中新經(jīng)緯客戶端8月14日電 題：《任澤平：全球房?jī)r(jià)漲幅明顯，國(guó)內(nèi)新房改迫在眉睫》
作者 任澤平（東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
源于全球多國(guó)普遍實(shí)施量化寬松政策，疊加疫情積壓的改善型需求釋放等原因，近一年內(nèi)，全球主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。
面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)推動(dòng)新一輪房改（新房改）迫在眉睫，中國(guó)需要加快構(gòu)建以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
疫情下的全球房?jī)r(jià)漲幅明顯
根據(jù)萊坊國(guó)際（Knight Frank）數(shù)據(jù)，2020年第一季度至2021年第一季度，土耳其房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)到32%，高居全球榜首；緊隨其后的是新西蘭房?jī)r(jià)，上漲幅度為22%；盧森堡位居第三，房?jī)r(jià)漲幅為16.6%；斯洛伐克位居第四，房?jī)r(jià)漲幅為15.5%；美國(guó)位居第五，房?jī)r(jià)漲幅13%，創(chuàng)2005年以來(lái)房?jī)r(jià)最大漲幅。而亞洲主要國(guó)家的漲幅則低于全球平均水平，新加坡的房?jī)r(jià)漲幅最大，為6.1%；緊隨其后的是日本房?jī)r(jià)上漲5.7%；中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為4.3%。
疫情期間房?jī)r(jià)漲幅較大，源于多國(guó)實(shí)施量化寬松政策，以及疫情積壓的改善型需求釋放等原因。
從貨幣政策看，為刺激疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，多國(guó)央行實(shí)施量化寬松政策。首先，寬松的貨幣政策使市場(chǎng)中的流動(dòng)資金變多，政府通過企業(yè)紓困資金、失業(yè)救濟(jì)金等方式將貨幣送到民眾手中。其次，貨幣政策寬松，房貸利率普遍降低，利于民眾購(gòu)房。再次，貨幣貶值讓民眾急于求得資產(chǎn)保值，具備保值增值屬性的房地產(chǎn)成為投資首選。
從需求端看，疫情期間積壓的改善性需求，在疫情后得到釋放。而疫情這類“黑天鵝”事件讓更多投資者開始試圖通過分散配置資產(chǎn)來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，擁有第二套住房成為更多高凈值人士的選擇。
從供給端看，寬松的貨幣政策引發(fā)了資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，原材料價(jià)格上漲又提高了建筑成本。疫情影響，行業(yè)工人短缺，加劇原材料供給緊張，由此推高了原材料價(jià)格，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
過去51年，大都市圈房產(chǎn)“跑贏”了“印鈔機(jī)”
從全球視角看，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)取決于：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口變化、貨幣供應(yīng)、住房制度。其中，前兩項(xiàng)是基本面因素；而貨幣供應(yīng)的超發(fā)會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)本幣房?jī)r(jià)大漲，但不一定是美元房?jī)r(jià)大漲，即該國(guó)的房子在全球視角下不一定具備投資價(jià)值；而一個(gè)國(guó)家的住房制度體現(xiàn)的是該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。
房地產(chǎn)具有抗通脹屬性，能部分分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利，并且多數(shù)國(guó)家的大都市圈的房產(chǎn)是能夠“跑贏”“印鈔機(jī)”的少數(shù)資產(chǎn)之一。
從全球資產(chǎn)配置角度看，一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體，特別是其核心城市房地產(chǎn)有較大的投資潛力。一般而言，新興經(jīng)濟(jì)體貨幣超發(fā)比較嚴(yán)重，房?jī)r(jià)漲幅也較大。但投資者更關(guān)注美元房?jī)r(jià)漲幅，即剔除了貨幣相對(duì)超發(fā)導(dǎo)致的匯率變化下的房?jī)r(jià)。全球范圍內(nèi)，一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大的新興經(jīng)濟(jì)體，未來(lái)有可能出現(xiàn)類似中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過去的“黃金時(shí)代”，不過需要提醒的是，要注意規(guī)避政治、法律等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
呼吁中國(guó)新房改
我們呼吁，國(guó)內(nèi)要構(gòu)建居住為導(dǎo)向的中國(guó)新住房制度。過去行業(yè)多年發(fā)展表明，短期調(diào)控?zé)o法解決長(zhǎng)期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。對(duì)此，我們提出幾點(diǎn)建議。
一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾。未來(lái)應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費(fèi)的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。當(dāng)前中國(guó)住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來(lái)供應(yīng)主體將從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給；供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺(tái)須因地制宜，人口凈流出城市尤其需要警惕盲目跟風(fēng)。
四是穩(wěn)步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。隨著大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，存量房時(shí)代下，土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要穩(wěn)定來(lái)源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”?！傲⒎ㄏ刃小笔窍攘⒎ㄔ匍_征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點(diǎn)、不應(yīng)一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)就是地方主體稅；“分布推進(jìn)”是積極穩(wěn)妥推進(jìn)，要力爭(zhēng)方案成熟并做好社會(huì)預(yù)期引導(dǎo)。