新房成交規(guī)模“腰斬”，有樓盤(pán)首付僅要5萬(wàn)！這個(gè)省會(huì)樓市怎么了？
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 何小桃 易啟江
福州熱度較高的海峽國(guó)際會(huì)展中心區(qū)域俯瞰| 視覺(jué)中國(guó)
每經(jīng)AI品房訊 環(huán)比下跌55.92%、同比下跌57.19%，這組數(shù)據(jù)出現(xiàn)在福州上月的新房成交報(bào)告里。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月福州是二線(xiàn)代表城市中成交量同環(huán)比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面積29.3萬(wàn)平方米，而福州房?jī)r(jià)也伴隨著成交的萎縮而不斷走低。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況看，10月福州市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，從1%到-0.2%只用了短短8個(gè)月時(shí)間。
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這段時(shí)間，福州的郊區(qū)新城、遠(yuǎn)郊盤(pán)降價(jià)了，受暴雷困擾的開(kāi)發(fā)商和小開(kāi)發(fā)商的盤(pán)降價(jià)了，不少老破小也降價(jià)了。從打折促銷(xiāo)、萬(wàn)元抵用券、再到“低金額首次支付”，各大樓盤(pán)年終廝殺拉開(kāi)了帷幕。
一邊是打著擦邊球掛出“首付5萬(wàn)”、“首付8萬(wàn)”的樓盤(pán)海報(bào)，但不得不看到，另一些高價(jià)項(xiàng)目仍然沒(méi)有價(jià)格松動(dòng)的余地，并且未來(lái)估值漲幅更大。
哪些樓盤(pán)在區(qū)域內(nèi)估值最高？哪些樓盤(pán)估值倒掛？未來(lái)5年能否保持價(jià)格強(qiáng)勢(shì)？每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)給出的答案是什么？
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安居客平臺(tái)顯示，2021年10月中旬開(kāi)盤(pán)的福州名城銀河灣打出了“首次支付5萬(wàn)起”的促銷(xiāo)信息，當(dāng)期開(kāi)盤(pán)均價(jià)19000元/平方米；金輝鼓樓金茂府仍然處于福州市高價(jià)區(qū)段——高層均價(jià)35000元/平方米。
每經(jīng)AI品房經(jīng)過(guò)對(duì)該樓盤(pán)人口結(jié)構(gòu)、教育配置、商務(wù)、交通、醫(yī)療配套等獲得了對(duì)樓盤(pán)更全面的認(rèn)識(shí)，同時(shí)選取經(jīng)過(guò)五大類(lèi)維度、30個(gè)細(xì)分項(xiàng)目的PK，揭開(kāi)了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)背后的價(jià)值密碼。
公開(kāi)資料顯示，名城銀河灣由名城地產(chǎn)（福建）有限公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積43萬(wàn)平方米，容積率2.572，建筑密度20%，綠地率32% ，產(chǎn)品面積段約52~157平方米。每經(jīng)AI品房小程序?qū)γ倾y河灣估值參考價(jià)為18309元/平方米，未來(lái)5年可能達(dá)到23122元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅僅跑贏馬尾區(qū)31%小區(qū)，屬于均線(xiàn)以下水平。
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金輝鼓樓金茂府由金輝融欣房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，容積率為1.47，綠化率30%，以142-168平方米三房以上大戶(hù)型為主，從產(chǎn)品定位上看屬于改善型產(chǎn)品。目前安居客平臺(tái)顯示開(kāi)盤(pán)均價(jià)35000元/平方米，但每經(jīng)AI品房小程序估價(jià)為22731元/平方米。
值得關(guān)注的是，金輝鼓樓金茂府未來(lái)5年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)為28840元/平方米，將跑輸同區(qū)域51%小區(qū)。
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如果將這兩大新盤(pán)同時(shí)pk，誰(shuí)將更具備性?xún)r(jià)比，更具有投資潛力？
從配套完善、公交地鐵配置程度來(lái)看，名城銀河灣稍勝一籌，出行較為方便，通勤車(chē)速也屬于前30%的小區(qū)。
但居住舒適度、教育配置方面則是金輝鼓樓金茂府更具優(yōu)勢(shì)，小學(xué)配置高于晉安區(qū)91%的小區(qū)，幼兒園配置也超越了53%小區(qū)，相比之下名城銀河灣教育資源略有不足。另一方面，金輝鼓樓金茂府居住密度較低，而名城銀河灣接近平均密度。
人口結(jié)構(gòu)上，金輝鼓樓金茂府年輕人較少，而名城銀河灣年輕人比例高于同區(qū)域93%小區(qū)，基本符合剛需盤(pán)的結(jié)構(gòu)。但美中不足的是，名城銀河灣居住人口指數(shù)達(dá)到1.9，即介于一線(xiàn)、二線(xiàn)城市之間。
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每經(jīng)AI品房小程序?qū)纱髽潜P(pán)周邊的消費(fèi)檔次進(jìn)行比較之后發(fā)現(xiàn)，金輝鼓樓金茂府周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)為70元，消費(fèi)檔次指數(shù)1.8，在區(qū)域內(nèi)中檔消費(fèi)區(qū)域；而名城銀河灣盡管餐飲消費(fèi)客單價(jià)為68元，同為消費(fèi)檔次指數(shù)1.8，但在馬尾區(qū)內(nèi)已經(jīng)高于92%住宅項(xiàng)目，屬于同區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)區(qū)。
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基于對(duì)上述人口結(jié)構(gòu)、居住密度、消費(fèi)檔次、幼兒園小學(xué)配置、購(gòu)物及地鐵通行等11個(gè)動(dòng)態(tài)指數(shù)的綜合考量，金輝鼓樓金茂府在微觀走勢(shì)上將處于本區(qū)域的平均水平，而以低首付為賣(mài)點(diǎn)的名城銀河灣，在未來(lái)將顯著走弱與同區(qū)域樓盤(pán)。