原標(biāo)題：總部經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)誘惑
【環(huán)宇雜談】
總部經(jīng)濟(jì)最大的優(yōu)勢就是產(chǎn)業(yè)整合和集聚能力，背后需要強(qiáng)大的運(yùn)營支撐，千萬不能讓地產(chǎn)泡沫之亂花迷了人眼。
李宇嘉
近期，筆者到珠三角某重點(diǎn)新區(qū)調(diào)研，管委會(huì)說某芯片企業(yè)南方區(qū)總部遷過來了，辦公大樓正在熱火朝天地建設(shè)中。基于職業(yè)的習(xí)慣，自然就想到，這些人才住房問題怎么解決？要不要配建人才住房？帶著問題，就興匆匆地去了。到了現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)，辦公大樓還在打基坑，主體沒有出地面，但旁邊有幾棟公寓已經(jīng)封頂，轉(zhuǎn)入內(nèi)部裝修了。
筆者以為是員工住房，一問才知道，這些都是對(duì)外銷售的公寓。至于企業(yè)辦公樓什么時(shí)候建好，什么時(shí)候投產(chǎn)，配套的員工宿舍什么時(shí)候到位，這些還停留在圖紙上。我就疑惑了，不是芯片企業(yè)嗎？為啥變成房地產(chǎn)企業(yè)了？調(diào)研了一圈下來，發(fā)現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象還挺普遍的。一般玩兒法是，一些新興企業(yè)或總部型企業(yè)，以產(chǎn)業(yè)名義拿地，但獲批地塊比實(shí)際辦公及配套需要大得多。
多出來的就搞商品房開發(fā)，企業(yè)前期投資資金有了著落，還能賺一筆。出讓的產(chǎn)業(yè)用地建面地價(jià)是2000元/平米，開發(fā)公寓出售，價(jià)格高達(dá)4萬元/平米，利潤可見一斑。業(yè)內(nèi)人士說，先搞地產(chǎn)，后搞產(chǎn)業(yè)，這還是講武德的。有的企業(yè)，仗著總部或獨(dú)角獸標(biāo)簽，獅子大開口，此處不滿足我的用地要求，就去隔壁城市。公寓賣的七七八八了，項(xiàng)目投產(chǎn)還沒影。
地方政府也沒辦法。一方面，設(shè)置的企業(yè)入駐和稅收門檻，很容易被鉆空子。拿出幾十套公寓銷售款，稅收就搞定了；搞一些虛假的上下游公司注冊，招商就解決了；另一方面，從招商到項(xiàng)目建設(shè)，再到中試、達(dá)產(chǎn)，有可長可短的周期，中間可操作空間大，主政者可以拿這個(gè)當(dāng)政績了。至于后面達(dá)產(chǎn)多少，是否實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)，那就不管了，或留給下一任解決吧。
這是城市政府GDP錦標(biāo)賽的延續(xù)和升級(jí)，也是無序爭搶總部經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型政績觀驅(qū)使的結(jié)果。近些年，各大城市都在建新城新區(qū)，都在引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、獨(dú)角獸企業(yè)。11月5日，《武漢市加快推進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展政策措施》發(fā)布，提出要力爭在5年內(nèi)，讓武漢總部企業(yè)從現(xiàn)在的52家增至400家以上。短短5年，就要讓總部企業(yè)擴(kuò)大8倍，怎么完成呢？
而且，不單單武漢在這么搞，其他城市也一樣。最后的結(jié)果就是，要么把現(xiàn)在的一些企業(yè)認(rèn)定為總部企業(yè)，要么就給出優(yōu)厚的條件，把企業(yè)從其他地方挖過來。問題是，全國貨真價(jià)實(shí)的總部企業(yè)就那么多，你搶我也要搶，吸引企業(yè)的籌碼自然水漲船高，出現(xiàn)了“只要你能來，一切都好談”的怪現(xiàn)象，逼得基層部門不得不拿地產(chǎn)來招商，也逼得企業(yè)也不務(wù)正業(yè)。
這些企業(yè)以產(chǎn)業(yè)名義低地價(jià)拿地，高溢價(jià)賣商品房獲利，其實(shí)是各地招商引資的隱性成本或超額待遇。表面看，這個(gè)邏輯沒有問題，你這個(gè)城市不搞，別的城市也搞，企業(yè)就跑了。但其產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，必須要引起高度重視，那就是逼企業(yè)干壞事。一旦沾上房地產(chǎn)，自然就會(huì)發(fā)現(xiàn)，干什么都不如干地產(chǎn)，來錢快、賺錢多。既然如此，還那么辛苦搞實(shí)業(yè)干嘛！
當(dāng)下，任何一個(gè)大城市，各個(gè)行政區(qū)都要搞總部經(jīng)濟(jì)，不搞就落伍了，貫徹新發(fā)展理念的站位就不高了。于是，一個(gè)城市就誕生了若干個(gè)新區(qū)新城，每個(gè)都以各種前瞻或高端的規(guī)劃提高開發(fā)檔次、拔高產(chǎn)業(yè)定位。當(dāng)然，每個(gè)新城新區(qū)都是以商品房開發(fā)來做區(qū)域的前期開發(fā)和公建配套。產(chǎn)業(yè)還沒落地，入駐企業(yè)未見蹤影，規(guī)劃已被炒了幾輪，房價(jià)也上了幾個(gè)臺(tái)階。
面對(duì)這么高的房價(jià)，一般產(chǎn)業(yè)的利潤，根本托不起租金，很難生存下去。即便是新興產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、獨(dú)角獸等有光環(huán)的企業(yè)，也托不起租金。不過，因?yàn)樗鼈內(nèi)肓说胤降姆ㄑ?，地方給了它們超乎尋常的待遇，或者說給了錯(cuò)誤信號(hào)，縱容其不務(wù)正業(yè)，它們才給本地以光環(huán)的形象?？偛拷?jīng)濟(jì)最大的優(yōu)勢就是產(chǎn)業(yè)整合和集聚能力，背后需要強(qiáng)大的運(yùn)營支撐，千萬不能讓地產(chǎn)泡沫之亂花迷了人眼。因此，是時(shí)候?qū)Α敖o塊地、給棟樓”的總部招商怪象說不了。
（作者系房地產(chǎn)研究人士）