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二手房成交持續(xù)下滑 按揭松動能否回穩(wěn)市場?

2021年,房地產市場起伏波瀾,上半年成交持續(xù)走高,進入三季度,成交動能明顯轉弱,在熱點城市調控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進一步收緊的多重壓力下,成交規(guī)模一降再降。

尤其是二手房市場,據國家統(tǒng)計局2021年10月20日發(fā)布的70城二手房價格指數來看,9月二手房降價城市數量達到了52個,占比高達72.3%。

近日,部分媒體報道稱,包括無錫等地二手房市場的信貸環(huán)境開始寬松。據了解,自2021年7月無錫100個小區(qū)出臺二手房指導價至今,已連續(xù)4個月成交下滑。

我們認為,部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監(jiān)會“保障剛需”:在貸款首付比例和利率上支持首套購房者的需求,部分地區(qū)人民銀行分支行響應,開始對房地產信貸進行窗口指導,支持房貸政策適度松綁。短期內效果未必明顯,長期來看對首套剛需購房者有一定的積極意義。

多城二手房市場成交持續(xù)調整

2021年10月,二手房市場整體延續(xù)下行走勢,規(guī)模上環(huán)比再降。

據國家統(tǒng)計局2021年10月20日發(fā)布的二手房價格指數來看,9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環(huán)比下降0.2%,在連續(xù)16個月房價上漲的基礎上,9月明確下跌。

分能級來看,9月一二三線城市二手房價格指數環(huán)比跌幅分別為0.4%、0.1%和0.2%,其中一線城市為去年3月份以來首次下降。

表:全國70城二手房價格指數

數據來源:國家統(tǒng)計局

CRIC重點監(jiān)測的10個重點城市共計成交257萬平方米,較去年同期相比規(guī)模收窄48%,同比2019年跌幅也高達40%,受困于全國樓市政策“嚴苛”,熱點城市調控力度有增無減,整體市場熱度降溫顯著。

具體到城市來看,北京、深圳、南昌、南京、青島均環(huán)比回落30%以上,其余城市也有不同程度下跌,超半數熱點城市成交規(guī)模同比下降4成以上。

深圳自年初二手房指導價執(zhí)行以來,二手房成交量節(jié)節(jié)下滑,2021年6月單月僅成交26萬平方米,處于近年來歷史低位,截止2021年10月成交量已降至11萬平方米,同比下降73%,較2019年同期下降80%,成交均價也從2021年1月的72436元/平方米,跌破6萬大關。

三季度以來杭州、青島市場規(guī)模顯著降級,同比跌幅擴大至7成以上,較之2019年同期仍有5成以上回落,其余城市均有不同程度回落。

上海方面,自7月出臺核驗價以來,截止2021年9月成交量降至98.33萬平方米,同比下跌62.44%,成交均價38415元/平方米,同比下降8.72%。

圖:近1年深圳二手房成交情況

數據來源:CRIC

圖:近1年上海二手房成交情況

數據來源:CRIC

二手房市場按揭開始松動

在整體二手房市場交投清淡的背景下,近日部分媒體報道稱,部分二手房市場的按揭開始松動。廣州、深圳、成都、無錫等先行先試,涉及下調房貸利率,縮短放貸周期等。

據媒體報道,無錫前幾個月二手房業(yè)務暫停的工行、農行、光大等都恢復了二手房貸款受理,建設銀行放款時間最快2個月,中信銀行放款時間最快1個月。

我們認為部分城市二手房市場按揭松動主要是配合10月21日銀保監(jiān)會“保障剛需”需求而進行的適度松綁。

2021年10月21日,銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示,要督促銀行落實房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求,配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度,房地產貸款增速穩(wěn)中趨緩?!氨U虾脛傂枞后w信貸需求?!币谫J款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

在這一背景下,部分地區(qū)人民銀行分支行響應,開始對房地產信貸進行窗口指導,支持房貸政策適度松綁。

隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸,部分城市或將集中網簽備案,成交有望明顯提升,疊加“二手房指導價”入市以來市場已得到良性抑制,調控“松綁”后未來短期內市場或將迎來企穩(wěn)回升。

短期效果可能并不明顯

“維護房地產市場的健康發(fā)展,保障好剛需群體信貸需求”預示著居民按揭貸款將邊際改善,但需要提醒的是,銀行集中放貸主要還是前期簽約的按揭貸款合同,房貸新增授信規(guī)模相較有限。

這主要是由于,中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》要求,銀行業(yè)金融機構按分檔可發(fā)放的個人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

表:房地產貸款集中度管理要求

注:1. 農合機構包括: 農村商業(yè)銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。 2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。

在此之后,各地房貸額度緊張、放款周期拉長、貸款利率上調,在這其中,二手房市場成為了重災區(qū),目前在“保障剛需”的要求下部分地區(qū)部分銀行對房貸政策進行了適度松綁,這對于很多剛需購房者來說無疑是一個好消息。

然而需要注意的是,受上限影響,部分城市雖然出現了部分適度松綁,但整體新增按揭貸款規(guī)模仍難顯著提升,因此短期來看效果并不會特別的明顯。

從整體成交情況來看,隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸,部分城市或將集中網簽備案,成交數據有望提升。值得注意的是,隨著房地產稅加速進入實操階段,長期將改變樓市供需及房價預期,短期也會影響部分市場情緒,不排除部分房東持有房屋的心態(tài)會變化,出現積極掛牌和出售,進而增加二手房房源。


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