萬科談物業(yè)：一定會上市，但目前還沒有上市計劃
本文來自焦點財經(jīng)，作者：王迪，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
不論是7天前的區(qū)域“裂變”及人事大調(diào)整，還是此前對非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制打“補(bǔ)丁”，都將萬科決戰(zhàn)全面競爭時代的決心得以顯露。
萬科董事會主席郁亮曾說，房地產(chǎn)行業(yè)管理紅利時代已經(jīng)到來，地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會像制造企業(yè)那樣，靠全面競爭力取勝。
“三道紅線”于一季度末回歸綠檔，說明萬科各項指標(biāo)開始趨于健康，而6月30日下午，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會，則讓萬科“全能型”布局模型得以浮現(xiàn)。
“在全面競爭時代，房企比拼的是綜合能力，每個環(huán)節(jié)都要精細(xì)管理，每個方面都不容有失，某個方面出現(xiàn)短板就會潰不成軍。”這是郁亮對行業(yè)的認(rèn)定。
在股東大會現(xiàn)場，除了此前披露的2020年業(yè)績之外，據(jù)萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝介紹，萬科在諸多細(xì)分領(lǐng)域中取得進(jìn)展：
萬科旗下萬緯物流管理已是國內(nèi)最大冷庫運(yùn)營商；萬物云布局16個項目，已經(jīng)與54個住宅物業(yè)合作；萬科集中式公寓規(guī)模全國第一 去年新開業(yè)3.3萬間；萬物云與海康威視孵化深圳市萬御安防服務(wù)科技有限公司，專注于安防科技、機(jī)電維保和技術(shù)工匠培育等業(yè)務(wù)，成為中國最大的安防機(jī)電綜合服務(wù)商；教育業(yè)務(wù)方面，萬科已打造梅沙教育和德英樂教育等特色品牌。其中，梅沙教育經(jīng)過5年發(fā)展，已成為深圳最大民辦教育集團(tuán)。
毫無疑問，萬科正在城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)、冷鏈倉儲等領(lǐng)域構(gòu)建自身的“第二曲線”。而針對物業(yè)板塊萬物云，萬科更是直接利用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的建構(gòu)模式，對標(biāo)貝殼，將其打造稱一個平臺進(jìn)行模塊化組合，以孵化演變出更多的服務(wù)物業(yè)企業(yè)。
當(dāng)房地產(chǎn)告別單邊增長回歸普通行業(yè)，于房企而言，不僅需要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，還需要與科技公司進(jìn)行比拼，仿佛練就十八般武藝才能讓這個曾經(jīng)黃金行業(yè)，實現(xiàn)對抗來自雙集中與三道紅線等各方“金箍”的狙擊。一個行業(yè)正在走向分水嶺。
郁亮稱，從以開發(fā)為主轉(zhuǎn)為開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重意味著轉(zhuǎn)變巨大；為此，要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F(tuán)總部，將精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。與此同時，開發(fā)業(yè)務(wù)與優(yōu)秀制造業(yè)相比，同樣存在明顯差距。因此，開發(fā)業(yè)務(wù)的組織做大調(diào)整，是基本盤，要鞏固提升，支持轉(zhuǎn)型發(fā)展。
“轉(zhuǎn)型”成為這場會議的關(guān)鍵詞。
股東大會之上，不論是面對股價下跌、股票回購機(jī)制、增加分紅比例，還是今年剛剛實行的“以股代息”機(jī)制、“人才吸引力下降”、區(qū)域組織架構(gòu)調(diào)整、集中供地等諸多熱點問題，萬科用自身對行業(yè)的認(rèn)知與感知講述自身對行業(yè)的理解，一個清晰的萬科路徑正在呈現(xiàn)。
談股價下跌與回購機(jī)制
在會上，針對近期股價持續(xù)下跌，萬科董事會主席郁亮表示：目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素。為此，萬科已經(jīng)執(zhí)行合伙人自愿購股計劃。
“前一段時間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當(dāng)然也希望股票漲，主觀上要更努力，用行動去回應(yīng)股東的關(guān)切。”
