近日，北京大興共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目國瑞·瑞福園的部分購房人向新京報(bào)記者反映，該項(xiàng)目開發(fā)商北京國瑞德恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“國瑞德恒公司”）在今年1月曾以新冠肺炎疫情屬于“不可抗力”為由，通知購房人延期交房4個多月，且不承擔(dān)違約責(zé)任。如今已過合同約定的5月10日交付期限，開發(fā)商再次通知延期交房，并采取“換房號方式解決孩子上學(xué)問題”。部分購房人認(rèn)為，開發(fā)商換房號涉嫌違規(guī)，并要求開發(fā)商及時(shí)交房。
對于項(xiàng)目延期交房的問題，國瑞德恒公司一名工作人員于5月11日回復(fù)新京報(bào)記者稱，“我司將延期約40天，即交房時(shí)間延期至6月20日前，但不保證到時(shí)候能準(zhǔn)時(shí)交付。此外，將通過更換房號的方式解決孩子入學(xué)、入托問題?！?/span>
部分購房人稱延期交房影響孩子入學(xué)
據(jù)了解，國瑞·瑞福園位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，由國瑞德恒公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約20.8萬平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目地上建筑面積約10.1萬平方米，銷售價(jià)格為2.9萬元/平方米，全裝修交房。
“由于國瑞·瑞福園項(xiàng)目延期交付，導(dǎo)致部分家庭中孩子不能按時(shí)入學(xué)、入托?！眹稹と鸶@購房人何亮（化名）向記者反映稱，“按規(guī)定，該項(xiàng)目所在的區(qū)域入托、入學(xué)報(bào)名時(shí)間截止時(shí)間為今年的5月31日，而開發(fā)商延期交付導(dǎo)致5月份不能收房，由此將會耽誤孩子的入學(xué)、入托時(shí)間。”
何亮進(jìn)一步表示，“部分家長因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)、入托時(shí)間將被耽誤，多次向開發(fā)商要求及時(shí)交房。最終，開發(fā)商國瑞德恒公司想出了以換房號的方式解決孩子入學(xué)、入托問題?！?/span>
部分購房人告訴記者，所謂的“換房號上學(xué)”就是開發(fā)商將已經(jīng)備案且經(jīng)過相關(guān)部門認(rèn)可的房源號調(diào)換給急需給孩子辦理入學(xué)、入托手續(xù)的家庭?！拔覀冋J(rèn)為這種方式欠妥，因?yàn)閺馁彿恐笜?biāo)到簽合同到網(wǎng)簽備案，我們一直用的是一個房號，現(xiàn)在隨意調(diào)換房號肯定是違規(guī)的。后期，一旦被查出來，孩子又將面臨被學(xué)?；蛴變簣@退回的風(fēng)險(xiǎn)?！币晃毁彿咳苏f道。
對于部分購房人提出的延期交房對孩子上學(xué)帶來的影響等問題，國瑞·瑞福園項(xiàng)目負(fù)責(zé)處理此事的工作人員告訴記者，“我們采取換房號的方式解決這些問題，就是將延期交付的房子房號換成已經(jīng)在相關(guān)部門備案的房子房號，然后按照正常的網(wǎng)上申報(bào)程序辦理入學(xué)、入托手續(xù)?！?/span>
隨后，新京報(bào)記者提出開發(fā)商采取更換房號的辦法解決孩子上學(xué)事宜是否違規(guī)等問題，但是這名工作人員并未給出明確答復(fù)。
開發(fā)商“換房號”解決方式被指涉嫌違規(guī)
帶著上述部分購房者對此種操作模式所產(chǎn)生的質(zhì)疑，5月18日，記者與國瑞·瑞福園項(xiàng)目屬地的大興瀛海鎮(zhèn)教委取得聯(lián)系，該委一位吳姓工作人員向記者介紹，“一般來講，必須是入住以后的業(yè)主才能拿著相關(guān)材料為孩子辦理入托、入學(xué)手續(xù)，所以即便是開發(fā)商調(diào)換其他未交付入住的房源號也不可辦理入托、入學(xué)手續(xù)。另外，經(jīng)過調(diào)換的房號戶主名是不是入學(xué)孩子家長名字又是一個問題?！?/span>
這名吳姓工作人員進(jìn)一步表示，“如果開發(fā)商真的私自調(diào)換房號，很可能就是違法違規(guī)操作。一旦經(jīng)過查實(shí)，這些入學(xué)、入托的孩子將面臨被退回風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
