華夏時報記者 李貝貝 上海報道
2021年，在嚴(yán)苛的調(diào)控政策之下，行業(yè)危機(jī)四伏，不少房企已面臨生死存亡的難題。作為行業(yè)龍頭之一，萬科一直是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。在近日舉辦的媒體交流會上，萬科主席郁亮透露，在行業(yè)進(jìn)入“冬季”之際，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的”。
萬緯物流“瞄準(zhǔn)行業(yè)頭部企業(yè)”
10月22日，萬科主席郁亮在媒體交流會上介紹說，目前萬科對行業(yè)的看法是“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會”。
房地產(chǎn)無疑已進(jìn)入寒冬。對于行業(yè)中的任何一家開發(fā)商而言，“冬天都差不多，都冷，要御寒，”郁亮直言：“在冬天要備受煎熬，能否熬下去，要看能不能在為春天做準(zhǔn)備。”
而萬科目前做商業(yè)、城市更新、產(chǎn)業(yè)，“都是為了解決一個問題：讓我們能夠開始，在下個春天被需要”。郁亮透露，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的”。
在此之前，今年6月30日，萬科在深圳舉辦萬科2020年度股東大會，郁亮即指出，集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，“今年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展”。眼下，在萬科加速轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，萬科旗下的萬物云、商業(yè)、萬緯物流、長租等多個板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。
這其中，萬科對于物流業(yè)務(wù)的加碼布局頗為引人注目。此次媒體交流會上，萬科集團(tuán)物流事業(yè)部首席執(zhí)行官張旭介紹說，從2015年布局倉儲業(yè)務(wù)開始，到2021年萬緯物流業(yè)務(wù)已布局46城，倉儲規(guī)模破1100萬平方米，冷庫園區(qū)33個，形成全國性高標(biāo)倉儲和冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)，其中300萬平方米冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施；2020年開始，萬緯物流在倉網(wǎng)初具規(guī)?；A(chǔ)上，啟動科技規(guī)劃和智慧園區(qū)打造。目前，以全國倉網(wǎng)為基礎(chǔ)，萬緯物流提供倉儲運(yùn)營、冷鏈運(yùn)輸、增值服務(wù)等倉管配一體化服務(wù)。
張旭稱，疫情過后，物流的發(fā)展非常好。2020年，萬緯物流更多探索新的業(yè)務(wù)，如新能源汽車，光伏產(chǎn)業(yè)、冷庫等，瞄準(zhǔn)每個行業(yè)的頭部企業(yè)，為他們提供服務(wù)?！斑^去，萬緯物流是建基礎(chǔ)設(shè)施；現(xiàn)在，是利用這些基礎(chǔ)設(shè)施提供高品質(zhì)的服務(wù)；未來，將利用先進(jìn)高效的科學(xué)技術(shù)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?！?/p>
據(jù)公開資料，萬科從2014年開始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽和武漢。2015年萬科正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，并啟用全新品牌“萬緯”，聚焦發(fā)展高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。
《華夏時報》記者注意到，2020年以來，萬緯物流的增資速度明顯加大，多次增加注冊資本，從1億元暴增至目前的359.68億元，增幅達(dá)358.68倍。
2020年6月28日，萬科董事會通過了《關(guān)于向全資子公司萬科物流增資的議案》，同意將萬科持有的對萬緯物流及其下屬公司的180億債權(quán)轉(zhuǎn)為對其股權(quán)出資，萬緯物流注冊資本由1億元增加至181億元；今年4月3日，萬科公告透露，截至2020年底，公司向萬緯物流累計投入資金約244.2億元（不含向境外物流平臺投入的資金），其中注冊資本181億元、股東借款63.2億元。為提升萬緯物流的資本實力，萬科將63.2億元股東借款轉(zhuǎn)為對其股權(quán)出資，增資完成后，萬緯物流的注冊資本由181億元增加至244.2億元。
“天眼查”平臺信息顯示，9月15日，萬緯物流再次發(fā)生增資及擴(kuò)股變動，注冊資本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東，萬科集團(tuán)的持股比例由此前的100%降為75%。對此，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，萬緯物流或有進(jìn)一步謀求資本運(yùn)作的可能性，但萬緯物流方面對外宣布“無上市計劃”。
物流地產(chǎn)快速增長
萬緯物流之外，瞄準(zhǔn)倉儲物流行業(yè)的房企亦不在少數(shù)。
例如，2017年，碧桂園選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中集集團(tuán)旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前碧桂園持有中集產(chǎn)城約30%的股權(quán)；綠地集團(tuán)宣布與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā)，這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場。
今年6月2日，遠(yuǎn)洋資本有限公司通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍達(dá)成《合作框架協(xié)議》，擬收購紅星美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司等7家物流子公司。
就在10月12日，凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱，凱德投資旗下的凱德中國信托以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購一個物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，這也是凱德中國信托首次進(jìn)軍中國物流市場。此次收購?fù)瓿珊?，凱德在國內(nèi)的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)布局將擴(kuò)大至9個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、4個物流地產(chǎn)和1個數(shù)據(jù)中心。
光大證券指出，相較強(qiáng)勁市場需求，我國物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仍具備較大提升空間，物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成核心的投資類別。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年中國物流地產(chǎn)的投資額同比增長77%。
第一太平戴維斯在2021半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析的媒體分享會上表示，中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，正在成為地產(chǎn)增長新引擎。世邦魏理仕在今年發(fā)布的《全球電商展望》專題報告中預(yù)測，每新增10億美元的電商銷售額將創(chuàng)造100萬平方英尺（92903平方米）的倉儲需求。中國擁有最大的電商市場規(guī)模，2020年實物商品網(wǎng)上零售額達(dá)到97950億元。若以較為保守的10%年增速測算，則理論上未來5年國內(nèi)電商銷售的增長需要吸納的倉儲面積將超過8000萬平方米。
但遺憾的是，目前倉儲物流產(chǎn)業(yè)還無法成為房企們的重要收入來源。對于萬科、碧桂園等涉足倉儲物流行業(yè)的巨頭們而言，物流地產(chǎn)能否成為它們新的增長引擎仍有待時間的驗證。
即使作為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，萬緯物流對于萬科收入規(guī)模和利潤的貢獻(xiàn)依然比較有限。半年報顯示，上半年萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業(yè)收入13.4億元，同比增長64%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入9.2億元，冷庫營業(yè)收入4.2億元，不足萬科上半年1671.1億元營業(yè)收入的1%。
而在萬科于今年8月底舉辦半年業(yè)績會上，萬科總裁祝九勝坦言，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)即便做的好，“但對收入規(guī)模和利潤的貢獻(xiàn)恐怕還是有限”。不過，祝九勝也強(qiáng)調(diào)，“它能貢獻(xiàn)的是企業(yè)價值，或者是中長期的估值”。