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深度|“工改工”的橫瀝新探索

企業(yè)迎來(lái)增資擴(kuò)產(chǎn)大好勢(shì)頭,卻遇到無(wú)新增土地供應(yīng),束手無(wú)策之時(shí),擎洲光電董事長(zhǎng)方靜瞄準(zhǔn)了老舊工業(yè)園改造。借助“工改工”的東風(fēng),明年6月,東莞首個(gè)智慧零碳工場(chǎng)將“面世”。

作為工業(yè)重鎮(zhèn),橫瀝把“拓空間”工作與鎮(zhèn)村工業(yè)園改造結(jié)合起來(lái)通盤(pán)考慮,是基于這樣一個(gè)事實(shí):土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超65%,土地瓶頸成為招商的最大制約之一。打破“天花板”的困境,唯有向鎮(zhèn)村工業(yè)園“要空間”。

以智慧零碳工場(chǎng)為首的“探路先鋒”,以及引入國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)巨鱷試水“聯(lián)東模式”,正為橫瀝的鎮(zhèn)村工業(yè)園改造不斷蓄力賦能。在已騰出的土地上,一批現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)載體加速落地,新興產(chǎn)業(yè)集群在此孕育成長(zhǎng),改革創(chuàng)新破解發(fā)展難題的“路線圖”愈發(fā)清晰。有分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)橫瀝的投資環(huán)境投出了“信任票”,橫瀝的區(qū)域綜合價(jià)值將逐漸凸顯。

■橫瀝擎洲智慧零碳工場(chǎng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)

“要空間”迫在眉睫

橫瀝位于東莞東北部,優(yōu)越的地理位置成就了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮。上世紀(jì)八九十年代,橫瀝大力發(fā)展工業(yè),鎮(zhèn)村工業(yè)園興起,培育了體系完整的模具產(chǎn)業(yè)鏈條,孵化出領(lǐng)益智造、銀寶山新等龍頭企業(yè),“模具重鎮(zhèn)”響徹海內(nèi)外。

然而,率先發(fā)展,也率先面臨“天花板”。創(chuàng)造橫瀝經(jīng)濟(jì)輝煌,扮演了制造業(yè)搖籃角色的鎮(zhèn)村工業(yè)園,逐漸成為發(fā)展桎梏,不僅擠占了大量空間,還成為“小散亂弱”的代名詞。據(jù)統(tǒng)計(jì),40多年來(lái),橫瀝超過(guò)65%的土地被高強(qiáng)度開(kāi)發(fā),遠(yuǎn)超東莞48%的平均水平。而全鎮(zhèn)工業(yè)園聚集了過(guò)萬(wàn)家中小微型企業(yè),但貢獻(xiàn)的工業(yè)產(chǎn)值和稅收卻不盡如人意。

與此對(duì)應(yīng)的是橫瀝高質(zhì)量發(fā)展亟須滿足的空間訴求。如何提高土地綜合利用效率,成了橫瀝下一輪大發(fā)展的“必答題”。

“‘工改工’是擺在橫瀝面前的不二選擇。”橫瀝鎮(zhèn)委委員王永權(quán)認(rèn)為,橫瀝土地存量緊缺,鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)散而亂、容積率低,土地產(chǎn)出效益低,既制約鄉(xiāng)村振興建設(shè),也無(wú)法滿足優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地,造成了發(fā)展的不平衡不充分。

實(shí)際上,橫瀝的現(xiàn)狀問(wèn)題并不是個(gè)例。東莞城市更新工作已開(kāi)展了10年左右,但前期市場(chǎng)對(duì)“工改工”的動(dòng)力不足,鎮(zhèn)街推動(dòng)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造遠(yuǎn)比想象的艱難,同時(shí)也面臨著低端產(chǎn)能無(wú)法出清,高端產(chǎn)業(yè)無(wú)法布局甚至“一畝難求”的尷尬。

在加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代背景下,這樣的情形又豈能延續(xù)?

