來(lái)源：燃次元
作者 | 侯燕婷
還有一個(gè)月就是交樓時(shí)間，北京院子二期還在爛尾狀態(tài)，這是當(dāng)初泰禾業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，始料未及的。作為北京具有代表性的豪宅項(xiàng)目之一，北京院子二期自2019年國(guó)慶停工以來(lái)，至今沒(méi)有獲得好的解決方案。
“我們業(yè)主已經(jīng)在北京公館守了40多天，泰禾不給我們一個(gè)復(fù)工方案，我們是不會(huì)走的?！北本┰鹤佣跇I(yè)主胡平告訴燃財(cái)經(jīng)，業(yè)主每天都會(huì)去位于北京朝陽(yáng)區(qū)的泰禾集團(tuán)(2.570, 0.00, 0.00%)總部泰禾北京公館“駐守”。日前，燃財(cái)經(jīng)實(shí)地探訪了北京公館，北京院子二期的業(yè)主“占領(lǐng)”了二樓，在這里搭帳篷、鋪床，24小時(shí)輪流值守。
胡平形容這是一場(chǎng)無(wú)聲的抗議，一場(chǎng)持久戰(zhàn)。“我們現(xiàn)在看不到希望，泰禾口上說(shuō)的復(fù)工，時(shí)間一拖再拖，一開(kāi)始說(shuō)4月30日，接著說(shuō)5月中旬，現(xiàn)在又說(shuō)6月20日，泰禾說(shuō)的話我們是不會(huì)再相信的?！?/span>
泰禾北京公館二樓 來(lái)源 / 燃財(cái)經(jīng)拍攝
燃財(cái)經(jīng)曾在2020年12月的《購(gòu)房者困于爛尾樓：維權(quán)成本極高，盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)更高》一文中報(bào)道了北京院子二期爛尾的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目涉及無(wú)證銷售、違規(guī)挪用監(jiān)管賬戶資金等行為，許多業(yè)主全款買房，卻拿不到網(wǎng)簽合同，而因?yàn)樘┖膛c工程商中鐵建工、債權(quán)人華融的債務(wù)糾紛，項(xiàng)目持續(xù)停工，其原定交樓時(shí)間為2021年6月。
日前，燃財(cái)經(jīng)來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)的北京院子二期工地現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)有三兩工人正在用綠色環(huán)保網(wǎng)將工地的土堆蓋起來(lái)，“中鐵建工撤場(chǎng)了，5月18日還跟泰禾對(duì)簿公堂，這會(huì)不可能復(fù)工了?！?/span>
北京院子二期工地現(xiàn)場(chǎng) 來(lái)源 / 燃財(cái)經(jīng)拍攝
近半年以來(lái)，泰禾官方釋放了很多利好消息，比如華發(fā)泰禾太倉(cāng)院子2020年12月28日南區(qū)高層交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅實(shí)現(xiàn)交付，此外，泰禾也宣稱南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景園、福州灣項(xiàng)目D區(qū)、南昌院子、廈門(mén)紅樹(shù)灣院子等一眾項(xiàng)目都已經(jīng)復(fù)工。
不過(guò)，泰禾全國(guó)20多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的業(yè)主并不買賬，一位泰禾南昌院子的業(yè)主表示，“4月27日是有270位工人在‘施工’，但宣傳稿發(fā)完，后面工地都只有不到百人，都是‘假?gòu)?fù)工’、‘云復(fù)工’，90多棟樓今年怎么交付？”
接近泰禾的業(yè)內(nèi)人士何生對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，泰禾真正實(shí)現(xiàn)有效復(fù)工的項(xiàng)目只有北京金府大院，“這個(gè)項(xiàng)目還有10多個(gè)億的貨值沒(méi)賣，現(xiàn)在已經(jīng)在賣了，不過(guò)據(jù)項(xiàng)目銷售透露，根本賣不出去?！?/span>
一直以打造“中式院落”高端物業(yè)著稱的泰禾，曾推出稱霸三年“亞洲十大豪宅”榜首、被業(yè)界譽(yù)為“國(guó)宅”的泰禾中國(guó)院子，北京麗春湖院子、南昌院子、廈門(mén)院子也曾是區(qū)域的“銷冠”，其充滿人文底蘊(yùn)的中式古典建筑，吸引著世界華人競(jìng)相追捧。
