“截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，松山湖已披露的人才房總量或已超3萬套，大部分單價仍在‘1字頭’以下。”
近日，松山湖一名為景明公寓的住宅項目正式投資備案，建設(shè)單位為東莞綠苑實業(yè)投資有限公司，工商資料顯示，東莞綠苑正是華為旗下全資子公司。
景明公寓所在地塊便是華為集團(tuán)在莞拿下的第12宗人才房用地，于去年9月份成交，樓面價3095元/㎡，從最新備案信息來看，待建項目規(guī)劃總建面超13萬㎡，將規(guī)劃約2180套居住用房。
而截至目前，華為在莞拿下僅用于定向建設(shè)人才房的商住用地已至少15宗，總占地面積約98.8萬㎡，總計容建面約235萬㎡。
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超3萬套人才房，分房留人才
上述商住地皆為2015年-2020年間，華為通過子公司東莞綠苑受讓，先后斬獲的近百萬㎡人才房地塊，其中大部分宗地位于松山湖高新區(qū)內(nèi)，僅2020年最新拿下的3宗地塊由鄰近松山湖的大嶺山提供，不過3地塊距離華為歐洲小鎮(zhèn)直線距離也僅在5公里范圍內(nèi)。
目前上述部分地塊已成功開發(fā)為湖畔花園、湖岸花園等，供員工入住。
以2018年“入市”的湖畔花園為例，按照當(dāng)時的分配方案，不區(qū)分樓棟、樓層、戶型，單價全部統(tǒng)一為8500元/㎡，戶型以兩房居多，大體為一房占12%，二房占比76%，三房占比12%。
按65㎡兩居室計算，華為已拿下的總建面235萬㎡人才房用地，則可提供約3.6萬套住房。
華為的“去深圳化”因素之一或離不開社會主義先行示范區(qū)的高房價，而從集團(tuán)不斷的拿地策略來看，華為一直在為抵御高房價，留住人才做努力。
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“搶人大戰(zhàn)”下，東莞不斷推進(jìn)人才安居機制
對于松山湖乃至東莞而言，無論是稅收貢獻(xiàn)，還是吸引同步而來的配套上下游企業(yè)，包括大疆、酷派、漫步者、軟通動力、藍(lán)思科技等等，華為的入駐意義都非同一般。
東莞市政府對其自然也是誠意十足，從產(chǎn)業(yè)用地，到人才住房，官方不斷為企業(yè)提供強大的“用地資源”保障。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前華為在莞已擴(kuò)下超8000畝的版圖，該面積已接近廣州珠江新城（9285畝）。
但華為不是特例，在各城“搶人大戰(zhàn)”激烈上演背景下，除了放松入戶門檻，大力發(fā)展人才住房籌集建設(shè)，以及后續(xù)的配租配售，增強人才吸引力同樣也是官方重點任務(wù)。
從一直熱度高企的東莞土拍市場來看，安居房（包括人才住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、政策性租賃住房）的配建幾乎成了商住地出讓的標(biāo)準(zhǔn)之一。
去年9月份，東莞市住建局發(fā)布的《東莞市安居房配建管理實施細(xì)則》，便明確提到，政府主導(dǎo)的改造方向為住宅的舊改項目以及招拍掛方式出讓的住宅用地，原則上都應(yīng)按其住宅總建面配建不低于10%的安居房，最高可達(dá)30%。
#p#分頁標(biāo)題#e#其中不超過10%部分一般作為人才住房使用。
以松山湖為例，自2012年頒布“禁地令”以來，園區(qū)內(nèi)除人才定向用地，僅出讓了3宗商住地，分別由深業(yè)、中海與萬科陸續(xù)拿下。
三宗地塊在嚴(yán)格的拍地條款中，都有不同的配建要求，以服務(wù)于園區(qū)企業(yè)及人才，包括：
深業(yè)松湖云誠項目需配建3.5萬㎡人才房，并以9500元/㎡精裝出售給松山湖管委會，人才房內(nèi)精裝修不低于1210元/㎡。據(jù)了解，該項目住宅總建面約12萬㎡，即人才房面積占比接近30%。
深業(yè)項目最新施工進(jìn)程
相鄰的中海松湖花園項目則需無償配建住宅總建面15%作為人才房，折合建面為19495㎡，戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)同樣為不低于1210元/㎡，保修期為2年，此外還需同步配建195個可辦獨立產(chǎn)權(quán)證的停車位。
