經(jīng)濟觀察報 記者 張雅楠 2021年4月底，第十八屆（2021）藍籌年會評審會召開。
經(jīng)濟觀察報邀請中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜，國務院發(fā)展研究中心跨國公司研究室主任李志能，中國宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所博士、副研究員任榮榮，虎杰投資機構首席分析員張寅，蘭德咨詢總裁宋延慶，北京睿信咨詢董事總經(jīng)理郝炬，經(jīng)濟觀察報副總編輯陳哲，經(jīng)濟觀察報宏觀經(jīng)濟研究院秘書長李曉丹等業(yè)內(nèi)資深專家進行評審。
評審會也對房地產(chǎn)市場所受影響，以及三道紅線、兩個上限、集中供地等政策影響下的房地產(chǎn)市場走向進行了探討，相關核心內(nèi)容輯錄如下：
汪利娜：雖然房地產(chǎn)市場很火爆，但是我覺得，維持房價上漲的因素實際上是在減弱的。首先，“十四五”規(guī)劃里，“房住不炒”的總基調(diào)還是堅持的；而且制度安排上，從以前的商品房為主，逐步轉向租售并舉。這兩點在制度上、政策上給房價的上漲設置了一個天花板。
第二，從供需關系上，城市化率已經(jīng)達到60%，住房自有率至少在80%以上，人均住房面積在35平方米，老齡化和少子化的問題越來越突出，房價過高對人口增長、消費增長的擠壓，對未來的經(jīng)濟增長會是一個隱患。
第三，金融政策。銀保監(jiān)會的郭樹清主席講，房地產(chǎn)是中國最大的灰犀牛。為什么說它風險高？各項與房地產(chǎn)相關的資金加起來，規(guī)模在整個銀行貸款的50%左右，所以他非常擔心一旦房價大幅度波動，會影響金融體系和銀行的資產(chǎn)安全。
三道紅線和兩道上限把銀行和企業(yè)嚴格地監(jiān)管了，金融政策對房地產(chǎn)是護航的一個手段，也合理約束了一些指標。
從土地政策上看，兩集中出來了，以前政府為了實現(xiàn)土地財政，在供地上會有一些隨意性，或者有一些饑餓供地，導致房地產(chǎn)企業(yè)不知道到底還有多少地，集中公開以后，信息透明了，所以集中供地也是規(guī)范市場的行為，讓企業(yè)、市場有一個穩(wěn)定的預期。
集中供地對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一個考驗。因為這種供地模式在以前從來沒有實施過，如果土地集中供應，一個企業(yè)想在多個城市拿地或者是在一個地方多拿地，就不可能像以前那樣大量囤地，因為資金有限，這對企業(yè)的經(jīng)營管理、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債管理以及合理的投資策劃都是非常嚴峻的考驗。
所以我覺得金融政策和土地政策的客觀效果會逐漸顯現(xiàn)出來，如果這些政策真正落地，會有利于抑制房價。
李志能：中國房地產(chǎn)業(yè)的頂峰在哪里？什么時候到了該翻過山頂?shù)臅r候？那么大的體量，大家往上推的時候是很辛苦的，但一旦推過了這個山頂，滾下去是非?？膳碌?。很多人沒有算過中國房地產(chǎn)價值總的規(guī)模，我得到的數(shù)據(jù)是，到去年下半年，總規(guī)模已經(jīng)到了540萬億。540萬億的財富，如果從房地產(chǎn)出來，哪怕出來一半、三分之一，什么樣的行業(yè)能夠承載？下一個支柱行業(yè)到底是什么？給我們帶來整個宏觀經(jīng)濟管理帶來巨大挑戰(zhàn)。
宋延慶：我個人認為，未來房地產(chǎn)市場總量應該不會低于20萬億，為什么這么講呢？
第一、國家統(tǒng)計局商品房銷售總額的拆解數(shù)據(jù)，住宅部分接近16萬億，每年增長額10個百分點左右，即便是5個百分點左右，五年、十年以后，僅住宅就會到20萬億，另外還有一兩萬億的長租公寓，兩三萬億的商業(yè)地產(chǎn)，還有一些類住宅的業(yè)務。所以我認為，到20萬億絕沒有什么問題。
