一群讓深圳家長(zhǎng)神往的“頂級(jí)學(xué)區(qū)”房?jī)r(jià)，現(xiàn)已不景氣。
坐擁深圳最牛中小學(xué)，號(hào)稱學(xué)區(qū)中“愛馬仕”，房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺的百花片區(qū)，近日出現(xiàn)了松動(dòng)。信貸緊縮，學(xué)位供給增加…政策編織的這張大網(wǎng)牢牢地“套住”了深圳撒潑似漲的房?jī)r(jià)。
如果這套房去年能像現(xiàn)在這樣降價(jià)15萬元，我所遇到的顧客就不會(huì)再買別的了。本年度百花片區(qū)“有錢急租”的業(yè)主多，不少業(yè)主降低了掛牌價(jià)。
據(jù)悉，國(guó)城花園的學(xué)位房就是深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)。
在深圳福田區(qū)百花片區(qū)，這棟售價(jià)15萬元的房子正是國(guó)城花園95平方米左右的三房。據(jù)了解，目前業(yè)主報(bào)價(jià)為2330萬元，政府參考價(jià)為1248萬元，而之前業(yè)主報(bào)價(jià)為2345萬元，近期降價(jià)15萬元。
在深圳百花區(qū)學(xué)區(qū)房中出現(xiàn)的降價(jià)信號(hào)，也許只是深圳二手房市場(chǎng)下滑的一個(gè)代表。據(jù)深圳房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)分析，深圳4月樓市表現(xiàn)欠佳，受新政持續(xù)發(fā)酵的影響，二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量遭遇“三連跌”；在新房市場(chǎng)上，也出現(xiàn)了階段性供不應(yīng)求的現(xiàn)象，一手房成交量出現(xiàn)階段性下滑，“銀四”行情也隨之落幕。
連續(xù)下跌45萬元，8個(gè)月未出貨。
沒有認(rèn)識(shí)過這個(gè)小區(qū)的人，絕對(duì)不會(huì)想到，這個(gè)樓齡超過20年的小區(qū)，多是小戶型的房子，每平方米的單價(jià)曾一度超過40萬元，平均單價(jià)在20萬元左右。該區(qū)域面積約1平方公里，沒有現(xiàn)代化的商業(yè)中心，連停車位都是靠“搶”來的，但這里卻成了全深圳家長(zhǎng)神往的地方。
位于深圳市福田區(qū)，百花片區(qū)位于上步路東側(cè)，紅荔路北側(cè)，距華強(qiáng)北約1公里。公共信息顯示，百花片區(qū)下轄南天社區(qū)和長(zhǎng)城社區(qū)，是深圳中小學(xué)學(xué)區(qū)歷史最悠久、實(shí)力最強(qiáng)，也是全市首批學(xué)位房的片區(qū)。在這里分布著實(shí)驗(yàn)小學(xué)、荔園小學(xué)、百花小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，這幾所學(xué)校的實(shí)力都在深圳名列前茅。
除深圳名列前茅的小學(xué)、中學(xué)外，一大批教育機(jī)構(gòu)也在此扎根。
國(guó)城花園西門對(duì)面的一家老式商業(yè)中心，一半以上的空間都被課外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)占用。這一面很多餐館都以“綠色有機(jī)”為主調(diào)，主要顧客是小孩。
高企的百花片區(qū)房?jī)r(jià)終于有所松動(dòng)，但這一現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)人士看來，“現(xiàn)在已經(jīng)回到了正常水平”。
百花片區(qū)中長(zhǎng)城花園一套約124平方米的三房二廳業(yè)主已兩次降價(jià)，目前售價(jià)1555萬元。由價(jià)格調(diào)整記錄可以看出，在2020年9月15日，該房屋的掛牌價(jià)格為1520萬元；在9月24日，該房屋的掛牌價(jià)格提高了80萬元至1600萬元；在進(jìn)入2021年后，1月16日業(yè)主首次下調(diào)了20萬元；在4月1日，該房屋的掛牌價(jià)格又降低了25萬元至當(dāng)前價(jià)格。
這棟房子自去年九月掛售以來，已經(jīng)8個(gè)月沒有賣出去。房主急了，想把房子先讓給他們。
5月24日，今年上半年百花片區(qū)的學(xué)位房都沒有什么動(dòng)靜，漲價(jià)的不多，降價(jià)的也有，有些降價(jià)的房主可能急得手忙腳亂。
近期百花小區(qū)業(yè)主的降價(jià)并非個(gè)案。除了以上兩起案例，長(zhǎng)城花園最近還將其業(yè)主的價(jià)格下調(diào)了55萬元和10萬元。據(jù)悉，長(zhǎng)城花園對(duì)應(yīng)的學(xué)校為百花小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部。
減價(jià)可能會(huì)繼續(xù)下去。
雖然連續(xù)兩次調(diào)價(jià)，房?jī)r(jià)下調(diào)到1555萬元，但長(zhǎng)城花園的這套二手房相對(duì)于2020年9月的報(bào)價(jià)卻上漲了35萬元。
這一現(xiàn)象屬于新政持續(xù)影響的效應(yīng)之一，而在某種程度上，隨著新政的持續(xù)實(shí)施，未來此類個(gè)別高價(jià)盤可能會(huì)頻繁下調(diào)報(bào)價(jià)。但是這并不會(huì)對(duì)深圳整體房?jī)r(jià)形成趨勢(shì)性的下跌影響，畢竟這樣的房源并不多，還不足以對(duì)市場(chǎng)造成連鎖反應(yīng)。
今年7月15日，深圳出臺(tái)了“史上最嚴(yán)調(diào)控”樓市新政，宣布將嚴(yán)格限制購(gòu)房資格，細(xì)化普通住房等措施。深圳市住房和建設(shè)局于今年2月8日發(fā)布消息，經(jīng)深圳市政府同意，建立深圳市二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。與此同時(shí)，銀行信用評(píng)級(jí)也逐漸向參考價(jià)值靠攏。