然而，2020年以來(lái)，泰禾從神壇跌落，資金鏈斷裂，數(shù)百億債務(wù)逾期，全國(guó)數(shù)萬(wàn)業(yè)主集體維權(quán)，“院子”理想埋在土中。
截至4月30日，泰禾已到期未歸還借款金額為431.55億元，而截至一季度末，短期借款46.3億元，長(zhǎng)期借款620.4億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為11.67億元，手持貨幣資金僅為2870萬(wàn)元。
根據(jù)其4月30日公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2020年，泰禾營(yíng)業(yè)收入約36.14億元，同比減少84.7%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損49.99億元，同比大跌1171.83%；資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.03%，公司大股東泰禾投資所持有的47.99%的股份被全數(shù)凍結(jié)。
從2020年7月30日簽署框架協(xié)議開(kāi)始，業(yè)主、債權(quán)人都在期望萬(wàn)科都?jí)蛉胫魈┖?，力挽狂瀾，讓泰禾起死回生，“我樓下的鄰居就是?tīng)說(shuō)萬(wàn)科要接盤(pán)，覺(jué)得有希望，還在去年買了（北京院子二期），我不知道他怎么想的?！?020年泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收23.93億元，這意味著還是有不少人在這種情況下買了泰禾的房子，胡平感到不可思議。
萬(wàn)科到底救不救泰禾？在萬(wàn)科2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝回應(yīng)道，“好事就比較難辦，近半年時(shí)間里，進(jìn)展還是不順利。幫人忙也不會(huì)給自己添亂，一開(kāi)始萬(wàn)科入股泰禾就有很嚴(yán)格的入股條件，只有達(dá)成全面的債務(wù)重組方案，萬(wàn)科才會(huì)考慮真實(shí)入股，從目前進(jìn)度看還有非常大的難度?！?p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
何生則非常肯定地告訴燃財(cái)經(jīng)，“萬(wàn)科入股泰禾沒(méi)戲了，因?yàn)樘┖滩辉敢獍褍?yōu)質(zhì)項(xiàng)目給萬(wàn)科做，這事泡湯了……”
泰禾集團(tuán)一位高管則回應(yīng)燃財(cái)經(jīng)稱，“萬(wàn)科和泰禾做的操盤(pán)公司，現(xiàn)在進(jìn)入到一個(gè)新的階段，我們只做不說(shuō)，對(duì)于泰禾自身的事情，我們正在盡力落實(shí)好、做好……”
奄奄一息
4月9日，泰禾邀請(qǐng)北京院子二期的業(yè)主到北京公館“開(kāi)大會(huì)”，表示要和業(yè)主建立“面對(duì)面溝通機(jī)制”，建立彼此的信任關(guān)系，不排除每周五都面談一次。
胡平當(dāng)天也在現(xiàn)場(chǎng)，“副總經(jīng)理王景崗參與了會(huì)談，我們一百多位業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)，談了十個(gè)多小時(shí)，到凌晨?jī)扇c(diǎn)，寫(xiě)了一個(gè)‘同意項(xiàng)目接受托管’的書(shū)面承諾書(shū)，泰禾簽了字、蓋了章。”
4月9日泰禾北京公館會(huì)談現(xiàn)場(chǎng) 來(lái)源 / 受訪者提供
業(yè)主們大多認(rèn)為，總承包商中鐵建工走了，泰禾是不會(huì)再?gòu)?fù)工的，因此希望尋找國(guó)企托管項(xiàng)目，利用購(gòu)房尾款將房子蓋起來(lái)。胡平表示，“這位王總當(dāng)時(shí)同意了，我們都挺高興，誰(shuí)知到了第二天早上，協(xié)議就被撕毀了，實(shí)際上就是公司實(shí)控人黃其森不同意?！?/span>
當(dāng)天，業(yè)主就報(bào)警，反映“協(xié)議被撕毀”這種違法行為，并開(kāi)始留守在開(kāi)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。期間，業(yè)主也多次走訪相關(guān)監(jiān)管部門(mén)，希望得到一個(gè)解決方案。