作為萬科大股東一方，深圳地鐵董事長辛杰則表示，股票難免有漲有跌，困難是暫時的，萬科的發(fā)展遠(yuǎn)景非常好，同時有很好的管理體系、企業(yè)文化，去年萬科也取得很好的業(yè)績，萬科團(tuán)隊非常值得信賴。
至于萬科和深鐵的合作，辛杰稱，深鐵公司是三鐵合一，“十四五”期間，深圳將加快“2個1000公里”——高鐵、城際鐵路和城市軌道交通網(wǎng)。其中，地鐵有1335公里的建設(shè)運(yùn)營。對于地鐵選擇合作伙伴的原則“不是第一就是唯一”，萬科希望形成最佳合作伙伴、最優(yōu)組合。萬科在行業(yè)內(nèi)就是唯一，也是第一。#p#分頁標(biāo)題#e#
“未來深鐵不但有人流，還有貨流，就像平南鐵路。我們看到萬科在物流、冷鏈等方面都有很高的水平，未來這方面也會有很多的合作機(jī)會。深鐵和萬科是一家人，我們相信在郁亮主席的帶領(lǐng)下，萬科一定會越來越好，深圳地鐵會長期持有萬科股票?！毙两芊Q。
面對股價連續(xù)20個交易日累計跌幅要達(dá)到30%，有股東提問：是不是可以考慮再松一點的回購條件？
萬科董事會秘書朱旭則表示，回購議案是股東大會一般性授權(quán)，回購股票有四個用途：包括減少公司注冊資本、用于員工持股或員工激勵、發(fā)行可轉(zhuǎn)債以及為了維護(hù)公司價值和股東權(quán)益所必須的回購。股價跌幅的條件是監(jiān)管部門的規(guī)則要求，萬科必須按照這個來執(zhí)行。如果根據(jù)其他三個用途實施回購，即減少注冊資本、實施員工激勵或可轉(zhuǎn)債，則需要提交股東大會審議具體的回購方案，股東大會同意后才可以進(jìn)行回購。
談股東增加分紅比例與“以股代息”計劃
股東會上，有股東提問稱：“公司法定公積金已經(jīng)超過50%，今年還是按照65%提任意公積金，未來有沒有把計提任意公積金下調(diào)，增加分紅的比例？”，郁亮回應(yīng)稱：房地產(chǎn)雙集中、三道紅線背景之下，錢比過往更金貴、更重要，部分留在公司里，以便抓住未來的發(fā)展機(jī)會。
“如果哪天房地產(chǎn)行業(yè)真的沒生意可做了，屆時萬科會將所有實現(xiàn)的利潤應(yīng)該分掉，不應(yīng)該留著，如此管理團(tuán)隊的壓力也較小。萬科過去在資本市場上累計融資300億左右，現(xiàn)已經(jīng)累計分紅800多億了，還有2000多億凈資產(chǎn)?！?/p>
郁亮指出，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)有很多變化，如，雙集中、三道紅線等，這都說明一個道理，錢比過往更金貴、更重要。目前房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸到普通行業(yè)，尤其像萬科這類業(yè)務(wù)的公司可能資產(chǎn)是相對比較重的，也就是相對比較需要錢的。所以萬科希望給大家提供穩(wěn)定、可預(yù)期的派息，萬科基本上是按照35%的派息率進(jìn)行派息，股息率在4%-5%之間。
“去年定股息逢新冠疫情最復(fù)雜的時候，萬科暫時將派息率下調(diào)到30%左右，今年盡管新冠肺炎還沒有結(jié)束，但沒有存在不確定性，萬科馬上恢復(fù)到35%，分紅是公司給股東回報的一個方式，但我們還是需要兼顧平衡，如果錢在我們手里不能創(chuàng)造更多價值，完全沒有投資機(jī)會了，才應(yīng)該把它全分掉。”郁亮稱。
為了回報股東，今年萬科第一次實行H股“以股代息”計劃。
對此，朱旭稱，這是為了保護(hù)了投資者的權(quán)益，特別是中小股東的權(quán)益，因為當(dāng)確定利潤分配方案形式的時候，中小股東如果有這樣的選擇權(quán)是可以自主選擇的，充分平衡了收取現(xiàn)金股利和收取股票股利股東之間的利益。如果這次能夠獲得股東大會的認(rèn)可，萬科也不排除下一次提交董事會和股東大會進(jìn)行審議，未來將繼續(xù)推行H股“以股代息”計劃。
據(jù)了解，2020年，萬科每10股將派送人民幣12.5元，合計派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。
值得留意的是，作為1991年A股第一批上市的企業(yè)，迄今為止，萬科已29年不間斷地進(jìn)行現(xiàn)金分紅，是A股上市公司中持續(xù)盈利和持續(xù)現(xiàn)金分紅年限最長的企業(yè)，上市以來累計的分紅金額已達(dá)836.9億元，分紅金額是歷年股權(quán)融資金額的2.52倍，平均的股息分紅率為31.8%。
談人才戰(zhàn)略：兩條腿走路
組織改革，人力先行。戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、組織、人事棋盤轉(zhuǎn)動同時要匹配發(fā)展預(yù)期，“想要堅持一盤棋”，萬科此前也在多維度發(fā)力，應(yīng)對房企轉(zhuǎn)型中的陣痛。