隨后，記者又聯(lián)系到了該項(xiàng)目所屬社區(qū)，一名工作人員表示，“我們只是代管這個小區(qū)，購房人更換房號得聯(lián)系物業(yè)和開發(fā)商開具證明，具體問題需要購房人聯(lián)系開發(fā)商方面。”
5月18日，記者再次就上述問題聯(lián)系到了國瑞德恒公司，負(fù)責(zé)處理上述適宜的劉姓工作人員回復(fù)稱，“具體情況可以再問問瀛海鎮(zhèn)教委和社區(qū)，如果擔(dān)心更換房號被清退而不按照我們的操作方式在網(wǎng)上錄入新房號給孩子辦入托、入學(xué)手續(xù)，那就更沒有機(jī)會辦理入學(xué)、入托了?！?/span>
那么，國瑞德恒公司此舉是否合規(guī)合法？5月18日下午，新京報(bào)記者就此事與大興區(qū)住建委多個科室取得聯(lián)系，最終，該委房源籌集科一名工作人員就此事回復(fù)記者稱，“目前，我們已經(jīng)接到過很多對于此事的投訴，已經(jīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行調(diào)查處理。”
北京市盈科律師事務(wù)所高級合伙人房玉洲律師認(rèn)為，“一般的購房合同中并未直接有關(guān)于戶主家庭成員入學(xué)、入托的約定，但如果因?yàn)殚_發(fā)商延期交付房子而導(dǎo)致影響孩子入學(xué)時(shí)間，顯然損害了購房人的利益。而且，開發(fā)商隨意將備案的房源房號進(jìn)行調(diào)換以解決孩子上學(xué)問題的做法已經(jīng)涉嫌違規(guī)操作。
#p#分頁標(biāo)題#e#延期交房背后：交房時(shí)間一變再變
對于部分購房人來說，擔(dān)憂的不僅是由于延期交房將使得孩子入學(xué)、入托時(shí)間受到影響，還有未來是否能夠再次準(zhǔn)時(shí)交房。因?yàn)?，從今?月份發(fā)出延期交房通知后，交房時(shí)間就一變再變。
該項(xiàng)目購房人陳明（化名）向記者介紹，其于2018年8月按照相關(guān)部門的公告申購了國瑞·瑞福園的房子，當(dāng)年9月6日搖號成功，11月1日進(jìn)行選房，11月3日支付了首付款。然而，直到2019年7月2日，陳明才被要求與開發(fā)商簽訂購房合同。雙方約定，房屋交付時(shí)間為2021年5月10日，如果開發(fā)商延期交付超過60日，購房人不解除合同的，合同繼續(xù)履行，開發(fā)商按日計(jì)算向購房人支付全部房價(jià)款萬分之二的違約金。
但是年初，國瑞德恒公司發(fā)布了延期4個多月的交房通知。據(jù)陳明介紹，在2021年1月28日，國瑞德恒公司向購房人發(fā)布一份《關(guān)于因不可抗力事件造成延期交房的通知函》（簡稱“通知函”）。通知函說明，“新冠肺炎疫情構(gòu)成‘不可抗力’事件，疫情持續(xù)且反復(fù)，直接導(dǎo)致公司不能按照預(yù)售合同的約定時(shí)間交房，公司只得據(jù)此順延交房期限，且不承擔(dān)違約責(zé)任。順延后的交付時(shí)間為2021年9月30日前?！?/span>
2021年1月28日，國瑞德恒公司通知購房人，“順延后的交付時(shí)間為2021年9月30日前?！眻D片來源 受訪者供圖
包括陳明在內(nèi)的部分購房人對通知函提出質(zhì)疑。其中，購房人杜彥（化名）表示，“除了2020年6月份北京個別地方疫情導(dǎo)致的‘不可抗力’外，年初以及年末兩次均在建筑淡季，項(xiàng)目建設(shè)期受所謂‘不可抗力’事件影響時(shí)間不足4個月20天。對于疫情的影響，開發(fā)商可以考慮進(jìn)去，但不至于延期4個多月，國瑞德恒公司延期交房的理由不成立，我們對其違約責(zé)任承擔(dān)方式等內(nèi)容不予認(rèn)可。”
對于延期交付，在3月份，一名工作人員曾回復(fù)新京報(bào)記者稱，“我們正在趕工期，爭取不延期交付，具體交付時(shí)間和原因目前不能回答?！?/span>
直至5月10日，國瑞德恒公司未按期交房。“開發(fā)商再次通知延期交房，這讓購房人很不安心?！眹稹と鸶@購房人趙震（化名）告訴記者，“這次開發(fā)商還提出了延期交付賠償說明，但是項(xiàng)目工作人員一直不讓購房人及代表進(jìn)入項(xiàng)目查看項(xiàng)目施工進(jìn)展。
據(jù)了解，關(guān)于延期交付的賠償，具體有兩種方式，第一種是現(xiàn)金賠償，按照房屋總價(jià)款乘以萬分之二乘以（延期交房期間減去20天）；第二種為物業(yè)費(fèi)折抵，按照房屋總價(jià)款乘以萬分之二乘以（延期交房期間減去20天）乘以150%。這筆賠償款需要等交房時(shí)候再進(jìn)行支付。
有其他購房人表示，我們更不安的是開發(fā)商一而再、再而三地更改收房時(shí)間，從延期4個多月到爭取不延期，再到延期40天，未來是否還會繼續(xù)延期？
項(xiàng)目建設(shè)緩慢，工作人員稱“不能保證準(zhǔn)時(shí)交付”
