2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定。
為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
【中指觀點】密集發(fā)聲為房地產(chǎn)稅改革做鋪墊，試點工作將加速落地
今年以來房地產(chǎn)稅被高頻提及。
5月，財政部等4部門已召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取了部分城市政府負責人及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。
8月，財政部指出下一步將健全地方稅、直接稅體系，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法等立法審核工作。
10月15日，習(xí)近平總書記在《求是》發(fā)表文章，進一步強調(diào)“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”，加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)。
10月23日，本次全國人大常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，充分體現(xiàn)了國家最高領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)聲后，房地產(chǎn)稅試點工作在加速推進和落地。另外，從表述中亦可看出，房地產(chǎn)稅的作用更多地是引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是重要目的之一。
一、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
【中指觀點】
本次明確指出試點地區(qū)房地產(chǎn)稅征收對象是居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。其中，公告中提到“非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行”。未來試點城市針對居住用房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅也是對土地及房屋進行征稅 ，并可能將其“合二為一”構(gòu)成房地產(chǎn)稅，是對保有環(huán)節(jié)的征稅，，但從國際經(jīng)驗來看，對首套剛需影響較小。
二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
【中指觀點】
房地產(chǎn)稅屬于地方稅的一種，國務(wù)院制定試點具體方法，試點地區(qū)制定具體實施細則，各地或?qū)⒔Y(jié)合各地的實際情況，從征收的免征范圍（針對新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數(shù)征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當?shù)氐恼魇占殑t。
表：上海和重慶兩大試點城市房產(chǎn)稅制對比情況
數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理
2011年以來，上海和重慶試點實施房產(chǎn)稅，普遍存在稅基窄、稅率低、優(yōu)惠力度大等情況，征收對象“重增量、輕存量”，對本地戶籍家庭稅收優(yōu)惠明顯。但不同之處在于，重慶稅制相對復(fù)雜，計稅依據(jù)既要看房屋單價也要看購房者情況；上海以家庭人均面積作為免征依據(jù)，避免假離婚避稅等情況。此外，上海在稅收優(yōu)惠方面主要針對高層次人才和常住超三年務(wù)工人員，而重慶則僅需繳納半年及以上社保即可免征房產(chǎn)稅。
總結(jié)上海和重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗和效果，十年來效果并不明顯，試點經(jīng)驗有限，如重慶個人住房房產(chǎn)稅試點的征收對象范圍偏小且免征優(yōu)惠力度較大，房地產(chǎn)稅收對城市稅收收入貢獻較低?！昂勒悺睂嵤┤龣n差額累進稅率，對高端需求釋放有一定抑制作用，而“三無稅”的免稅門檻偏低且難以抑制本市戶籍家庭投資性需求釋放。
預(yù)計本次試點的城市可能借鑒上海、重慶房產(chǎn)稅試點的內(nèi)容并進行適當調(diào)整，鑒于此前上海和重慶試點效果有限，本次房地產(chǎn)稅試點對于課稅對象（包含存量）、稅率、免征等相關(guān)政策力度或有加大，但對首套及人均起征面積免征優(yōu)惠原則仍會存在。
另外，此前財政部已明確房地產(chǎn)稅按照 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則和房產(chǎn)評估值征收。23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。同日，新華社記者采訪了財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負責人。有關(guān)負責人表示，財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。
預(yù)計各地將在國務(wù)院及相關(guān)部門制定的總體草案基礎(chǔ)上，因地制宜進行細則落地，包括征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。同時，房地產(chǎn)稅為地方稅的一種，試點城市現(xiàn)階段預(yù)計只針對城市內(nèi)部房產(chǎn)進行計算征收，不會跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計。
三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。
本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。
本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。
【中指觀點】
房地產(chǎn)稅立法與改革的原則仍是“積極穩(wěn)妥”，授權(quán)試點期限為五年，待充分總結(jié)試點經(jīng)驗，條件成熟時及時制定法律。授權(quán)期限屆滿后，仍需繼續(xù)授權(quán)的，仍有望繼續(xù)授權(quán)。
財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負責人已表示，財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作，目前看，試點城市名單或?qū)⒓铀俾涞兀迥昶谙迌?nèi)，是否會新增試點城市，我們認為中央仍將會根據(jù)各地房地產(chǎn)市場情況進行合理安排和推進。
【房地產(chǎn)稅試點城市預(yù)判】
針對試點地區(qū)，本次《決定》中明確提出要“統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)”，試點地區(qū)更多地將出現(xiàn)在房價高、前期房價漲幅較大、市場韌性較強的地區(qū)。
試點城市預(yù)計將優(yōu)先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場熱度較高，房價漲幅較大的長三角、粵港澳地區(qū)城市以及中西部核心二線城市。