幾天前，“動刀”區(qū)域，五變七。萬科的區(qū)域首席合伙人迎來幾張新鮮面孔：南方區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域，繼續(xù)由孫嘉、張海、李嵬、郭繼勛分別擔(dān)任區(qū)首；北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域的區(qū)首之位則由原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰、原沈陽首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平分別接棒。
在股東大會上，任印力事業(yè)部總裁不久的萬科董事、原首席運(yùn)營官王海武也有所發(fā)言。#p#分頁標(biāo)題#e#
他表示，公司未來還是會圍繞兩個大的方面去開展相應(yīng)的工作：一方面是鞏固提升基本盤，第二是要從開發(fā)為主的這樣一個基調(diào)，向開發(fā)經(jīng)營服務(wù)為主來轉(zhuǎn)變。所以在這個過程中，不管是個人還是公司的一些調(diào)整和安排都是基于這樣的一些考慮。
“加入萬科的時間有18年了，過去主要是在開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展相關(guān)工作，先后在城市公司，區(qū)域和總部工作，特別愿意在這樣的大背景下，在新的業(yè)務(wù)上有所建樹和有所學(xué)習(xí)。所以我主動申請能不能去做商業(yè)業(yè)務(wù)，加入到印力團(tuán)隊，在這方面起到一些新的作用，也希望自己在后續(xù)能有更多的可能性，有更多學(xué)習(xí)和成長的機(jī)會?！蓖鹾Ｎ浞Q。
為了縮短管理半徑，萬科已經(jīng)特別設(shè)置7大區(qū)域BG（事業(yè)群）的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，除物流、商業(yè)（印力）等7大BU(業(yè)務(wù)單元)之外，各區(qū)域自己嘗試開展的經(jīng)營性業(yè)務(wù)。為了吸引人才，今年來萬科也推出了大江大海、獵頭行動計劃。
郁亮稱，針對目前的市場環(huán)境，萬科一直把握六個字：“不貪婪、不恐懼”。“不貪婪”是說行業(yè)過去的高利潤時代結(jié)束了，不要貪婪，不要再留戀于過去，包括以前習(xí)慣只用規(guī)模速度作為衡量企業(yè)成功的標(biāo)記?！安豢謶帧笔钦f常識告訴我們，天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。
對于區(qū)域人事調(diào)整，郁亮表示，對開發(fā)業(yè)務(wù)的組織做大調(diào)整，這是基本盤，要鞏固提升，支持轉(zhuǎn)型發(fā)展。所以根據(jù)市場的接近性，客戶的相近性等因素，劃小作戰(zhàn)單元，為七個區(qū)域。地域范圍太大的話，協(xié)同效應(yīng)不易發(fā)揮，范圍太小的話，協(xié)同效應(yīng)太小。管理幅度合適，有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)?；趹?zhàn)略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據(jù)事情來選合適的人才。
在會上，有股東提出萬科對人才的吸引力在不斷降低，郁亮則如此回應(yīng)：房地產(chǎn)行業(yè)對人才的吸引力確有下降的趨勢，比如大學(xué)生就業(yè)選擇也有體現(xiàn)。目前各行業(yè)薪酬收入對比來看，房地產(chǎn)行業(yè)居中。好在今天的年輕人有特點，有獨立主見，也經(jīng)過良好訓(xùn)練。萬科相信，成功的都是奮斗出來的。
目前萬科主要靠兩條腿，一個是內(nèi)部人才激發(fā)，踏踏實實，從基層奮斗出來。鼓勵優(yōu)秀干部，年輕人投入新的賽道，加大非開發(fā)類業(yè)務(wù)跟投等一系列措施。還有一個人才渠道便是外部大江大海并舉，支持業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
談物業(yè)：一定會上市，但目前還沒有上市計劃
股東大會之上，在為數(shù)不多的提問中，關(guān)于萬科物業(yè)的提問就有兩個，可見股東對于萬物云的重視程度。股東對于物業(yè)的關(guān)注不外乎上市時間、物業(yè)總收入業(yè)務(wù)部分平衡及日常微笑服務(wù)等。
對于物業(yè)的發(fā)展，郁亮表示，只拿收入來衡量轉(zhuǎn)型是否成功，是不現(xiàn)實的。衡量一個業(yè)務(wù)值不值錢，很難僅從收入去衡量，比如現(xiàn)在看到很多物業(yè)公司的市值都超過母公司的市值，但物業(yè)公司的收入肯定沒法和開發(fā)業(yè)務(wù)比。