2019年,東莞市政府“一號(hào)文”——《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》一改多年聚焦經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的做法,將關(guān)注點(diǎn)聚焦在拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間(簡(jiǎn)稱“拓空間”),“工改工”亦步入“主戰(zhàn)場(chǎng)”。

令人振奮的是,“一號(hào)文”發(fā)布數(shù)月后,橫瀝舉行“拓空間”暨城市更新工作推進(jìn)會(huì),包括橫瀝村、隔坑村的城市更新項(xiàng)目,以及擎洲智慧零碳工場(chǎng)等“工改工”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目宣告落地。同時(shí)也向外界發(fā)出強(qiáng)烈的信號(hào):橫瀝將傾全力開(kāi)展“拓空間”工作,通過(guò)“工改工”打造一批示范項(xiàng)目。

“這樣一個(gè)向存量要空間、要發(fā)展的舉動(dòng)前所未有。”王永權(quán)說(shuō),橫瀝加快制度建設(shè)的頂層設(shè)計(jì),成立了拓空間總指揮部,謀定盤(pán)活老舊低效工業(yè)園區(qū)、統(tǒng)籌連片改造主方向,力求實(shí)現(xiàn)加快構(gòu)建完整的國(guó)土空間規(guī)劃體系,形成國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)“一張圖”。

“破與立”之間抉擇

6月17日,站在擎洲智慧零碳工場(chǎng)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng),執(zhí)掌擎洲光電13年的方靜感到“第二次創(chuàng)業(yè)”的興奮。依托騰出的24畝土地,零碳工場(chǎng)致力于打造成智慧零碳工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)谷,這讓她看到未來(lái)發(fā)展的無(wú)限可能。

4年前,方靜感到的卻是焦慮——擎洲光電要增資擴(kuò)產(chǎn),卻無(wú)地可找,“每天早上一睜眼,想的就是怎樣找建設(shè)用地?!辨?zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造讓她看到了希望,在政策的扶持下成功拿下了一塊“工改工”用地?!斑@好比一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的涅槃之旅?!狈届o如是說(shuō)。

據(jù)悉,該項(xiàng)目原是橫瀝第二工業(yè)區(qū)內(nèi)部分老舊廠房,容積率從原來(lái)的1.3提升到2.5,建筑面積約4萬(wàn)平方米,總投資約2.35億元,年產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)6億元, 引入100個(gè)光電創(chuàng)新型“科創(chuàng)+文創(chuàng)”項(xiàng)目。

擎洲智慧零碳工場(chǎng)的“前世今生”,正是橫瀝打響“工改工”攻堅(jiān)戰(zhàn)的縮影,折射出各方從傳統(tǒng)制造到智能制造的“破”與“立”的轉(zhuǎn)型抉擇。其背后也反映出東莞以改革創(chuàng)新作為先手棋,不斷打破機(jī)制藩籬的生動(dòng)實(shí)踐。

去年4月,我市出臺(tái)《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實(shí)施意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》),提出從2020年起,以低效鎮(zhèn)村工業(yè)園改造為核心,實(shí)施“工改工”三年行動(dòng)計(jì)劃,力爭(zhēng)三年完成“工改工”拆除整理30000畝,開(kāi)工建設(shè)產(chǎn)業(yè)用房2000萬(wàn)平方米以上。

對(duì)此,橫瀝圍繞“一廊一帶三片區(qū)”的空間布局規(guī)劃,計(jì)劃今年拆除整備300畝地,并啟動(dòng)一批產(chǎn)城融合城市更新項(xiàng)目及“工改工”項(xiàng)目。其中,橫瀝村便承擔(dān)了20畝改造任務(wù)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

驅(qū)車(chē)進(jìn)入橫瀝村第一工業(yè)區(qū),映入眼簾的是一排排破舊廠房,工業(yè)區(qū)門(mén)口電線雜亂無(wú)章,猶如蜘蛛網(wǎng)。該工業(yè)區(qū)始建于上世紀(jì)80年代,使用率不高和效益偏低,時(shí)間久了,一些老廠房成了危樓。