5月6日， 在北京公館二樓電梯旁的墻上，張貼著一張公告，公告的內(nèi)容是渤海信托表明擁有北京公館的抵押權(quán)，泰禾不應(yīng)再占用抵押財(cái)產(chǎn)，限定泰禾5日內(nèi)搬離此棟公寓，不過(guò)，截至燃財(cái)經(jīng)發(fā)稿，早已經(jīng)超出限定日期，泰禾仍在此辦公，若無(wú)其事。胡平對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，“這個(gè)公告就是我們業(yè)主傳上網(wǎng)的，我猜泰禾其實(shí)是想嚇走我們，不想我們?cè)俅粼谶@里。”
來(lái)源/受訪者提供
不僅僅是北京，在山西的泰禾業(yè)主，日子同樣不好過(guò)。太原金尊府是一個(gè)五千戶大盤(pán)，如今也仍停工爛尾，許多業(yè)主也“住進(jìn)了售樓部”。其中一位業(yè)主劉明對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，每天都有20多個(gè)業(yè)主在售樓部，“我已經(jīng)斷貸4個(gè)月了，我們總共有3000多戶是貸款買房的，大概有三分之一都在‘?dāng)噘J抗議’?！?/span>
據(jù)了解，太原金尊府有26棟樓，1-17號(hào)樓已經(jīng)封頂，二期有三四棟樓建了三四層，其余都還是基坑，而項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶僅余20萬(wàn)元，剩余購(gòu)房尾款約為十多億元，“有業(yè)主計(jì)算，項(xiàng)目建好、毛坯交房也需要三十多億元，所以太原金尊府現(xiàn)在很難?！眲⒚髡f(shuō)，2020年12月，泰禾“表演復(fù)工”，“結(jié)果這群工人干了十幾天，也跑去維權(quán)了?！?/span>
在虛虛實(shí)實(shí)的“復(fù)工”現(xiàn)狀中、泰山壓頂般的債務(wù)下，泰禾面臨的各種訴訟糾紛絡(luò)繹不絕。4月30日，因未能按約還款，泰禾被判償須于十日內(nèi)歸還四川信托本息及違約金42.55億元。2月4日，泰禾被判償須于十日內(nèi)歸還浙商金匯信托本息及罰息共計(jì)6.11億元，4月21日被執(zhí)行標(biāo)的7億元。
此外，2020年以來(lái)，西藏信托、中建投信托、華融資產(chǎn)、中原信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。天眼查信息顯示，泰禾集團(tuán)被上訴涉及金額達(dá)57.13億元，7次成為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的總金額達(dá)32億元，其中未履行總金額達(dá)25.87億元。
泰禾內(nèi)部也不太平，2019年上半年就有6位高管辭職，2021年3月份以來(lái)，公司又有多位高管離職，包括一位財(cái)務(wù)總監(jiān)、兩位總裁助理及品牌總監(jiān)等。
一位上海區(qū)域的泰禾前員工亮哥向燃財(cái)經(jīng)表示，公司內(nèi)部從2019年開(kāi)始變得極其混亂，員工離職率非常高，原有的“關(guān)愛(ài)通”（泰禾內(nèi)部發(fā)放購(gòu)物券等福利的APP）也停止了，2020年中旬則開(kāi)始大規(guī)模欠薪。
一位北京區(qū)域的泰禾前員工也透露，整個(gè)公司干實(shí)事的人很少，愿意做事的也基本走光了，“劣幣驅(qū)逐良幣，二把手張晉元就是看不下去這種混亂現(xiàn)象才走的（2019年4月離職）。每天都在給員工洗腦，還要考試，分A、B、C卷，內(nèi)容考什么‘泰禾的產(chǎn)品是最好的’、‘公司是最厲害的’等等……“#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)所剩無(wú)幾
一直以來(lái)，泰禾堅(jiān)持打造高端產(chǎn)品，尤其是“院子系”高端別墅。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2017年，泰禾實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模1007億元，同比增長(zhǎng)152%，步入“千億房企”陣營(yíng)，在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名前20。2018年，泰禾實(shí)現(xiàn)1303.4億元銷售規(guī)模，是其賣房賣得最多的一年。