房地產(chǎn)市場并沒有這么悲觀，現(xiàn)在股東資本金年化收益率依然能在30%到50%，現(xiàn)在開發(fā)利潤率基本在5%-8%就不錯了，有一些項目拿地的時候賬面上不賺錢，表上根本體現(xiàn)不出利潤，各家開發(fā)公司把利潤藏到產(chǎn)業(yè)鏈里面了，很多房地產(chǎn)企業(yè)一直做精裝公司、景觀公司、金融公司、資本公司，甚至家具公司都做。
我們認為房地產(chǎn)還是蠻賺錢的，但是賺錢的邏輯不一樣了，今后靠什么賺錢？一個是資本，一個是內(nèi)容。總結一句話，能夠找到安全的錢、便宜的錢、長期的錢，把產(chǎn)品和服務做上去，今后20萬億的市場下，我認為搶到200億、300億是沒有多大問題的。
任榮榮：未來五到十年，住房的理性需求還是有判斷方法的。
比如說國際上通用的哈佛住房研究中心一個住房需求判斷，住房需求主要來自三塊：一是新增家庭產(chǎn)生需求；二是住房折舊需求，也就是拆遷需求；三是多套房的需求。
前兩種需求比較好判斷，新增家庭產(chǎn)生的需求無非是人口和家庭戶規(guī)模。如果按照聯(lián)合國對人口的統(tǒng)計，應該在2031年，我們國家的人口總量會達到峰值，再考慮到最近這幾年城鎮(zhèn)化率速度也在放緩，從城鎮(zhèn)人口的凈增量來看，“十三五”城鎮(zhèn)人口每年的凈增量大概是1300萬左右，“十一五”“十二五”一年可能是2000萬以上，城鎮(zhèn)的新增人口減少了30%左右。#p#分頁標題#e#
人口影響未來五年實實在在的新增需求，當然，家庭的戶規(guī)模趨小，可能會導致新增家庭數(shù)不會像人口減得那么厲害，但總體來說，新增家庭產(chǎn)生的需求應該是往下走的趨勢。
住房折舊，也就是住房拆遷需求，能是支撐未來住房新增量一個挺重要的因素，比如老城小區(qū)改造、城市更新這樣的做法，住房的折舊是存在的，未來會保持著一定的規(guī)模。
第三、多套房的需求。這個需求是不太穩(wěn)定的，如果貨幣放水，需求就會高一些，資金緊張一點，利率高一點，可能需求就會少一點。但是多套房的需求也有一個經(jīng)驗值，一般認為不會超過10%。
綜合這三大趨勢來判斷，我覺得未來五到十年，我們的住房新增需求規(guī)模是要出現(xiàn)一個峰值的。
總量達到峰值以后，市場就會有很多結構性特點的表現(xiàn)，市場的結構性特點這兩年已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，是維度的分化。
這里面我特別關心三點分化：一是城市間的分化，從2017年開始這種分化就比較多；第二個分化，是城市內(nèi)部的分化，一些熱點城市，比如成都，城區(qū)漲得比較厲害，但是遠郊區(qū)縣去庫存的壓力還是挺大；第三、企業(yè)間的分化。調(diào)控政策的收緊，不管是供地兩集中，還是三道紅線，都會導致大企業(yè)的融資能力和融資成本優(yōu)勢凸顯，市場集中度加劇。
張寅：分化的問題談得比較多，放眼五到十年，我估計應該有三個分化。
租跟買房可能要出現(xiàn)分化，首先，我們看90后的人，如果他來自小城市或者農(nóng)村，無法靠經(jīng)濟實力在中國前20位的城市買房，年輕人開始租房住了，現(xiàn)在租房最大的問題還是好的產(chǎn)品少。
第二個分化，大家談的比較多的是房價分化，我提供一個數(shù)據(jù)，第一季度只有三個地方房地產(chǎn)投資超過了3000億元，非常高，恰恰是房價比較堅挺的地方，第一江蘇，第二廣東，第三浙江。
第三、企業(yè)的分化會非常嚴重，中小企業(yè)所謂的淘汰，2018年已經(jīng)正式結束，緩了一年，去年最后一個季度開始了我稱之為第二輪的企業(yè)淘汰潮，有幾個大佬說的要出現(xiàn)銷售萬億的企業(yè)，可能不是靠小企業(yè)死了，是靠大企業(yè)死了。
房價，我認為是這樣的，一個大的利率周期還沒結束。