“不久將來(lái),一座‘高大上’的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)將拔地而起?!睓M瀝村黨委書(shū)記鄧耀棠說(shuō),第一工業(yè)區(qū)改造已經(jīng)立項(xiàng),前期服務(wù)商正做整體規(guī)劃,將建設(shè)面積達(dá)4.5萬(wàn)平方米的新型廠房,引進(jìn)智能制造和新興產(chǎn)業(yè),每年將為村集體創(chuàng)收700余萬(wàn)元。

不難看出,橫瀝村第一工業(yè)區(qū)的改造案例與當(dāng)前橫瀝“工改工”總體思路高度契合。而在多個(gè)會(huì)議場(chǎng)合,橫瀝鎮(zhèn)主政者也闡明了未來(lái)的發(fā)展思路:“橫瀝以制造業(yè)立鎮(zhèn),城市更新要更多地推動(dòng)‘工改工’,不要過(guò)多地改商業(yè)、改房地產(chǎn)?!边@更堅(jiān)定了村(社區(qū))加快“工改工”的決心與信心。

王永權(quán)補(bǔ)充道,橫瀝鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)各村(社區(qū))充分對(duì)接省市“工改工”政策,深化“鎮(zhèn)村聯(lián)動(dòng)”共享機(jī)制,探索連片改造老舊園區(qū)物業(yè),著力打造一批大體量、高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)載體。“如此,未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局將更合理,有利于帶動(dòng)模具產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí),從而為承載現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐?!?/p>

“探路”改造新模式

除了鼓勵(lì)企業(yè)自主改造、鎮(zhèn)村合作開(kāi)發(fā)外,橫瀝還積極引進(jìn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)主體,不斷強(qiáng)化“工改工”前后端聯(lián)動(dòng),著力形成全產(chǎn)業(yè)鏈的合力。這一設(shè)想在《意見(jiàn)》中也有章可循。《意見(jiàn)》提及要積極調(diào)動(dòng)更多的市場(chǎng)主體、機(jī)構(gòu)主動(dòng)加入“工改工”。

常年奮戰(zhàn)在城市更新戰(zhàn)場(chǎng)的最前線,橫瀝鎮(zhèn)城市更新中心主任關(guān)超文也頗有感受:“‘工改工’是一個(gè)挑戰(zhàn),存在改造成本過(guò)高、各方利益難平衡等困局,這也是村集體改造意愿不強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。另外,園區(qū)建成后運(yùn)營(yíng)和效益產(chǎn)出也面臨不確定因素?!?/p>

在此背景下,橫瀝謀求運(yùn)用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)主體聯(lián)動(dòng)合作推進(jìn),將開(kāi)發(fā)、招商、管理“包干”,探索“M1+R2”“M1+R0”等產(chǎn)城融合聯(lián)動(dòng)改造模式,進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn),力求在解決利益主體復(fù)雜、激發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ确矫鎸?shí)現(xiàn)新突破,讓群眾共享改革紅利。

無(wú)獨(dú)有偶,今年4月底,橫瀝與北京聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)定,接下來(lái)將在“推進(jìn)低效鎮(zhèn)村工業(yè)園‘工改工’和城市更新”“打造智能制造產(chǎn)業(yè)基地,加快打造發(fā)展新動(dòng)能”“聯(lián)動(dòng)招商委托運(yùn)營(yíng)”三大方面進(jìn)行深度合作,聯(lián)手打造智能制造產(chǎn)業(yè)基地。

作為全國(guó)首屈一指的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè),聯(lián)東集團(tuán)已在全國(guó)超60座城市投資運(yùn)營(yíng)270余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū),引進(jìn)、服務(wù)企業(yè)超1.3萬(wàn)家。此次與橫瀝牽手,更引起了外界的普遍關(guān)注。有分析人士認(rèn)為,從合作意義上解讀,代表的是市場(chǎng)對(duì)橫瀝的投資環(huán)境投出了一張“信任票”。