政策影響又如何？以國(guó)城花園一處約95平方米的房屋為例。經(jīng)中介人了解，該樓盤業(yè)主報(bào)價(jià)為2330萬元，而政府參考價(jià)格只有1248萬元。2月8日前，銀行按成交價(jià)放貸款，貸款七成，購(gòu)房者可貸款1631萬元，首付699萬元；現(xiàn)在，按政府參考價(jià)格貸款七成，首付只有873.6萬元，首付1456.4萬元，購(gòu)房者可貸款757.4萬元。
提高幾百萬元的首付，相當(dāng)于直接給深圳二手房市場(chǎng)澆了一盆冷水，對(duì)本身房?jī)r(jià)就很高的學(xué)區(qū)房的影響更直接。
深股通中介標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，深圳市4月份二手房網(wǎng)簽總量為4396套，環(huán)比3月繼續(xù)下跌9.7％，較去年4月大幅下滑74.7％。在同、環(huán)比變化情況下，隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)并沒有沖淡新政的影響，而且新政對(duì)市場(chǎng)的影響也呈現(xiàn)出逐漸加深的特點(diǎn)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
與此同時(shí)，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，深圳二手房周成交數(shù)量自2月底以來，整體維持在1000套左右的低位運(yùn)行，而這種低位平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已逐漸成為二手房市場(chǎng)的常態(tài)。
在深圳，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，很大程度上是因?yàn)槎址空笇?dǎo)價(jià)出臺(tái)后，購(gòu)房者加杠桿能力明顯下降，再加上經(jīng)營(yíng)貸的嚴(yán)格控制、購(gòu)房門檻的提高等一系列政策的疊加，對(duì)深圳樓市降溫起到了很大作用，學(xué)區(qū)房也大行其道。
這也得到了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的證實(shí)。四月份70個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降。其中，熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格仍處于上升通道，而深圳則在二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，環(huán)比零上漲。
要實(shí)現(xiàn)教育均衡化還需要努力。
此次百花片區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格松動(dòng)，在李宇嘉看來，也是均衡教育推進(jìn)過程中的一種市場(chǎng)反應(yīng)。
教育內(nèi)卷是如此的嚴(yán)肅，每個(gè)人都希望他們的孩子能進(jìn)入最好的學(xué)校。我想，好的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)一直都在，價(jià)格浮動(dòng)也很正常，但只要我有能力，我也希望我的孩子能讀雙實(shí)驗(yàn)。
而教育資源分配不均仍將使優(yōu)質(zhì)學(xué)位的價(jià)格居高不下。
在深圳各大名校學(xué)區(qū)房的高價(jià)全國(guó)皆知，在現(xiàn)階段房?jī)r(jià)松動(dòng)的另一個(gè)重要原因是深圳教育集團(tuán)化、大學(xué)區(qū)的推行。對(duì)于大多數(shù)學(xué)區(qū)房而言，這些舉措增加了不少不確定性，由此購(gòu)房者對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期也在減弱，進(jìn)而影響到市場(chǎng)的報(bào)價(jià)和成交。
這一輪學(xué)區(qū)房的放松，也許不會(huì)持續(xù)太久。一般來說，家長(zhǎng)在上半年是比較冷靜的，但進(jìn)入下半年，許多家長(zhǎng)就開始為孩子來年的閱讀做準(zhǔn)備了。只需看房子，買房子的人多了，業(yè)主的心態(tài)就會(huì)上升。
怎樣才能徹底改變目前學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)？全國(guó)各地父母追求高學(xué)歷的現(xiàn)象一模一樣。在短期內(nèi)，深圳要改變這種現(xiàn)象確實(shí)比較困難，需要在中長(zhǎng)期內(nèi)推進(jìn)。在這些措施中，最根本的措施就是持續(xù)推進(jìn)搖號(hào)入學(xué)，大學(xué)區(qū)全面推行集團(tuán)化辦學(xué)，從而使深圳教育資源進(jìn)一步均衡。
把優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)結(jié)合起來，縮小名校與普通學(xué)校的辦學(xué)質(zhì)量差距，是實(shí)行集團(tuán)化、大學(xué)區(qū)制的目標(biāo)，但這需要一個(gè)過程。
在深圳，高價(jià)學(xué)位房從根本上解決了問題，還需要從制度、體制上加以完善，除了長(zhǎng)期增加住房供給和學(xué)位供給外，在中短期，還需要從學(xué)區(qū)劃分、積分排名和房源等級(jí)排名等操作規(guī)則上加以推進(jìn)。完善現(xiàn)行的學(xué)位申請(qǐng)制度，打破“學(xué)位房”觀念，可以從根本上實(shí)現(xiàn)教育資源的均衡配置。