“房貸荒”或?qū)⒀永m(xù)到2022年。
“目前排隊(duì)人數(shù)較多，放款時(shí)間可能需要等候半年，預(yù)計(jì)至少要到春節(jié)前后了?！睖?zhǔn)備在上海申請(qǐng)首套個(gè)人住房貸款的張彥(化名)在咨詢時(shí)得到了這樣的答復(fù)。
近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者先后聯(lián)系中國(guó)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、上海銀行、浙商銀行、浦發(fā)銀行和蘇州銀行等12家銀行分設(shè)在上海、金華、杭州、無錫、南京、蘇州、合肥和武漢8座城市的分行貸款中心咨詢房貸辦理情況，工作人員分別給出了“已暫停個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)”或“受住房貸款余額不足影響，放款周期延長(zhǎng)”等回復(fù)。
限制加杠桿，房貸利率上調(diào)，正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要利器。一家國(guó)內(nèi)頭部房產(chǎn)中介平臺(tái)上海一區(qū)域負(fù)責(zé)人張峰(化名)向記者感嘆：“受銀行收緊住房貸款影響很多客戶由于沒有資金，購房者看房、買房的熱情開始降低，而二手房房東擔(dān)心遲遲拿不到尾款，也會(huì)對(duì)意向購房者比較挑剔，更希望尋得能夠全款支付的購房者?！?/p>
另外，延緩放款也給開發(fā)商帶來了沖擊。一家房企上游供應(yīng)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人便向記者透露：“項(xiàng)目公司稱今年銀行放款慢，導(dǎo)致他們此前開盤的項(xiàng)目沒有回籠到充足的資金。我們作為供應(yīng)商也遲遲未收到房企應(yīng)付的款項(xiàng)?！?/p>
部分銀行暫停房貸申請(qǐng)
“在上海，今年從申請(qǐng)到放款至少需要半年時(shí)間。其中，審批流程大概需要20天左右，放款需要4個(gè)多月的時(shí)間?！睆埛甯嬖V記者，“而去年同期從審批到放款，大概只需要1個(gè)月左右?！?/p>
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，中國(guó)銀行武漢分行、招商銀行金華及合肥分行、浙商銀行杭州分行、徽商銀行合肥分行等工作人員均明確表示已暫停房貸申請(qǐng)，主要原因在于貸款額度不夠，至少得到明年才能恢復(fù)申請(qǐng)，明年的具體時(shí)間也還不確定。
其中，中國(guó)銀行武漢分行僅暫停了二手房貸款，招商銀行和浙商銀行多家分行則全面暫停了新房和二手房的貸款?；丈蹄y行合肥分行的一位工作人員則告訴記者：“目前已經(jīng)暫停了二手房的貸款，我們一直是沒有涉及新房貸款的?！?/p>
而在尚未暫停房貸申請(qǐng)的銀行中，只有建設(shè)銀行蘇州分行、招商銀行蘇州分行以及上海銀行寧波分行工作人員表示，放款時(shí)間大概在2~3個(gè)月。另外多家銀行工作人員則稱：放款時(shí)間現(xiàn)在不能確定，至少需要半年左右，大概得等到明年1~2月份。
此外，多家銀行分行工作人員表示，目前只對(duì)列入銀行準(zhǔn)入范圍開發(fā)商的購房者，或者有合作關(guān)系的中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)客戶提供貸款，交通銀行工作人員表示：“我們沒有指定的合作開發(fā)商或中介平臺(tái)，購房者只要手續(xù)齊全都可以申請(qǐng)?！?/p>
對(duì)此，部分銀行工作人員給出的解釋是：“首先是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，畢竟有第三方做擔(dān)保。其次是因?yàn)橘J款額度緊張，我們也要選擇優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商或者合作的中介平臺(tái)?！?/p>
記者日前在上海浦東新區(qū)采訪了解到，一計(jì)劃9月份開盤的新建住房項(xiàng)目銷售人員告訴記者：“項(xiàng)目開發(fā)商是國(guó)內(nèi)的頭部房企，有常年合作的銀行，會(huì)為我們預(yù)留貸款額度。在項(xiàng)目一期房源中，有部分貸款客戶，放款時(shí)間只需要一個(gè)月左右。”
對(duì)于銀行“挑客”的現(xiàn)象，中國(guó)光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華向記者解釋道：“一是在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，部分銀行的房貸資金額度本身偏緊張。二是出于防范風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行對(duì)有合作關(guān)系的開發(fā)商比較了解。與此同時(shí)，這有助于加快合作開發(fā)商的資金回籠速度，降低貸款違約風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