“橫瀝是我們?cè)跂|莞重點(diǎn)布局的區(qū)域之一。”聯(lián)東集團(tuán)投資總監(jiān)王修亭表示,聯(lián)東集團(tuán)“聯(lián)東U谷”產(chǎn)業(yè)模式主要目的是集約土地資源,構(gòu)筑實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。兩者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手將有利于加快新興產(chǎn)業(yè)集聚,強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的培育。

引入“聯(lián)東模式”,無(wú)疑是橫瀝提速“工改工”的一次新嘗試。當(dāng)前,聯(lián)東集團(tuán)積極參與村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類(lèi)更新單元項(xiàng)目改造。該地塊擬更新單元范圍約427畝,計(jì)劃總投資60億元。王修亭介紹,聯(lián)東集團(tuán)將推動(dòng)該單元一類(lèi)工業(yè)用地(M1)規(guī)劃開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,在后期產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)招商、為企服務(wù)等提供一站式服務(wù),助力產(chǎn)業(yè)集聚和升級(jí),提升橫瀝區(qū)域綜合價(jià)值。

■橫瀝村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類(lèi)更新單元效果圖

重塑產(chǎn)業(yè)新格局

探索一直在持續(xù),改造仍在路上——

鎮(zhèn)村工業(yè)園改造除承載城市空間載體更新之外,還擔(dān)負(fù)著城市產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的重任。華南城市研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、暨南大學(xué)教授胡剛認(rèn)為,“工改工”目標(biāo)是為了支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展,有序退出落后產(chǎn)能,轉(zhuǎn)而發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),激發(fā)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。

從“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”的粗放型工業(yè)模式,到“栽下梧桐樹(shù)、引來(lái)金鳳凰”的產(chǎn)城融合新生態(tài),橫瀝新制造業(yè)版圖正“浮出水面”。今年的橫瀝鎮(zhèn)《政府工作報(bào)告》提出,探索鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)連片改造,騰挪空間承接龍頭企業(yè),積極對(duì)接松山湖“三新”產(chǎn)業(yè)基地,加快培育新能源、新一代電子信息等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

胡剛表示,“工改工”不光是騰挪發(fā)展空間,還將重塑產(chǎn)業(yè)新格局,更有效推動(dòng)各領(lǐng)域邁向新發(fā)展。在這樣的語(yǔ)境下,橫瀝要充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制盤(pán)活低效用地,引導(dǎo)土地要素向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)生產(chǎn)力集聚,支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí),推動(dòng)鄉(xiāng)村振興和城市品質(zhì)提升,為東莞破解低效用地問(wèn)題蹚出新路。

今年,橫瀝列出了詳細(xì)的“計(jì)劃表”:推進(jìn)橫瀝村第一工業(yè)區(qū)、村頭第一工業(yè)區(qū)、冠彩工業(yè)園項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整;推動(dòng)498畝神山新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)項(xiàng)目和473.25畝莞睿新城“工改工”項(xiàng)目前期服務(wù)招標(biāo),計(jì)劃年內(nèi)拆除神山項(xiàng)目100畝土地;加快實(shí)施包括橫瀝鎮(zhèn)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、灣區(qū)模具智造新城、村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類(lèi)更新單元等三個(gè)產(chǎn)城融合類(lèi)項(xiàng)目的方案編制、不動(dòng)產(chǎn)核查和意愿征詢工作。

未來(lái)3至5年,橫瀝將聚焦產(chǎn)業(yè)高級(jí)化,突出以科技創(chuàng)新賦能,以拓空間招引優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目增能,以重點(diǎn)企業(yè)原地倍增擴(kuò)能,進(jìn)一步穩(wěn)固“一柱兩翼”產(chǎn)業(yè)格局,統(tǒng)籌兼顧產(chǎn)業(yè)增容與提效,到2025年,規(guī)模以上五金模具產(chǎn)值超200億元,實(shí)現(xiàn)招引超30億元龍頭企業(yè)“零的突破”。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

啟航“十四五”,在加快推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代大潮下,以“工改工”為契機(jī),橫瀝正加快改出新空間,朝著現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、產(chǎn)城人融合的“灣區(qū)活力生態(tài)文明小鎮(zhèn)”闊步邁進(jìn)。

文字:袁健斌


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