徐先生遇上了“假按揭”，
這是他在
還了一年多的房貸之后
才發(fā)現(xiàn)的。
買房后去落戶
發(fā)現(xiàn)名下無房貸無房產(chǎn)
徐先生說，2018年1月初，他從西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司購入一套房產(chǎn)?！靶^(qū)名叫‘錦上壹品’，就在太華路百花村跟前，90多平方米，總價(jià)79萬余元，我交了50萬出頭，余下的29萬貸款分15年償還，每月月供2200余元?！?/span>
從2018年2月開始，徐先生每月都按時(shí)給銀行卡里存錢還房貸。2019年7月，他前往公安未央分局譚家派出所辦理落戶時(shí)，卻被告知無法落戶，原因是這個(gè)小區(qū)沒有大戶。“我們買的是商品房，怎么會(huì)沒有大戶呢？我又去銀行問，銀行說我名下無房貸……”徐先生說，他當(dāng)時(shí)很震驚，又跑到房管局求證，被告知名下無房產(chǎn)。
“我當(dāng)時(shí)懵了，以為遇到騙子了，那么多錢交給誰了？房貸都還給誰了？”徐先生說，他從銀行查詢得知，錢是被陜西金格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金格公司”）劃扣走了。徐先生回家把所有買房時(shí)的材料拿出來，第一次認(rèn)認(rèn)真真看了一遍，發(fā)現(xiàn)買房之初，的確跟金格公司簽過相關(guān)借貸合同。
看不到房產(chǎn)證的希望
停止月供后被拆走水表
徐先生說，他和金格公司交涉過，對方承諾盡快辦下房產(chǎn)證。
又還了一年多房貸后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證依舊無著落，2020年10月開始，徐先生停止月供。徐先生說，跟他一樣的住戶還有三十多戶，大家相繼停止月供，希望開發(fā)商拿到房產(chǎn)證后再補(bǔ)交房款。但今年5月19日，徐先生家的水表被拆了。“此前是停我家的水，我到水房把水龍頭擰開后，他們就派人把我家水表拆了。”徐先生說，物業(yè)說是金格公司的人拆的。
5月22日，華商報(bào)記者來到該小區(qū)，徐先生說，小區(qū)名字錦上壹品現(xiàn)如今被百花村5號(hào)樓代替，存在“假按揭”的多發(fā)生在他們這棟樓上。
一張來自金格公司的通知單顯示：截至5月21日，徐先生已欠金格公司房屋按揭款超過3期，按合同約定，公司有權(quán)收回房產(chǎn)，現(xiàn)起停止供水供電……
同為該小區(qū)業(yè)主的程女士，是要去銀行辦理一筆業(yè)務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)“假按揭”情況的。不同于徐先生的是，程女士還了5年的“假按揭”后，沒敢長時(shí)間停止月供，她說也遭遇過停水，也跟金格公司交涉過，“我說房產(chǎn)證的事情，對方說不滿意可以退房。程女士說，她只能硬著頭皮還月供。
在程女士出示的銀行流水單上，記者看到，每月劃扣程女士月供款的為金格公司。
金格公司：
#p#分頁標(biāo)題#e#按合同履行可走司法程序
徐先生的買房手續(xù)中，除了有購房合同外，還有個(gè)人住房借款合同、房產(chǎn)（預(yù)購商品房）抵押合同以及購房分期付款合同。房屋買賣合同出賣人為西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司，委托代理機(jī)構(gòu)為金格公司；個(gè)人住房借款合同上寫明借款人為徐先生，貸款人為金格公司；房產(chǎn)抵押合同寫著抵押人是徐先生、抵押權(quán)人為金格公司；購房分期付款合同約定徐先生需每月按時(shí)支付房款給金格公司，還款時(shí)間為15年，每月還款數(shù)額為2278.22元，該合同第三款約定了雙方還款辦法，是由徐先生在金格公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)扣劃個(gè)人賬戶款項(xiàng)，但在該合同的第五款第一條中又提到，此購房分期付款辦法，在金格公司完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，徐先生同意與銀行簽訂正式按揭合同。徐先生說，這一條他始終認(rèn)為，金格公司給他們辦理的是銀行的按揭手續(xù)。
經(jīng)在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站查詢，徐先生購買的“錦上壹品”樓盤目前沒有取得預(yù)售許可證。
對于業(yè)主停止月供討說法，金格公司負(fù)責(zé)與業(yè)主接洽的一位負(fù)責(zé)人表示，按合同約定，業(yè)主們超過3期沒月供的就是違約了，業(yè)主可申請退房也可走司法程序。該負(fù)責(zé)人說，房產(chǎn)證是因?yàn)榘倩ù宓囊恍┻z留問題耽擱了，等這些事情處理完后，就會(huì)很快拿到房產(chǎn)證。
律師觀點(diǎn)
出賣人無權(quán)主張解除合同收回房產(chǎn)