被稱為“地王收割機(jī)”的泰禾，在全國(guó)激進(jìn)擴(kuò)張、瘋狂拿地，而高端“院子”去化慢，致其利潤(rùn)下跌、資金鏈承壓。2019年，泰禾凈利潤(rùn)從10億元規(guī)模陡然下跌至4.66億元，同比暴跌81%，而其流動(dòng)負(fù)債高達(dá)1464.3億元，終至暴雷。
根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，泰禾連續(xù)兩年沒(méi)有新的土地項(xiàng)目增加，也沒(méi)有新的區(qū)域擴(kuò)張。截至2020年末，泰禾累計(jì)土地儲(chǔ)備總占地面積1290.78萬(wàn)平方米，總建筑面積為3239.91萬(wàn)平方米，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積為923.87萬(wàn)平方米。
根據(jù)燃財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，泰禾全國(guó)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，在建及部分完工的項(xiàng)目有52個(gè)，其中47個(gè)項(xiàng)目2020年竣工面積為0。
值得一提的是，3月30日，泰禾就上海新江灣項(xiàng)目、深圳坪山項(xiàng)目及上海顧村項(xiàng)目終止與信達(dá)的合作，因無(wú)法繼續(xù)參與開(kāi)發(fā)、銷售及運(yùn)營(yíng)管理，此舉共計(jì)提5.67億元的損失。
日前，燃財(cái)經(jīng)去到北京豐臺(tái)區(qū)泰禾金府大院售樓部，現(xiàn)場(chǎng)有三四個(gè)銷售在接待來(lái)訪，項(xiàng)目剩余2套大平層和多套疊墅未出售。銷售表示，項(xiàng)目年底就能交樓，現(xiàn)在預(yù)售證過(guò)期了，正在辦理現(xiàn)售證，“現(xiàn)在均價(jià)是8.3萬(wàn)元/平方米，9月我們就開(kāi)始賣現(xiàn)房，現(xiàn)房不受政府限價(jià)政策影響，到時(shí)候應(yīng)該要漲價(jià)不少。”
泰禾金府大院售樓部來(lái)源 / 燃財(cái)經(jīng)拍攝
燃財(cái)經(jīng)查閱泰禾項(xiàng)目銷售朋友圈發(fā)現(xiàn)，泰禾北京區(qū)域正在宣傳中國(guó)院子、西府大院、金府大院、麗春湖院子、北京公館、泰禾廣場(chǎng)六個(gè)項(xiàng)目，宣傳語(yǔ)為“時(shí)代核心資產(chǎn)，大美實(shí)景現(xiàn)房”。
今年以來(lái)，泰禾就對(duì)媒體表示，集團(tuán)在北京、福州、廈門(mén)、上海、南京、杭州和廣深區(qū)域等，有中國(guó)院子、福州灣、福州金府大院、廈門(mén)紅樹(shù)灣院子等20余個(gè)項(xiàng)目有望在五六月份滿足銷售條件。
不過(guò)，仔細(xì)分析泰禾仍在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，燃財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目所剩無(wú)幾。
據(jù)燃財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，除卻被世茂收購(gòu)的廣州、佛山、杭州、蘇州、南昌等區(qū)域7大項(xiàng)目，泰禾目前有一批項(xiàng)目屬于去化率達(dá)八九成但未完工的，主要有北京院子二期、太原金尊府、南昌院子、鄭州中州院子、蘇州金尊府、肇慶院子等，這些項(xiàng)目沒(méi)法再“變現(xiàn)”。
那么，剩余待開(kāi)發(fā)、有剩余貨值且地段、品質(zhì)較好的項(xiàng)目，大概有上海大城小院、上海奉賢海灣院子、姑蘇院子、深圳院子、武漢知音湖院子、上街院子、鼓山院子、汀溪院子、閩南院子、藍(lán)山院子、中山金尊府，以及位于福建區(qū)域、珠海、東莞、惠州的一些商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
何生指出，泰禾手上還是有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如中國(guó)院子，還有40套房子，一套價(jià)值一個(gè)億，“黃其森捂在手里十幾年了，就不賣。”不過(guò)，這一消息是否屬實(shí)，無(wú)從證實(shí)。
萬(wàn)科救不救泰禾？