“雖然不能簡單用同一個指標(biāo)去衡量，但是可以用一個標(biāo)尺，也就是從長期最大化市場價值去衡量它。這包括收入增長、要盈利，還有未來前景等等構(gòu)成因素。我們要盯著這些基礎(chǔ)東西，下功夫做事情?！?/p>
郁亮指出，萬物云未來是一個平臺，衡量它的價值既要看本身業(yè)務(wù)的規(guī)模、收入增長等情況，也會關(guān)注新的業(yè)務(wù)開辟的情況。萬物云將更加聚焦為城市提供服務(wù)，內(nèi)部協(xié)同出像樸鄰渠道也在更加完善，萬科會考慮在未來適當(dāng)?shù)臅r候給它做上市安排，但目前還沒有上市計劃。
尤其是，萬物云積極開展數(shù)字化建設(shè)，致力于實現(xiàn)全空間數(shù)字化運(yùn)營，發(fā)布“星塵系統(tǒng)”，目前已初步形成BPaaS（流程即服務(wù)）輸出能力與廣泛的IoT（物聯(lián)網(wǎng)）連接能力。
作為開展數(shù)字人民幣試點的首批企業(yè)，率先完成與中、農(nóng)、工、建四大國有銀行的對接，用戶可以在社區(qū)app“住這兒”使用數(shù)字貨幣線上繳納物業(yè)費(fèi)。
目前萬物云旗下有兩家國家高新技術(shù)企業(yè)，分別是深圳萬物云和萬?？萍?。萬物云還與海康威視孵化深圳市萬御安防服務(wù)科技有限公司，專注于安防科技、機(jī)電維保和技術(shù)工匠培育等業(yè)務(wù)，已成為中國最大的安防機(jī)電綜合服務(wù)商。
針對物業(yè)人員的轉(zhuǎn)型問題，萬科也有實驗。#p#分頁標(biāo)題#e#
“物業(yè)安全員年紀(jì)大了之后，可以先轉(zhuǎn)行做二手房買賣，因為熟悉小區(qū)情況，可以跟客戶建立了良好關(guān)系。今年上半年萬科有百萬收入的明星經(jīng)紀(jì)，是內(nèi)部轉(zhuǎn)崗出來的。除了二手房，是不是還可以賣一手房呢？我們最近也試驗成功了?！庇袅练Q。
談毛利率下降及集中供地
一方面萬科銷售額已經(jīng)突破7000億大關(guān)，但不可否認(rèn)的是萬科毛利率一直呈現(xiàn)下降趨勢。
對此，祝九勝解釋稱，從中短期來看毛利下降是行業(yè)的趨勢；只要是永續(xù)行業(yè)，長期來看回報率會回到社會平均水平；行業(yè)的回報率不等于企業(yè)回報率，高于行業(yè)的回報是真正為股東創(chuàng)造價值。對萬科合伙人來說，要盡可能創(chuàng)造超過行業(yè)平均值的回報水平，這是萬科的追求，也是我們經(jīng)濟(jì)利潤獎金的來源之一，但短期來看壓力還是挺大的。
為此，萬科正在以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，從單一賽道轉(zhuǎn)向多賽道。實現(xiàn)技術(shù)和實現(xiàn)方式上的突破，注重客戶偏好，用科技形成算法。并最終落實到行為上及能力上，落實到我們對股東的回報上。
祝九勝認(rèn)為，在傳統(tǒng)的開發(fā)銷售領(lǐng)域，要不斷提高開發(fā)質(zhì)量。當(dāng)客戶需求發(fā)生變化的時候，能夠在行業(yè)中率先做出響應(yīng)、提出有效的解決方案。在經(jīng)營和服務(wù)方面，要不斷突破。以前開發(fā)的時候只提供了建筑空間和生活空間，今天要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，在空間的基礎(chǔ)上要填充內(nèi)容、要提供服務(wù)，不光有硬件，還要有軟件。不光是空間，還需要內(nèi)容，軟件是在硬件基礎(chǔ)上要去運(yùn)行的，內(nèi)容更需要去迭代更新。
“當(dāng)然，我們也看到一些新的希望，公募Reits等渠道都在逐步放開，我們以前注重從開發(fā)業(yè)務(wù)里面獲取利潤，現(xiàn)在對開發(fā)業(yè)務(wù)我們在不斷提高標(biāo)準(zhǔn)。同時也大膽提出來向經(jīng)營類業(yè)務(wù)要利潤，只不過經(jīng)營類業(yè)務(wù)利潤的獲取方式和開發(fā)業(yè)務(wù)有所不同，我們也在不斷提高標(biāo)準(zhǔn)，正在不斷往正確的方向上走。”
針對目前剛剛落幕的集中供地，祝九勝則表示，雙集中無論對行業(yè)、對市場都是一個新生事物，萬科也在適應(yīng)、調(diào)整的過程中，對于各方來說，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是大方向，對各方都有利。
據(jù)了解，22個城市到今天已經(jīng)都完成了首輪雙集中供地，萬科在首輪雙集中，共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，花了558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上。