另外的萬科松悅花園雖無人才房配建要求，但根據(jù)規(guī)劃條件，需在宗地內(nèi)建設(shè)一家建筑面積不少于3萬㎡的酒店，并引進(jìn)世界知名度假品牌酒店管理集團(tuán)。
目前悅榕莊已在建中，未來將為高新企業(yè)聚集的松山湖添加一所有足夠分量的城市會客廳。
華為的大體量人才房加上新拍地的配建人才房以及其他的人才用地項目，幾萬戶人才房的興建流入對于正常商品房市場有何影響，人才房值不值得買等相關(guān)話題也成為購房者的一大關(guān)注點。
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華為員工：早就在周邊買好房了
價格無疑是人才房的核心優(yōu)勢，從華為收攬的十余宗人才房用地來看，2015年最早拿下的湖畔花園地塊，限售價格為8500元/㎡，到2020年，最新拿地的銷售限價也僅在11500元/㎡。
這也便是東莞市住建局每月公布的全市網(wǎng)簽價中，房價標(biāo)桿的松山湖一手房成交始終維持在千元/㎡的原因。
那如今松山湖商品房的房價又如何呢？
下圖是一周前范圍內(nèi)某中介發(fā)布的湖內(nèi)“最新報價”，“6字頭”“7字頭”已是常態(tài)，有房源掛牌價更是沖上“8字頭”，相較之下“1字頭”的人才房無疑還是白菜價。
要想擁有一套人才住房，還需滿足不少條件，包括符合人才定義、東莞無自有產(chǎn)權(quán)住房、在莞工作年限達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)等等，具體到企業(yè)，還有不同要求。
以華為為例，據(jù)員工表示，人才房并非每位員工都有機會申請，內(nèi)部會設(shè)置條件，比如入職3年以上，職級為15-19級之間，僅限于在松山湖辦公的員工。然后按照積分排序，績效占到評分的50%，其次，在公司獲得過榮譽的，工作年限越多的，職級越高的，積分也就越多，最后還要在東莞無房。
而在流通性方面，人才房可以說幾乎不具備流通性。
其中前5年為租賃期，期滿后員工才有資格購買（員工擁有完整產(chǎn)權(quán)），但不同于正常商品房的3年后可售，人才房需購后滿5年才能轉(zhuǎn)讓，換句話說，前后總共要至少10年時間才能進(jìn)入流通，且局限于園區(qū)范圍，且價格受指導(dǎo)。#p#分頁標(biāo)題#e#
不能自由流通，不能自由定價，可以說剝離了商品投資的價值，基于此，除了完完全全的自住需求外，商品房才是這群高薪人才最終的落腳點。
據(jù)松山湖某中介表示，周邊企業(yè)員工，主要是一些高層，是松山湖二手房成交的一大主力軍。
“現(xiàn)在很多華為的人都在松山湖有房的，早在華為松山湖基地籌建開始，就很多員工買了?！?/span>
“我旁邊住的鄰居都是華為的?！币幻幼≡阱\繡山河的業(yè)主說道。
而據(jù)中房君了解，由于松山湖內(nèi)一直未有新盤，環(huán)松湖項目出售時，湖內(nèi)的企業(yè)員工同樣是銷售們的準(zhǔn)客戶，且成交占不低。
此外，前面提到，松山湖人才房的體量正在不斷擴(kuò)大，但不能忽視的是，同步而來的還有入駐人口的增加，據(jù)官方文件，至2025年，松山湖常住人口規(guī)模目標(biāo)為19.34萬人。
“光大共5191戶，其中洋房4482戶，別墅709戶；萬科虹溪諾雅和萬科松山湖一號共3100戶；3號別墅63戶；豐華悅園97戶；翔龍御湖居182戶；長城世家680戶；紫檀山681戶；翠瓏灣1.2期共1136戶；晟園51戶；教師村822戶；松湖花園530戶；松山湖和堂210戶；松湖里的魚432戶含公寓；保利紅珊瑚1923戶；萬科金域松湖4388戶?！彼缮胶?9486戶。
這是松山湖內(nèi)一位中介給到的數(shù)據(jù)，加上深業(yè)、中海、萬科三個新盤，不算人才房在內(nèi)，湖內(nèi)住宅也僅2萬余戶。
暫不論人才房能不能分到，加上人才房的體量，湖內(nèi)同樣供需矛盾明顯。供需失衡下，優(yōu)質(zhì)教育資源、規(guī)劃傾斜，房價自然不會受過多影響，此外，在人才房提供的人才吸引下，或還將給樓市帶入更多需求。