3月以來(lái)，萬(wàn)科和泰禾成立資管公司的消息時(shí)有傳出。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)4月6日?qǐng)?bào)道，萬(wàn)科調(diào)度了一支由何沁石、單興海、伍迅、丁盛等人組成的團(tuán)隊(duì)，將會(huì)和泰禾在上海成立一家平臺(tái)管理公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)接、協(xié)調(diào)等相關(guān)事宜；并在華東和華南兩個(gè)區(qū)域成立相應(yīng)的項(xiàng)目操盤(pán)公司。
據(jù)悉，3月17日，珠海橫琴昌盛祥泰管理咨詢有限公司在珠海橫琴新區(qū)成立，公司注冊(cè)資金10萬(wàn)元，將成為未來(lái)萬(wàn)科介入泰禾的項(xiàng)目操盤(pán)公司之一。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道稱，去年以來(lái)，萬(wàn)科就已著手對(duì)泰禾旗下的項(xiàng)目進(jìn)行梳理，萬(wàn)科參與盤(pán)點(diǎn)的項(xiàng)目主要位于長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，因此不排除這些項(xiàng)目被放入資管公司的可能。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#祝九勝在3月31日的萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“正在醞釀一個(gè)操盤(pán)公司，不是接盤(pán)公司。操盤(pán)公司就是受各方的委托，具體來(lái)干活的，具體來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目、建造、銷售，而不承擔(dān)項(xiàng)目本身的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！?/span>
“泰禾的問(wèn)題整體解決還需要很長(zhǎng)時(shí)間，但不排除有少數(shù)項(xiàng)目是有可能先行解套的。對(duì)于少數(shù)資源條件比較好，債權(quán)債務(wù)相關(guān)協(xié)議能達(dá)成，各方都支持的這種項(xiàng)目，就能先行啟動(dòng)，嘗試通過(guò)盤(pán)活項(xiàng)目自身資源、恢復(fù)開(kāi)工和銷售這種方式來(lái)解決一部分問(wèn)題?！?/span>
對(duì)此，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，泰禾的一些項(xiàng)目，無(wú)論是地段還是本身質(zhì)量，都是不錯(cuò)的，但因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目之間相互擔(dān)保、相互增信的，債權(quán)、債務(wù)相互關(guān)聯(lián)，關(guān)系剪不斷理還亂，想從單個(gè)項(xiàng)目角度介入盤(pán)活，難度還是相當(dāng)之大的。
在項(xiàng)目層面，泰禾提出實(shí)行“封閉管理”的方法，使得部分項(xiàng)目先行實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，即項(xiàng)目層面的融資、銷售等資金流動(dòng)，完全用于項(xiàng)目本身的自運(yùn)轉(zhuǎn)，而不必受公司整體經(jīng)營(yíng)狀況的影響。
柏文喜指出，“問(wèn)題在于，這種大公司的債務(wù)問(wèn)題涉及銀行、信托、基金，還有上下游供應(yīng)鏈公司，既有股權(quán)性質(zhì)的，也有債權(quán)、借貸等。債權(quán)人比較分散，又都想拿到最高償付條件，實(shí)在眾口難調(diào)?！?/span>
“這種方式無(wú)法避免其他金融機(jī)構(gòu)和案外其他債權(quán)人，在主張自身權(quán)益的過(guò)程中，對(duì)這些‘封閉管理’的項(xiàng)目采取司法干預(yù)乃至凍結(jié)措施，從而讓這種逐個(gè)盤(pán)活項(xiàng)目債務(wù)與項(xiàng)目資產(chǎn)的方式存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)?！卑匚南卜Q，所謂的“封閉管理”只是泰禾對(duì)項(xiàng)目直接債權(quán)人的一種理想化的設(shè)定，并不能阻止案外人申請(qǐng)凍結(jié)該項(xiàng)目。
