11月8日，市自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于南城石鼓片區(qū)亞創(chuàng)“三舊”改造單元前期研究報(bào)告（單元規(guī)劃）的批前公示》（下文簡(jiǎn)稱《批前公示》），石鼓片區(qū)定位建設(shè)為廣深科技創(chuàng)新走廊省級(jí)節(jié)點(diǎn)、品質(zhì)提升示范片區(qū)、南城創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。
采取村企合作改造模式
2021年9月，南城街道完成了石鼓片區(qū)亞創(chuàng)“三舊”改造單元前期研究報(bào)告（單元規(guī)劃）草案。改造單元?jiǎng)澏ㄒ砸庀蚋脑斓呐f廠房權(quán)屬為基礎(chǔ)，北至東莞市服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基基地、花園路一街，南至南城區(qū)界，西至濱河路，東至大龍路二街，面積約為22.72公頃。
改造單元總體定位為落實(shí)廣深科技創(chuàng)新走廊的建設(shè)要求，以城市更新為抓手，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，完善配套設(shè)施，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，將石鼓片區(qū)建設(shè)為廣深科技創(chuàng)新走廊省級(jí)節(jié)點(diǎn)、品質(zhì)提升示范片區(qū)、南城創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。項(xiàng)目以新型產(chǎn)業(yè)和科研設(shè)計(jì)為主，配套發(fā)展居住、商業(yè)等功能，打造南城重要的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)產(chǎn)城融合。項(xiàng)目采取村企合作的改造模式，按照村企合作相關(guān)政策文件執(zhí)行，共涉及協(xié)議出讓和集體自用兩種供地方式，其中F04-01地塊的出讓方式應(yīng)以市政府批復(fù)意見為準(zhǔn)。
項(xiàng)目方案用地規(guī)劃為配套型住宅用地（R0）、新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)、新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)混合用地(M0+C2)和公共綠地(G1)等四類用地；規(guī)劃配套型住宅用地(R0)2處，面積共為2.83公頃；新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)6處，面積為6.44公頃；新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)混合用地(M0+C2)3處，面積為4.88公頃；公共綠地(G1)5處，面積為1.93公頃。
方案內(nèi)的配套型住宅用地(R0)、新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)和新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)混合用地(M0+C2)的容積率均為5.0。其中配套型住宅用地（R0）的建筑限高為150米，建筑密度為25%，綠地率為30%；新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)的建筑限高為120米，建筑密度為50%，綠地率為20%；新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)混合用地(M0+C2)的建筑密度為50%，綠地率為20%，關(guān)于建筑限高部分，除F06-01地塊（M0+C2）的建筑限高為200米外，其余新型產(chǎn)業(yè)+商業(yè)混合用地(M0+C2)的建筑限高均為150米。
項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積合計(jì)707266平方米，其中M0建筑面積452760平方米，R0建筑面積141389平方米，C2建筑面積113117平米。
展現(xiàn)南城門戶形象
改造單元內(nèi)，由改造主體自行配建9班幼兒園，建成后用地及建筑整體無(wú)償移交南城街道辦事處。在單元內(nèi)預(yù)留一處36班小學(xué)用地，由石鼓社區(qū)通過村民代表表決后，無(wú)償提供土地交由南城統(tǒng)籌使用，單元內(nèi)所需的小學(xué)、初中和高中學(xué)位均在R0銷售前落實(shí)，具體由南城街道監(jiān)管和落實(shí)。項(xiàng)目還擬配套社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、居住小區(qū)級(jí)體育活動(dòng)場(chǎng)地、小型多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人日間照料中心、文化活動(dòng)室、居住議事室、公共廁所、物業(yè)服務(wù)用房、公交首末站、10KV開關(guān)站、片區(qū)匯聚機(jī)房、公共停車場(chǎng)庫(kù)（不少于116個(gè)公共車位）等設(shè)施。
根據(jù)亞創(chuàng)“三舊”改造項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)，在F06-01地塊布置地標(biāo)塔樓，地標(biāo)塔樓高度H應(yīng)符合150米≤H≤200米，具體位置根據(jù)方案落實(shí)，展現(xiàn)南城門戶形象。沿水鄉(xiāng)大道和濱河路首排高層建筑連續(xù)面寬≤70米，水鄉(xiāng)大道、花園路、濱河路及大龍路兩側(cè)建筑面寬比(K值)≤0.6(道路沿線寬度低于100米地塊內(nèi)的建筑不受面寬比的要求)，打造“通透舒朗”的建筑界面，以點(diǎn)式塔樓為主。水鄉(xiāng)大道和花園路為重要城市界面，限定塔樓立面公建化處理。
▲城市設(shè)計(jì)控制圖則
沿大龍路北側(cè)和花園路一街南側(cè)裙樓貼線率≥60%(道路沿線寬度低于100米地塊內(nèi)的建筑不受貼線率的要求)，加強(qiáng)空間的延續(xù)性，打造齊整有序列性的城市界面。建筑布局沿水鄉(xiāng)大道界面呈一心兩翼半圍合式空間布局。沿花園路和大龍路各設(shè)置1條視線通廊，通廊寬度原則上不得小于40米，控制范圍內(nèi)不能設(shè)置塔樓，且裙房高度控制在24米以下，盡可能減少視線遮擋。
打造立體化舒適慢行系統(tǒng)
改造方案結(jié)合在編控規(guī)與現(xiàn)狀道路肌理，銜接片區(qū)路網(wǎng)，梳理主次干路，確定濱河路、大龍路、花園路、大龍路二街為方案的路網(wǎng)骨架，并增加城市支路，形成“小地塊、高強(qiáng)度”的用地格局。
項(xiàng)目結(jié)合區(qū)域整體路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，預(yù)留花園路下穿水鄉(xiāng)大道的接口和空間，并在單元內(nèi)落實(shí)花園路的線位，與厚街鎮(zhèn)的西環(huán)路進(jìn)行銜接，由政府、屬地社區(qū)和
項(xiàng)目改造主體三方共同實(shí)施。同時(shí)，通過新建匝道，加強(qiáng)項(xiàng)目與水鄉(xiāng)大道的聯(lián)系，優(yōu)化大龍路與花園路、莞太路的交叉口，增強(qiáng)通行能力，單元外的優(yōu)化措施均與第四期同步實(shí)施；單元南側(cè)與水鄉(xiāng)大道銜接的路口，與相應(yīng)道路分期同步實(shí)施；以上改善措施實(shí)施責(zé)任主體為項(xiàng)目改造主體。
除R0地塊外，大龍路與花園路沿路的建筑退縮空間范圍內(nèi)不得設(shè)置圍墻、柵欄，作為公共慢行空間使用，并在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)與道路紅線內(nèi)人行道進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)；同步構(gòu)建大龍路和花園路十字步行廊道；打造24小小時(shí)開放的二層平臺(tái)系統(tǒng)，打造立體化舒適慢行系統(tǒng)。