東莞市虎門鎮(zhèn)一名業(yè)主在出售自家房子時，買賣合同約定同意買家申請貸款支付尾款。該業(yè)主在過戶3個多月后收到全部尾款，認(rèn)為收款太慢，遂狀告買家，要求賠償損失。日前，東莞市第二人民法院審結(jié)此案，認(rèn)為買家已按合同約定履行了申請貸款的義務(wù)，且貸款已獲批準(zhǔn)，至于銀行貸款何時發(fā)放不屬買家的合同義務(wù)，判決駁回業(yè)主的全部索賠請求。
銀行放貸尾款到賬慢業(yè)主向買家索賠
2020年6月6日，黎先生與買家楊女士及其丈夫還有中介公司簽訂了一份買賣合約，約定業(yè)主黎先生將其位于東莞市虎門鎮(zhèn)某商品房出售給這對夫妻，交易價217萬元。定金20萬元，首期款65.1萬元，樓價余款151.9萬元（貸款銀行批準(zhǔn)按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入業(yè)主賬戶。合同未約定明確履行期限的，以守約方或中介公司發(fā)出敦促履行通知之日起五天內(nèi)為履行期限。
簽訂合同后，買家支付了首期款65.1萬元。余款151.9萬元由楊女士丈夫申請公積金貸款與商業(yè)貸款組合貸，再由銀行劃入業(yè)主黎先生賬戶。
楊女士稱，2020年7月10日她丈夫的住房公積金貸款資格已批準(zhǔn)，他們也于同月27日向虎門鎮(zhèn)某銀行遞交了申請商業(yè)貸款31.9萬元的所有資料。根據(jù)銀行貸款工作人員與楊女士的微信聊天記錄顯示，該工作人員于2020年7月26日告知楊女士，楊女士丈夫的公積金已批好，商貸部分資料分行錄入中；于8月3日通知楊女士商貸已批；于2020年10月20日通知楊女士繳納房屋評估費；2020年10月26日、11月2日、12月14日，楊女士多次問該工作人員貸款何時可批下來。
2020年9月22日，雙方辦理了過戶手續(xù)。同月28日，楊女士將房產(chǎn)證交給銀行。
2020年11月3日，還沒有收到余款的業(yè)主黎先生比較著急。買家楊女士告知黎先生，銀行是按到銀行辦理抵押登記之日開始計算放款時間，如黎先生需要，銀行可以先發(fā)放120萬元公積金貸款，元旦前再發(fā)放31.9萬元商業(yè)貸款。
2020年11月6日，業(yè)主黎先生收到銀行發(fā)放的貸款120萬元，后又于2020年12月31日收到銀行發(fā)放的貸款31.9萬元。
黎先生認(rèn)為，按一般二手房交易習(xí)慣，辦過戶手續(xù)后大概一個月最遲兩個月，業(yè)主就可以收到全部余款，買家的貸款金額不多，且銀行已出了同意貸款通知，但他作為業(yè)主沒有在兩個月內(nèi)收到余款31.9元，故買家已構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。
2021年3月，業(yè)主黎先生向東莞市第二人民法院狀告兩位買家，要求對方支付其利息損失及維權(quán)支出的交通費500元。所謂利息損失，2020年11月3日為通知之日，給買家五個工作日寬限期，從2020年11月11日按年利率3.85%計算至2020年12月31日，合計1600多元。
買家則認(rèn)為，合同并無約定31.9萬元的發(fā)放時間，且他們已在第一時間辦理手續(xù)，并讓銀行先向業(yè)主放貸120萬元，不存在任何違約行為。
銀行何時放款并非買家義務(wù)業(yè)主官司輸了
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案關(guān)鍵在于買家是否存在違約行為，但本案買家并不存在違約行為。
第一，業(yè)主主張買家遲延支付樓價余款31.9萬元，但雙方并無約定31.9萬元的支付時間。
第二，買家通過向銀行申請貸款31.9萬元的方式向業(yè)主支付余款。合同是這樣約定的：“若因買方的原因造成貸款申請未獲批準(zhǔn)或貸款額度不足的，則銀行實際貸款額與應(yīng)付樓價余款的差額由買方于遞件成功后繳交稅費前支付給賣方。買方逾期支付的，則屬違約，守約方有權(quán)追究違約責(zé)任和解除合同。”而買家已于2020年7月27日向銀行申請貸款，且銀行同意貸款，雙方辦理過戶手續(xù)后買家也及時向銀行遞交了房產(chǎn)證原件及辦理房屋評估手續(xù)，在后續(xù)發(fā)放貸款過程中多次咨詢銀行放貸時間，已積極充分履行其合同義務(wù)。買家已按合同約定履行了申請貸款的合同義務(wù)，且貸款已獲批準(zhǔn)，至于銀行貸款何時發(fā)放，不屬于買家的合同義務(wù)。本案中，雙方于2020年9月底過戶，而業(yè)主于2020年12月底已收到貸款319000元，時間相隔三個多月，在二手房交易中該期間并不算長。業(yè)主以二手房交易中買方在過戶后兩個月內(nèi)收到余款的交易習(xí)慣為由主張買家遲延支付余款，缺乏依據(jù)，其主張不能成立。
綜上，業(yè)主向買家索賠利息損失及交通費，缺乏依據(jù)，法院不予支持。
法院遂作出一審判決，駁回業(yè)主黎先生的全部訴訟請求。一審判決下達(dá)后，雙方均無上訴。日前，該判決已生效。
【法官說法】
建議明確約定合同履行細(xì)則
主審本案的東莞市第二人民法院虎門法庭鄭曼華稱，在以銀行貸款方式支付尾款的二手房交易中，涉及支付首付款、銀行審批貸款、過戶后辦理抵押登記、發(fā)放貸款等多個環(huán)節(jié)，風(fēng)險點比較多，為了維護交易安全，各方應(yīng)在合同中對相應(yīng)環(huán)節(jié)的具體履行方式、履行期限、違約責(zé)任等進行明確約定，以便出現(xiàn)糾紛時有據(jù)可依。同時，交易過程中應(yīng)堅持誠實信用原則，義務(wù)方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，權(quán)利人在義務(wù)人依約積極履行義務(wù)的情況下，也不應(yīng)不合理加重對方責(zé)任。如此方能營造公平安全和諧的交易環(huán)境。