經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 銀行房地產(chǎn)信貸額度出現(xiàn)了松動。
在10月中旬政策層面頻頻喊話之后，地方監(jiān)管和銀行層面已行動起來。
10月26日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者從華南、華東和西南等地區(qū)的多位銀行人士處了解到，上周，多地人民銀行分支機構(gòu)和銀保監(jiān)局對當?shù)劂y行進行了口頭的指導(dǎo)，各地對房地產(chǎn)貸款額度方面有不同程度的松動。
此前，金融管理部門高層關(guān)于房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款頻頻發(fā)聲，要求保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求。
有國有大行省分行人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，上周當?shù)厝嗣胥y行和銀保監(jiān)局都對銀行涉及房地產(chǎn)貸款政策進行了指導(dǎo)，“原則上允許銀行有自己把握的空間和余地，前提條件是按照市場化和法治化的方向?！?/p>
不過，監(jiān)管尚且沒有下發(fā)明確的政策。有股份行的地方支行行長則表示，本月當?shù)厝嗣胥y行批的按揭信貸額度明顯高于上月份。
銀行自己把握空間和余地
“我們這個月的房地產(chǎn)按揭信貸額度，比上個月多了不少，大約就在上周左右。” 10月26日下午，有南方地區(qū)股份行的支行行長告訴記者，預(yù)計整個四季度的按揭額度應(yīng)該會較為寬松。其同時表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的回款也快了不少。
此前，有股份制銀行地方分行行長對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，當?shù)乇O(jiān)管部門對增長速度和貸款余額，會給一個總的額度。根據(jù)當?shù)馗骷毅y行的體量，核定一個大致的新增數(shù)額，監(jiān)管根據(jù)房價的增長對數(shù)額進行擺布。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內(nèi)部調(diào)整。如果超出這個額度，需要向當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門做出說明。
在該地方省份中，有的地市房地產(chǎn)價格增長比較快，當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款增速也比較慢，當?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。
26日，上述國有大行省分行人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，上周當?shù)厝嗣胥y行和銀保監(jiān)局都對銀行進行了指導(dǎo)，“現(xiàn)在也不叫放開，人民銀行對政策有調(diào)整，更加靈活，其中涉及到按揭、對企業(yè)的支持。”
“監(jiān)管也沒有發(fā)布明確的政策，只是對銀行提出了要求，允許銀行可以做出調(diào)整和放大?！痹撊耸糠Q，當?shù)劂y保監(jiān)局也對銀行進行了指導(dǎo)，他預(yù)計后期陸續(xù)會有文件下發(fā)，涉及可操作的內(nèi)容，現(xiàn)在只是原則上允許銀行有自己把握的空間和余地。前提條件是按照市場化和法治化的方向，這個權(quán)限還是把握在銀行自己手里，政策給出空間，銀行自己做出權(quán)衡，具體怎么做、如何做，需要各家商業(yè)銀行自己做出決策。
對于銀行層面的動作，該人士表示，“銀行肯定會按照人民銀行的要求統(tǒng)一執(zhí)行，但各家銀行自己有細則，我們行目前的細則還在制定過程中，大致方向已經(jīng)明確：銀行按照市場化、法治化的原則給予經(jīng)營困難的地產(chǎn)公司支持?！?/p>
至于房企的開發(fā)貸，上述股份行支行行長稱，因為此前支行之前沒有太多項目，目前還在上報階段，尚未開始投放。不過近期，總行層面對各分支機構(gòu)收集了相關(guān)放貸的需求和金額等數(shù)據(jù)，他預(yù)計接下來會有所寬松。
房地產(chǎn)信貸“超調(diào)后糾偏”
此前，據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數(shù)，到本周依然有不少購房者在等待銀行放款。
民生證券首席宏觀分析師解運亮表示，政策面有穩(wěn)住地產(chǎn)的必要，在總基調(diào)不變的趨勢下，看好地產(chǎn)調(diào)控力度邊際放緩。
對于具體原因方面，解運亮分析，房貸縮量是造成當前社融低迷最重要的原因之一，當前房市銷售轉(zhuǎn)弱，房企融資困難、債務(wù)兌付壓力加劇，若政策面維持高壓，地產(chǎn)行業(yè)難以避免暴露更大的信用風險。近年以來“房住不炒”的政策基調(diào)十分堅定，這一輪調(diào)控周期或許還遠未結(jié)束，但鑒于過去幾個月房貸下行如此猛烈，或許已經(jīng)到了超調(diào)后重新糾偏的時刻。三季度央行例會提出“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，廣州、佛山、蘇州等地陸續(xù)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)，10月15日中國房地產(chǎn)協(xié)會將在京召開部分房企座談會、摸底當前房企困難，預(yù)計監(jiān)管將以此為據(jù)、積極應(yīng)對。
