今年年初，深圳市推出了二手住房成交參考價格發(fā)布機制，如今政策執(zhí)行已有小半年時間，效果可謂非常奏效，不僅深圳二手房成交量大幅下降，成交價格也在穩(wěn)步下降。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手住宅成交量為28442套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，成交量創(chuàng)3年新低。受此影響，很多深圳的中介因生意慘淡開始轉(zhuǎn)行，二手住宅業(yè)主主動調(diào)低報價。
由于這一政策短期內(nèi)取得了較好的效果，近半年來成都、西安、上海、無錫、寧波、三亞等全國多個城市正在復(fù)制深圳這一二手房指導(dǎo)價政策，并已取得一定成效，未來這一政策有望在全國得到推廣，成為落實“房住不炒”的一個重要手段。
對這一政策不少人有一定誤解，認為二手房指導(dǎo)價政策之所以有效是因其用行政手段控制住了價格，其實則不然，因為賣方完全可以通過諸如“陰陽合同”或搭售其他商品對政策進行規(guī)避，近期西安就出現(xiàn)了業(yè)主賣房搭售假畫的案例。僅通過行政手段調(diào)控價格并不能對市場產(chǎn)生多大影響，有些時候甚至?xí)a(chǎn)生反作用，比如很多地方此前采取的新房限價加搖號的政策因新房與周邊二手房形成了價格差，反而加速了當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿繜崆椋芏嗖⒉恍枰彿康娜艘蔡崆凹尤肓速彿看筌?，如此并不利于調(diào)控政策達到預(yù)期的效果。
二手房指導(dǎo)價政策能奏效的精髓主要在于其與商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款進行聯(lián)動，這相當(dāng)于變相提高了買方的首付比例，原本三成首付能買的首套房在二手房指導(dǎo)價政策下可能要付出四成或以上首付才能購買，二套房的首付比例則更高，相當(dāng)于變相減小了買方杠桿率的使用。在如今全國大中城市動輒上百萬元的房價面前，提高首付比例、讓購房者多付出真金白銀無疑是最為有效且操作性較強的調(diào)控手段。如將近年來居民貸款增量同比變化情況與平均房價走勢進行對比就能發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行發(fā)放的住戶中長期貸款同比變化都是影響房價變化的主要因素，且每次住戶中長期貸款同比變化都領(lǐng)先于房價變化。更進一步，若上述政策不及預(yù)期，則可對二手房直接取消購房貸款，居民只能全款購買二手房，那么整個二手房市場的成交量就會更大范圍地萎縮。因而，只要遏制住商業(yè)銀行對購房的信貸無疑就是給房價上漲釜底抽薪。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱，居民通過舉債購房的熱情也在不斷增加，我國居民部門杠桿率持續(xù)處于快速增長區(qū)間，僅用十余年時間就追上了發(fā)達國家?guī)资甑陌l(fā)展水平。2008年末，我國居民部門杠桿率僅為17.9%，而到了今年一季度末我國居民部門杠桿率已達62.1%。根據(jù)國際清算銀行（BIS）統(tǒng)計，我國這一杠桿率水平雖低于發(fā)達國家平均值，但已高于新興市場國家平均值，并已超過德國、新加坡等發(fā)達國家，與日本的差距也在逐漸減小。居民杠桿率水平快速增加一方面因增加了居民日常房貸支出而不利于居民消費潛力的進一步釋放，另一方面則給經(jīng)濟和金融安全帶來不利影響，及時收緊居民購房信貸無疑既是必要的又是必需的。
未來，如果二手房指導(dǎo)價政策在全國更多一二線城市進一步推廣，會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展趨勢帶來相當(dāng)重大的變化和深遠的影響。
具體來說，由于購買二手房能使用的杠桿率較為有限，而購買新房可使用的杠桿率相對更高，那么購房者選擇的天平會逐漸向新房傾斜，這一方面短期可以保證土地一級開發(fā)市場的問題，地方政府土地出讓能夠順利進行，另一方面則無疑將增加二手房降價的壓力和二手房交易的難度。二手房主如想賣房則不得不將二手房價格顯著調(diào)低至低于新房價格，否則很難成交。近期惠州的商業(yè)銀行因房貸額度緊張而收緊了二手房房貸，不僅審核趨于嚴(yán)格，對房齡較長的二手房謹慎放款，而且二手房房貸的放款周期也大幅提升，由此導(dǎo)致很多急用錢的二手房房東不得不以低于新房房價的價格打折出售，但效果依然有限。
長此以往，二手房買賣市場的整體流動性將會大幅減小。原本很多投資購房群體購房后根本不考慮將房子出租，只是等到房價上漲后出售，但在這一政策嚴(yán)格執(zhí)行下要么打折出售、回收資金，要么則不得已將房子出租，這又會進一步提升租房市場供給，進而拉低租房價格。屆時一二線城市扭曲的租售比將會對房地產(chǎn)投機行為起到極大的抑制作用，房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)在比較收益率之時將逐漸敗下陣來，并逐漸成為一個較為平庸的資產(chǎn)。這點其實通過股票市場上普遍較低的地產(chǎn)股市盈率上已經(jīng)得以充分體現(xiàn)，即使是2020年全國房地產(chǎn)銷售量仍在高位，但地產(chǎn)股的估值不但沒有提升反而在不斷下降。未來，一旦房地產(chǎn)投機之風(fēng)得到有效抑制的趨勢得以確立，房地產(chǎn)將逐漸向其本源的居住屬性穩(wěn)步回歸，“房住不炒”的目標(biāo)就會得以真正實現(xiàn)。
綜上，當(dāng)前在抑制需求方面樓市調(diào)控的思路已逐漸清晰，就是通過二手房指導(dǎo)價政策與商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款進行聯(lián)動，有效降低居民購買二手房的杠桿率，以此增加二手房交易難度并降低二手房市場流動性，從根本上抑制房地產(chǎn)投機行為。