我的兩個新觀察，一是深圳這次以個人集資的方式，一大堆人先是炒深圳的房，現(xiàn)在炒珠三角，一買就買很多，2003年到2005年溫州就出現(xiàn)過，到2011年以后就沒有了，這塊怎么管理，不知道，類溫州現(xiàn)象出現(xiàn)了。
還有一個，這幾年從海外回來的人多，人也出不去，這種買房的人其實有限，但是有一個事可能是未來影響的方面，可能中國是一個未來的投資移民的地方。我不知道大家是否知道在華的日本人現(xiàn)在有多少？在華的韓國人有多少？韓國、日本大使館每年都有一個公布，是非常驚人的，韓國接近百萬人，日本大概有三十多萬人在這里。不要小看世界移民到中國這個趨勢。
郝炬：中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來十年內(nèi)沒有大的風險，最大的問題在于結構失衡，功能錯位，也就是人地匹配的問題，這個問題現(xiàn)在正在解決當中，但還沒有完全解決，簡單來講，東部和核心城市經(jīng)濟圈聚焦城市、中心城市是未來人口聚集的主要區(qū)域，但是土地指標高，想增加的增加不了。
未來一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)真正的轉型有幾個方向：第一、從銷售型往資產(chǎn)管理上轉；第二個特點是生活服務，服務銷售規(guī)模其實沒有那么高，但是市盈率非常高，在資本的套利和杠桿上遠高于傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司；第三是科技化，包括房地產(chǎn)的建設、裝修，物業(yè)更不用說了。從去年開始，裝配式的裝修大家已經(jīng)開始關注，現(xiàn)在來看，比人工方式成本大概高出15%到20%，但是換五年的時間來看，我估計很快就拉平了，因為有規(guī)模化的效應，同時還有人工的上漲。
陳哲：我大概聊三個方面，關于宏觀環(huán)境、行業(yè)和市場主體。
一是宏觀環(huán)境或者是體制改革可能給行業(yè)帶來一些大的變化?！笆奈濉钡某擎?zhèn)化會怎么樣？戶籍放開、城市搶人帶來的集中效應會很大。
像我們區(qū)縣里面，每個小康家庭可能都有幾套房，但一點不影響他們到大城市買房。比如湖北縣城房價在5000元/平方米，他們很可能會把這些房子賣掉，到武漢買房，資產(chǎn)可能是原來的兩倍、三倍大，這是我們?nèi)タ捶康禺a(chǎn)銷售、資產(chǎn)總量需要考慮的問題。
我在溫州調(diào)研過很多次，溫州的問題是空心化。有一部分人轉到了杭州，比如溫州過去最大的企業(yè)，正泰、德力西，研發(fā)中心都搬到杭州了，還有一部分專門玩錢的出國了，人力資源和資本都轉移了，房價腰斬是很正常的。但是你看杭州過去這8-10年的房價是什么概念，銷售額又是什么概念？#p#分頁標題#e#
第二個是行業(yè)空間。前面談到人口向城市聚集還存在機會，再考慮到通脹的因素，20萬億的房地產(chǎn)市場我認為是很可能存在的。
如果以8-10個點的市占率算，我覺得1.5萬億是這些公司未來三到五年之內(nèi)的明確目標。
第三是具體行業(yè)的分化，大企業(yè)也會有不同路徑，企業(yè)的分化是有很大變數(shù)的。
李曉丹：我們最近也看一些宏觀數(shù)據(jù)，比如大宗商品漲價非常厲害，供給來講，可能是由于疫情，一些礦山封掉了會是漲價的因素。還有一個很重要的原因，因為制造業(yè)和房地產(chǎn)快速復蘇，這兩家是銅的大戶，特別是房地產(chǎn)，一季度數(shù)據(jù)里，房地產(chǎn)是整個固投最重要的拉動因素，超過了傳統(tǒng)制造業(yè)投資。
未來房價調(diào)控政策，包括整體的宏觀調(diào)控政策，尤其現(xiàn)在講鄉(xiāng)村振興也好，講城鎮(zhèn)化也好，真的要看地方怎么去做配套和落實，中央的政策再好，如果地方上執(zhí)行不了，或者有一些過去的問題，像地方債務的問題，這些東西是推不動的，最后總結看，房地產(chǎn)未來五到十年，還要看地方怎么根據(jù)自己的情況做相應的規(guī)劃和配套，做好了會有很大的新亮點出來。