針對涉房地產(chǎn)信貸緊張的情況，央行和銀保監(jiān)會在10月中旬均公開向市場發(fā)聲，分別要求保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求。
10月15日，在中國人民銀行舉行的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對這些情況，央行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合央行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。
26日標普信評發(fā)布的報告稱，最近恒大等房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的流動性問題局限于個別企業(yè)，對國內(nèi)銀行業(yè)并無嚴重負面影響，銀行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)風險總體可控。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及多個上下游行業(yè)，加之按揭貸款在銀行資產(chǎn)負債表中的重要占比，銀行業(yè)的健康程度和房地產(chǎn)市場的總體穩(wěn)定息息相關(guān)，因此“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”對于銀行業(yè)信用質(zhì)量的中長期穩(wěn)定是很重要的。
截至2021年6月末，國內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)人民幣貸款總額為185萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款占6.6%，個人住房貸款占19.7%；國內(nèi)19家系統(tǒng)重要性銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸總額約為7.6萬億元，占銀行業(yè)金融機構(gòu)12.23萬億元房地產(chǎn)開發(fā)貸的62%。
預(yù)計未來金融資源投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重會下降
不過，上述國有大行省分行人士也表示，“監(jiān)管對房地產(chǎn)的原則沒有改變，政策只是適度做了微調(diào)。大的方向不會改變的?！?/p>
近年來，隨著房價快速上漲，金融政策也在做及時的調(diào)整，在各地采取差別化信貸政策。政策的松緊，牽動著房地產(chǎn)條線上的從業(yè)者和購房者的心弦。
經(jīng)歷幾年的房貸政策調(diào)控，房地產(chǎn)信貸占比在人民幣新增貸款中的占比已有所下降。10月24日發(fā)布的《2021徑山報告》中指出，我國金融供給結(jié)構(gòu)仍有較大優(yōu)化空間。近年來直接融資比重提升取得了明顯進展，但間接融資占比仍然過高。間接融資的產(chǎn)業(yè)與部門結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。房地產(chǎn)占用了較多信貸資源，特別是房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，抵押品放大融資規(guī)模，進一步加劇信貸資源錯配。
2016年，全國新增房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人購房貸款）5.7萬億人民幣，占全部人民幣新增貸款的比例接近45%，近幾年這一比例有所下降。2020年新增房地產(chǎn)貸款占比降至27%，但考慮到房地產(chǎn)業(yè)增加值僅占到2020年GDP的7.3%，即使考慮到相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值，房地產(chǎn)領(lǐng)域所占用的信貸比例依然不合理。
圖片來自：《2021徑山報告》
“研究報告當中也指出，過去多年來金融資源投向房地產(chǎn)，我們研究認為，這一占比還是比較高的?！?nbsp;中國金融四十人論壇資深研究員、證監(jiān)會原主席肖鋼表示。他認為，未來金融資源投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重會相應(yīng)下降。投向制造業(yè)、支持科技創(chuàng)新、支持鄉(xiāng)村振興等方面的投入占比會相應(yīng)提高。
“近年來，銀行業(yè)對制造業(yè)的貸款明顯上升，對制造業(yè)的中長期貸款比重上升更快，這是優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的成果和表現(xiàn)，未來還要進一步調(diào)整好信貸結(jié)構(gòu)?！毙や摫硎?。