“雙集中對我們的投資策略和投資原則來說，沒有根本性的變化，我們還是按照穩(wěn)健的投資原則進(jìn)行投資，在有人口新增、有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、有完善配套的片區(qū)強(qiáng)化投資。雙集中也對我們的投資方式、投資節(jié)奏會帶來一些影響，我們將不斷去學(xué)習(xí)，不斷去適應(yīng)?！?/p>
管理紅利時代：科技化與模塊化
針對未來萬科的發(fā)展方向，祝九勝在股東大會上很明確的表示：
一是堅持做好實體經(jīng)濟(jì)生力軍，鞏固提升基本盤，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，創(chuàng)造真實價值；
二是堅持穩(wěn)健經(jīng)營，提升資源轉(zhuǎn)化效率，加快回款速度，量入為出，保障流動性安全，堅持持續(xù)保持綠檔，持續(xù)鞏固信用評級優(yōu)勢；
三是堅持開發(fā)與經(jīng)營并重，從全品類、全周期的角度出發(fā)，鞏固綜合住區(qū)開發(fā)和服務(wù)能力，提升項目各業(yè)態(tài)的協(xié)同，實現(xiàn)項目全周期價值最大化；四是堅持科技助力業(yè)務(wù)。
毫無疑問，科技化與模塊化已經(jīng)成為萬科的標(biāo)志。橫向科技助力，縱向模塊化做切割進(jìn)行細(xì)分領(lǐng)域深耕，縮短管理半徑。
去年，萬科在科技應(yīng)用方面也取得一定成效。開發(fā)業(yè)務(wù)方面，借助科技技術(shù)實現(xiàn)AI技術(shù)實現(xiàn)審圖智能化；自行開發(fā)的易選房小程序成為連接潛在購房客戶和公司的線上入口；在日常管理方面，借助科技實現(xiàn)現(xiàn)金流在線可視管理，管理好每一塊錢，提升資金使用效率和運(yùn)營管理質(zhì)量。租賃住宅打造行業(yè)領(lǐng)跑的數(shù)字化運(yùn)營平臺。萬緯物流打造支持端到端供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的智慧物流平臺。#p#分頁標(biāo)題#e#
此外，在新賽道方面，萬科轉(zhuǎn)型初見成效，多個新賽道優(yōu)勢明顯。
萬科物業(yè)正式向空間科技服務(wù)商轉(zhuǎn)變，面向“社區(qū)空間”、“商企空間”、“城市空間”提供服務(wù)，租賃住宅方面累計開業(yè)14.24萬間，集中式公寓規(guī)模全國第一，已開業(yè)項目出租率超95%。萬物云2020年實現(xiàn)全口徑收入182.04億元，城市管家服務(wù)布局了10個城市，當(dāng)年新增12個項目，年底累計16個項目。
據(jù)了解，2020年公司開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%；實現(xiàn)權(quán)益凈利潤415.2億元，同比增長6.8%，連續(xù)10年復(fù)合增長率超過19%；實現(xiàn)加權(quán)平均ROE20.1%，連續(xù)10年超過19%；2020年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流531.9億元，從2009年至今，連續(xù)12年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。年底公司凈負(fù)債率18.1%，連續(xù)20年低于40%。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的相繼出臺，標(biāo)志著行業(yè)正式進(jìn)入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分。
另一方面，城市化進(jìn)程尚未結(jié)束，不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的問題依然突出；住房租賃需求前景廣闊；城市更新、老舊小區(qū)改造蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)會；物業(yè)服務(wù)參與社區(qū)治理、城市治理的潛力巨大。
萬科正在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位下，依托事業(yè)合伙人機(jī)制，以“長期最大化市場價值”為綱，“提升基本盤，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展，擁抱管理紅利時代”，構(gòu)建面向未來的長期競爭優(yōu)勢，并且決戰(zhàn)全面競爭時代。