柏文喜認(rèn)為，泰禾此前是想通過(guò)與萬(wàn)科合作，就債務(wù)問(wèn)題達(dá)成整體和解，這個(gè)想法“泡湯”后才選擇“封閉管理”的做法。黃其森目前采用的可能是用和萬(wàn)科合作的前景作為誘餌，吊住債權(quán)人，然后逐一談判、各個(gè)擊破，最終實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)和解。
亮哥也認(rèn)為，“資管公司只不過(guò)是應(yīng)付資本市場(chǎng)的一種說(shuō)法，做做樣子罷了?！?/span>
萬(wàn)科不是慈善家
“萬(wàn)科介入泰禾全盤(pán)重整這個(gè)總體目標(biāo)，實(shí)際上還是有可能的?！卑匚南矊?duì)燃財(cái)經(jīng)表示，目前來(lái)看，救泰禾最理想的解決方案是通過(guò)逐個(gè)項(xiàng)目債務(wù)重組，去化解一部分債務(wù)，來(lái)逐步推動(dòng)整個(gè)泰禾集團(tuán)的債務(wù)重整，從而推動(dòng)泰禾一整盤(pán)子問(wèn)題的解決，繼而整體上，達(dá)成和萬(wàn)科的兩個(gè)合作條件，由萬(wàn)科來(lái)托管和注入新的資源，引入新的資金，對(duì)泰禾進(jìn)行整體盤(pán)活。
然而，泰禾目前的債務(wù)過(guò)于沉重，如上述分析，項(xiàng)目、區(qū)域之間的債務(wù)交錯(cuò)復(fù)雜，牽一發(fā)而動(dòng)全身，使得債務(wù)重整的方式非常困難，泰禾目前的狀態(tài)是極其難以盤(pán)活的。
“萬(wàn)科不會(huì)做虧本的買賣，但泰禾的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也不想給萬(wàn)科，目前為止資管公司并沒(méi)有接盤(pán)哪個(gè)項(xiàng)目。”何生對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，有智囊機(jī)構(gòu)為泰禾出謀劃策，重點(diǎn)是不能出售手上的資產(chǎn)，包括沒(méi)有賣完的房子，因?yàn)橘Y產(chǎn)賣得越多，跟其他債權(quán)人談判的籌碼就越少。
“泰禾幾乎所有的項(xiàng)目都存在土地和在建工程抵押的情況，幾乎沒(méi)有一塊土地完全屬于自己，都抵押給了金融機(jī)構(gòu)，而目前的財(cái)務(wù)狀況根本無(wú)法對(duì)這些土地進(jìn)行解抵押。所以這些資產(chǎn)不能賣，賣完就只剩下債務(wù)，那泰禾就必須破產(chǎn)?！?/span>
從公開(kāi)情況來(lái)看，當(dāng)前萬(wàn)科未進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒(méi)有對(duì)泰禾的經(jīng)營(yíng)及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任，更無(wú)任何責(zé)任提供任何增信措施或財(cái)務(wù)資助，完全恪守了去年7月“引戰(zhàn)”公告的內(nèi)容。
2019年，世茂曾收購(gòu)泰禾長(zhǎng)三角和廣佛地區(qū)7個(gè)項(xiàng)目，都是選擇優(yōu)質(zhì)且“便宜”的項(xiàng)目“購(gòu)買”。顯然，萬(wàn)科也會(huì)更多瞄準(zhǔn)泰禾的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，白衣騎士不會(huì)只做慈善，看中的只會(huì)是泰禾手中的資產(chǎn)和項(xiàng)目，商場(chǎng)上必定有利可圖，才能合作愉快。
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)，收購(gòu)大案可謂屢見(jiàn)不鮮，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的故事不少，融創(chuàng)孫宏斌就是其中一個(gè)典型代表。