第一，核心一二線城市的市場容量較大，需求較為充足，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征后對需求端有一定影響但對剛需客群影響較小，疊加這些城市限購端普遍較嚴，預(yù)計市場活躍度仍有支撐。
第二，核心一二線城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群體住房困難問題突出。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征有助于引導(dǎo)多套房產(chǎn)所有人出售或出租房屋，緩解市場供求矛盾，優(yōu)化資源配置。前期開展租賃住房試點的城市，本次試點房地產(chǎn)稅的可能性亦較高。
第三，部分核心一二線市場目前已進入存量市場，二手房銷售規(guī)模高于新房，這些城市為房地產(chǎn)稅的探索研究和總結(jié)經(jīng)驗提供了較好的試點環(huán)境，有助于加快推進保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革和立法。
具體來看，上海、重慶已經(jīng)試點房產(chǎn)稅多年，保有環(huán)節(jié)征稅已有一定經(jīng)驗，未來實施更大力度或范圍的預(yù)期仍較大，探索更有效果的房產(chǎn)稅制。
作為粵港澳大灣區(qū)核心城市之一，亦作為建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)，深圳的房地產(chǎn)一直是國內(nèi)外資本的聚焦點，房地產(chǎn)市場熱度長期居高不下，今年二手住宅小區(qū)參考價發(fā)布后，二手房市場明顯降溫，但新房市場活躍度仍較高，作為粵港澳地區(qū)的代表，深圳進行房地產(chǎn)稅試點的可能性較高。
另外，2021年10月15日，習(xí)近平總書記在《求是》上發(fā)表《扎實推動共同富?！分?，明確指出“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”是加強對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)的重要內(nèi)容，推進房地產(chǎn)稅立法和改革、試點是實現(xiàn)共同富裕的重要環(huán)節(jié)和舉措。2021年，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，提出到2035年，浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就，基本實現(xiàn)共同富裕。浙江省作為共同富裕示范區(qū)，進行房地產(chǎn)稅試點的可能性非常大，特別是省內(nèi)核心城市，如杭州、寧波等城市。此外，南京、蘇州等長三角熱點核心城市以及首都北京也有試點可能。
海南省作為我國全力打造的自由貿(mào)易港，未來將呈現(xiàn)投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動的特性，房地產(chǎn)市場更加市場化運作成為必然，短期房地產(chǎn)稅試點亦存在可能。10月15日，海南省政府召開《進一步做好全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作會議》，指出下一階段要“加強探索創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)市場分析框架，以市場化手段減少空置房……”，海南省試點房地產(chǎn)稅的預(yù)期進一步增強。
【征收房地產(chǎn)稅的影響分析】
圖：征收房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場影響的路徑
數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理
試點城市開征房地產(chǎn)稅勢必會對市場產(chǎn)生一定影響，但影響程度與城市本身房地產(chǎn)依賴度、市場運行現(xiàn)狀及發(fā)展階段等密切相關(guān)。
土地市場方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征在供應(yīng)端將會對地方土地財政和供地節(jié)奏產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅收對土地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長期有利于地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫存處于合理區(qū)間。
新房市場方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征在供應(yīng)端對住宅產(chǎn)品的業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)均有所影響。若按面積征收，購房者為減少持有成本，對低總價或中小戶型住宅產(chǎn)品的偏好增加，推動房企提高該類住房的供應(yīng)比例；如對高檔住宅計稅，部分別墅或大平層產(chǎn)品影響較大，長期持有偏好下降。在需求端，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征對市場成交量價均會產(chǎn)生影響。增加不動產(chǎn)的持有成本并適當減弱交易成本，將推動不動產(chǎn)的流動性增強，二手房市場供應(yīng)量增加下，大城市住房的供需矛盾得到緩解，房價漲幅趨于平穩(wěn)。另外，根據(jù)日韓經(jīng)驗，單純開征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對市場調(diào)控短期效果明顯但中長期效果相對有限。
租賃市場方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開征提高多套房產(chǎn)所有人持有成本，也增強其利用租金彌補稅收支出的意愿，租賃住房供應(yīng)量有所增加，租金漲幅在一定程度上受到抑制。
綜合來看，征收房地產(chǎn)稅或可降低全社會對地產(chǎn)的依賴，試點城市短期市場成交可能受到一定沖擊，房價也會出現(xiàn)階段性回調(diào)。但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，結(jié)合“要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財產(chǎn)性收入”的相關(guān)表述，未來核心城市及區(qū)域房價平穩(wěn)上漲的趨勢具備較強支撐，也符合全社會總體利益。
結(jié)合當前情況，三季度全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，盡管9月底以來，調(diào)控政策已有所轉(zhuǎn)向，調(diào)控及信貸環(huán)境改善預(yù)期不斷加強，但市場尚未出現(xiàn)全面恢復(fù)，試點城市推行時點也需結(jié)合市場情況確定，預(yù)計試點城市最快可在2022年開始執(zhí)行。
短期來看，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，四季度仍將是各地因城施策的政策微調(diào)高發(fā)期，鑒于政策變化依然是現(xiàn)階段影響市場趨勢的最核心因素之一，為了更及時追蹤及預(yù)判政策走向，中指·項目云（點擊試用）特針對城市各類政策進行了結(jié)構(gòu)化梳理，并通過市場熱度、城市基本面及外部環(huán)境變化構(gòu)建了政策預(yù)警模型，讓政策走向有跡可循，幫助房企制定策略先人一步！
