真正的數(shù)字化營銷、生產(chǎn)管理。
美凱龍的舉棋不定使得自身錯(cuò)過了互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。在這一階段，歐派家居、索菲亞、尚品宅配等企業(yè)已經(jīng)在生產(chǎn)制造、渠道供應(yīng)鏈、消費(fèi)者鏈接等環(huán)節(jié)全面發(fā)展。在競爭對(duì)手已經(jīng)在新零售領(lǐng)域以及家裝一體化領(lǐng)域占有一席之地后，美凱龍的“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”戰(zhàn)略則顯得有些晚。