2017年7月，融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)世紀(jì)并購(gòu)開(kāi)始，孫宏斌和王健林權(quán)杖交接，至2018年10月，孫宏斌共斥資耗資501.25億元，收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城91%股權(quán)及其文旅運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。如此巨資，是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上交易金額最高的并購(gòu)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
融創(chuàng)官方測(cè)算，13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%股份對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值約為670億元，高于交易對(duì)價(jià)438.44億元，也即此次交易就獲利231.56億元。此外，13個(gè)萬(wàn)達(dá)城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物業(yè)，是符合龍頭房企融創(chuàng)品味的“好東西”。
2017年，王健林坦言“遭受磨難和風(fēng)波”，融創(chuàng)這次收購(gòu)也可謂“救場(chǎng)”萬(wàn)達(dá)，而幾年下來(lái)，融創(chuàng)文旅板塊也做得有聲有色，盡管文旅城建設(shè)及運(yùn)營(yíng)收入情況還不太理想，但品牌和規(guī)模也逐漸起來(lái)了。
萬(wàn)科雖然不及孫宏斌高調(diào)，但收購(gòu)動(dòng)作也不少。2016年，萬(wàn)科曾以128.7億元收購(gòu)黑石集團(tuán)名下的商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。2018年，萬(wàn)科先后花費(fèi)支付32億元收購(gòu)華夏幸福(5.060, 0.00, 0.00%)環(huán)京多個(gè)項(xiàng)目，支付15.82億元收購(gòu)海航廣州項(xiàng)目，以3.55億元購(gòu)買嘉凱城(5.780, 0.00, 0.00%)杭州項(xiàng)目資產(chǎn)包。
目前，萬(wàn)科也有正在操盤(pán)的復(fù)雜“爛尾”項(xiàng)目。2017年，王石以551億元拿下廣信資產(chǎn)包，核心資產(chǎn)是廣州市區(qū)16宗可開(kāi)發(fā)土地，對(duì)應(yīng)權(quán)益可開(kāi)發(fā)計(jì)容面積近211萬(wàn)平方米，其中約98%位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，相關(guān)項(xiàng)目如今可謂“寸土寸金”。
耗時(shí)三年，2020年這個(gè)復(fù)雜資產(chǎn)包有所進(jìn)展，萬(wàn)科項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)成立“中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，以此引入以信達(dá)為首的七家戰(zhàn)略投資者。今年3月，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包首個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科喜悅里開(kāi)盤(pán)，兩棟18層小洋樓全部售罄，總銷售額近6億元。
反觀泰禾，“寸土寸金”的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，而可以給萬(wàn)科操盤(pán)的更是少之又少。在復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)糾紛與重組之中，萬(wàn)科10萬(wàn)元成立的資管公司能夠起到多大作用，不得而知。
參考資料
《萬(wàn)科深度進(jìn)場(chǎng) 泰禾資產(chǎn)處置大幕拉開(kāi)》，來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
《救助泰禾操盤(pán)平臺(tái)隱現(xiàn) 萬(wàn)科系團(tuán)隊(duì)正在出手》，來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
*題圖及部分配圖來(lái)源于視覺(jué)中國(guó)(13.230, 0.00, 0.00%)。文中胡平、何生、劉明、亮哥為化名