陜西樂友律師事務(wù)所律師魯明睿認(rèn)為，本案當(dāng)中的出賣人作為委托人委托代理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)公司與買受人簽約《個(gè)人住房借款合同》《購房分期付款合同》等一系列買賣購房事宜，委托代理人在委托授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的法律行為，法律后果直接歸屬于委托人（出賣人）。
委托代理人金格公司在獲取購房者身份證信息后明確書面同意為其辦理銀行按揭，就應(yīng)按照合同約定據(jù)實(shí)辦理按揭，由于房地產(chǎn)公司的原因?qū)е聼o法辦理銀行按揭或未辦理按揭的，房地產(chǎn)公司對合同的不能履行存在明顯的過錯(cuò)，其行為過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和法律后果歸屬于委托人（出賣人）。
另外，本案簽約《個(gè)人住房借款合同》的主體當(dāng)中并沒有銀行的簽章，根據(jù)雙方簽訂的《購房分期付款合同》第五條第一項(xiàng)內(nèi)容約定“……乙方（買受人）同意與銀行簽訂正式按揭合同”，但事實(shí)上購房者徐先生的按揭事宜并未實(shí)際完成，其被出賣人和房地產(chǎn)公司隱瞞事實(shí)真相，得知未被登記備案辦理按揭后，據(jù)此才停止月供。很顯然是出賣人、房地產(chǎn)公司違約在先，徐先生才行使了抗辯權(quán)，對此違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。
徐先生已向出賣人支付了大部分款項(xiàng)，更何況其未支付款項(xiàng)數(shù)額也未達(dá)到法律規(guī)定的數(shù)額，因此出賣人無權(quán)主張解除合同收回房產(chǎn)。
本案當(dāng)中如果經(jīng)過調(diào)查核實(shí)確實(shí)是出賣人串通房地產(chǎn)公司通過詐騙行為辦理“假按揭”，出賣人及房地產(chǎn)公司對辦“假按揭”騙取貸款應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任。
非法停水停電就構(gòu)成侵權(quán)
陜西許小平律師事務(wù)所律師羅震東認(rèn)為，徐先生、西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司、陜西金格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。
經(jīng)查詢，涉案樓盤沒有預(yù)售許可證。當(dāng)事人也沒有取得所有權(quán)證，雙方簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。徐先生有權(quán)向法院起訴，請求確認(rèn)合同無效并要求開發(fā)商將已收取的購房款全部退還。
一般情形下，合同自成立時(shí)生效。但是，借貸合同自出借人將出借資金交付給借款人時(shí)生效。徐先生與金格公司雖然簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，但金格公司沒有將出借的資金直接交付給借款人徐先生，就應(yīng)交付給西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司用于支付房款。如果金格公司交付款項(xiàng)，雙方簽訂的《個(gè)人住房借款合同》就不生效，金格公司無權(quán)要求還款。
西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司違規(guī)售房，金格公司與徐先生的借貸關(guān)系又尚存爭議，任何一方都無權(quán)以停水停電的方式逼迫還款。一旦停水停電就構(gòu)成侵權(quán)，徐先生有權(quán)向法院提起訴訟，要求排除妨害并賠償因此造成的損失。
#p#分頁標(biāo)題#e#房屋代理商擅自將
“欠款變借款收利息”
可視為無效
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善律師認(rèn)為：從房屋代理商先后與業(yè)主簽訂的幾個(gè)合同來看，代理商金格公司將房屋賣給業(yè)主，業(yè)主不能一次性向其付清購房款，于是采取分期付款的方式支付。司法實(shí)踐中，這樣的付款方式是不需要付利息的，只需按期每月向開發(fā)商付購房款即可。但是，代理商擅自將欠款演變成了借款，并收取利息，從而達(dá)到其又額外獲取一份利益（利息）的目的。
趙良善說，代理商擅自將欠款變成借款并收取利息的行為，違背了業(yè)主的意愿。而且根據(jù)《購房分期付款合同》第五條第一款約定，在代理商完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，業(yè)主同意與銀行簽訂正式的按揭合同，這一條款則給業(yè)主造成了誤解，業(yè)主會(huì)錯(cuò)誤理解為貸款是在銀行辦理的正規(guī)按揭貸款，業(yè)主欠銀行的貸款，但實(shí)際上，代理商未在銀行為業(yè)主辦理按揭貸款，是代理商自身向業(yè)主貸款，從而賺取業(yè)主的利息。根據(jù)《貸款通則》，該代理商并不具備貸款資格，因此，這種貸款將被視為無效。
華商報(bào)記者 苗巧穎