以招商銀行為例，其近日發(fā)布的2021年中期報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，其房地產(chǎn)貸款占比合計(jì)為32.22%，其中個(gè)人住房貸款占比為24.71%。
而去年12月份，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。根據(jù)不同的機(jī)構(gòu)類型，劃分不同的房地產(chǎn)貸款集中度。其中，針對(duì)中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。而中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。這使得今年以來，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)貸款的控制。
按照“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”要求，由于招商銀行屬于中型銀行，監(jiān)管部門對(duì)其個(gè)人住房貸款占比和房地產(chǎn)貸款占比上限分別為20%和27.5%。
這也意味著，該行個(gè)人住房貸款占比和總房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)全部超過了警戒線。
#p#分頁標(biāo)題#e#多城接連上調(diào)房貸利率
“目前首套房的利率是5.73%，二套房的利率是5.98%?！苯煌ㄣy行武漢分行營(yíng)業(yè)部貸款中心的工作人員向記者坦言：“目前的利率，僅供參考，預(yù)計(jì)近期武漢的住房貸款利率要上調(diào)?！?/p>
事實(shí)上，今年以來，“加息潮”已經(jīng)在多個(gè)城市蔓延。融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2021年，已經(jīng)有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底上漲，加入了上調(diào)房貸利率的陣營(yíng)，并紛紛突破了6%和7%的“關(guān)口”。
上述數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲，全國(guó)房貸的平均利率已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)。在今年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲了8BP。而到了7月份，全國(guó)首套、二套的房貸平均利率則分別達(dá)到了5.38%、5.65%。
與此同時(shí)，今年5月份以來，杭州、寧波、蘇州等地多家銀行上調(diào)了首套及二套房貸利率。其中蘇州上調(diào)幅度較大，在5月份，蘇州市將首套房貸款利率上調(diào)了60BP至5.65%，二套房上調(diào)40BP至6.0%。
但是，記者注意到，從7月底開始，蘇州市的首套房貸利率便“突破”了6%。而蘇州市多家銀行的二套房貸利率，已經(jīng)逼近7%。
近日，浦發(fā)銀行蘇州分行的工作人員向記者表示：“目前首套房和二套房的利率分別為6%和6.5%?！倍K州銀行在蘇州當(dāng)?shù)氐墓ぷ魅藛T也透露道：“首套房利率已經(jīng)達(dá)到6.5%，二套房利率為6.7%?！?/p>
而一直處于房貸利率“低洼地”的上海市，也在7月末，全線上調(diào)了房貸利率，步入“5時(shí)代”。日前，中國(guó)銀行和交通銀行等大型國(guó)有銀行上海分行營(yíng)業(yè)部貸款中心負(fù)責(zé)人向記者確認(rèn)稱：“上海首套房貸利率已從原先的4.65%上調(diào)至5%，二套房貸利率則從5.25%上調(diào)至了5.7%?！?/p>
除了一二線城市之外，三四線城市也紛紛迎來房貸利率上漲潮。以蘇州市管轄區(qū)域內(nèi)的縣級(jí)市——昆山為例，有數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，該縣級(jí)市大部分銀行的首套房貸利率為6.5%~6.7%。與此同時(shí)，對(duì)于仍有貸款未結(jié)清的購房者，執(zhí)行的二套房貸利率則從6.7%起，最高值已經(jīng)突破了7%。
招商銀行昆山支行的工作人員告訴記者：“首套房貸利率是6.5%左右。而對(duì)于二套房，若貸款人仍有貸款未結(jié)清，那么二套房貸款利率至少得在7%以上?！?/p>
記者按照等額本息的還款方式計(jì)算，若為首套房，以貸款期限為30年、貸款額為500萬元、4.9%的等額本息基礎(chǔ)利率為例，那么購房者共需支付的利息總額約為455萬元。
若按利率上調(diào)至6%計(jì)算，則利息總額將達(dá)到580萬元左右，相較4.9%的利率，購房者需多支付125萬元的利息；若按照7%的房貸利率計(jì)算，那么利息總額將共計(jì)698萬元左右，相較于4.9%的利率，購房者需多交付的利息則將達(dá)到243萬元。
對(duì)于房貸利率上調(diào)所帶來的影響，張峰則向記者坦言：“房貸利率的上調(diào)，尤其是今年以來大幅度的利率上漲情況，會(huì)導(dǎo)致總利息額大幅上漲，增加了資金壓力，限制‘高杠桿’。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，是立竿見影的一種調(diào)控手段?！?/p>