5月11日，新京報(bào)記者趕到位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)瀛吉街路口的國瑞·瑞福園進(jìn)行實(shí)地探訪。新京報(bào)記者在現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目外圍有圍擋，采取封閉式施工，很少有工人出沒。當(dāng)記者試圖以購房人身份進(jìn)入項(xiàng)目了解施工進(jìn)程時(shí)，國瑞德恒公司工作人員則表示“不能進(jìn)入”。
這名項(xiàng)目工作人員告訴記者，“我司將延期約40天，即交房時(shí)間延期至6月20日前，但不保證到時(shí)候能準(zhǔn)時(shí)交付?！?/span>
那么，國瑞·瑞福園延期交房的真正原因是否僅因?yàn)椤耙咔闃?gòu)成不可抗力”？對此，有業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)記者，“國瑞·瑞福園于2018年10月售房時(shí)已經(jīng)完成一層建設(shè)，2020年8月-12月，小區(qū)內(nèi)幾乎無明顯變化，很少見到施工人員。直至2021年1月，經(jīng)過兩年多的時(shí)間，國瑞·瑞福園的8棟18層住宅仍未完工，其建設(shè)進(jìn)度遠(yuǎn)低于同業(yè)水平。
上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示，與同期及同區(qū)域其他共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目相比，永靚家園于2019年1月簽約，開發(fā)商與購房人約定2020年10月交房，在疫情影響之下，開發(fā)商依然按照約定于2020年10月準(zhǔn)時(shí)交房。亦莊亦城亦景家園于2019年10月簽約，開發(fā)商與購房人約定2020年9月交房，依然按期交房。興念雅苑是位于大興區(qū)的另外一個共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，同樣能夠按時(shí)交房。總體來看，盡管這些共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目都經(jīng)歷了疫情，但是它們均可按時(shí)交房，可見疫情對于一般開發(fā)商來說并非完全不可抗力。
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律師建議購房人向?qū)俚刂鞴懿块T投訴
對于國瑞·瑞福園項(xiàng)目延期交房一事及后續(xù)處理進(jìn)展，5月18日，大興區(qū)住建委綜治辦一工作人員回復(fù)記者時(shí)表示，“目前，我們對此事不是特別清楚?！?/span>
房玉洲律師認(rèn)為，新冠肺炎疫情雖屬不可抗力范疇，但不可抗力影響的范圍（行業(yè)）和時(shí)間是需要明確界定的，并且受不可抗力影響的合同方要第一時(shí)間履行通知義務(wù)，與合同相對方協(xié)商確定受不可抗力影響范圍和時(shí)間，進(jìn)而協(xié)商確定解決方案。而絕不是單方對不可抗力事件影響范圍和時(shí)間進(jìn)行界定，由單方?jīng)Q定相應(yīng)法律后果，甚至以不可抗力的名義，回避不可抗力事件之外的違約情形。
關(guān)于延期交房的責(zé)任，房玉洲律師認(rèn)為，房屋買賣雙方應(yīng)本著契約精神，善意履行合同。項(xiàng)目的工程進(jìn)度如確實(shí)受到不可抗力影響，開發(fā)商應(yīng)按照法律規(guī)定、合同約定與購房人充分協(xié)商，對不可抗力的影響范圍和時(shí)間進(jìn)行界定，明確相應(yīng)法律后果。如因疫情之外的原因，導(dǎo)致無法按期交房的，則該部分應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；滿足解除合同條件的，購房人有權(quán)選擇無責(zé)退房，并要求對不可抗力之外的違約情形承擔(dān)違約責(zé)任；購房人不同意退房的，也有權(quán)主張繼續(xù)履行合同，并要求支付不可抗力之外的違約行為的違約金。
對于上述問題的救濟(jì)途徑，房玉洲律師提醒廣大購房人，開發(fā)商延期交付問題不僅是買賣雙方的合同糾紛，也不是僅憑合同約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠付或補(bǔ)償就可以的，開發(fā)商的這些行為往往也違反了行政法規(guī)，購房人可以及時(shí)向?qū)俚刂鞴懿块T進(jìn)行投訴，同時(shí)還要留存證據(jù)準(zhǔn)備尋求訴訟途徑解決問題。
新京報(bào)記者 張建