2022年第一季度償債高峰的到來(lái)，房企的命運(yùn)或?qū)⒂纱硕ㄐ浴?/p>
房企融資暖風(fēng)吹了起來(lái)。進(jìn)入12月以來(lái)，包括龍光、碧桂園、龍湖等在內(nèi)的民營(yíng)房企先后披露了ABS產(chǎn)品、中期票據(jù)等融資計(jì)劃。12月8日，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，招商蛇口等企業(yè)擬在銀行間債市注冊(cè)發(fā)行并購(gòu)票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。
事實(shí)上，11月初中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的房企代表座談會(huì)之后，保利發(fā)展、招商蛇口、首開(kāi)等多家房企便已注冊(cè)發(fā)行中期票據(jù)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，
不過(guò)，這樣的熱鬧目前只局限在央國(guó)企、少數(shù)民企，大部分房企還在通過(guò)自身努力尋找輸血渠道。
身處香港資本市場(chǎng)的旭輝、新城發(fā)展先后以供股的方式實(shí)現(xiàn)融資，12月7日，世茂、龍光也發(fā)布了配股融資的公告；融創(chuàng)則通過(guò)對(duì)融創(chuàng)中國(guó)和融創(chuàng)服務(wù)的增發(fā)配股融資逾70億港元。
資金狀況明顯更加緊張的企業(yè)則在加速處置資產(chǎn)，富力、奧園、佳兆業(yè)、花樣年都各有動(dòng)作。
值得一提的是，盡管近期監(jiān)管層屢屢傳遞關(guān)于開(kāi)發(fā)貸、銀行按揭貸款發(fā)放的積極信號(hào)，10月以來(lái)，銀行開(kāi)發(fā)貸也逐漸放松、按揭發(fā)放速度加快，但記者從多位房企內(nèi)部人士處了解到，當(dāng)前最關(guān)鍵的問(wèn)題仍在預(yù)售資金監(jiān)管方面，過(guò)于嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)使得資金并不能有效回流到企業(yè)手中。
融資窗口逐漸打開(kāi)
房企發(fā)債融資的動(dòng)作近期明顯頻繁了起來(lái)。
12月8日，據(jù)上交所披露，深圳市龍光控股有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)綠色公司債券的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，這筆小公募的擬發(fā)行金額為35億元。
僅僅兩天前，12月6日，龍光集團(tuán)在官方公眾號(hào)上表示，將于近期啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作；而就在12月3日，龍光集團(tuán)2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券的發(fā)行申請(qǐng)，也獲得監(jiān)管部門審核批準(zhǔn)。
“上述項(xiàng)目前期溝通得到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)和深交所的大力指導(dǎo)和支持?！饼埞饧瘓F(tuán)如是表示。
這股支持在其他房企身上也得到了明顯體現(xiàn)。
12月5日一天，便有兩家房企對(duì)外披露了融資進(jìn)展：碧桂園表示近期將申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，金地集團(tuán)的“長(zhǎng)城證券-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”則已獲準(zhǔn)發(fā)行；萬(wàn)科亦表示，擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢。
明顯的融資回暖在11月已有所顯現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%；而境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。
同時(shí)，11月以來(lái)上交所和深交所對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的審批速度明顯加快。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年6-10月每個(gè)月受理以及反饋的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基本都在300億元左右，而11月單月則飆升至2147億元，同時(shí)有23支共約674億元的產(chǎn)品在11月被交易所受理后就直接在當(dāng)月獲得了通過(guò)或得到了反饋意見(jiàn)。
這些變化的背后，是政策層面接連釋放的積極信號(hào)。
12月3日，證監(jiān)會(huì)表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。同時(shí)，金融市場(chǎng)也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。
在此之前的11月初，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行了房企座談會(huì)，部分參會(huì)房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。11月10日起，便有多家城投公司及國(guó)企央企如保利發(fā)展等，宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券。顯示房企冰封的融資態(tài)逐步出現(xiàn)解封的態(tài)勢(shì)。
民企花式輸血
不過(guò)，細(xì)看上述發(fā)債融資的主體便可發(fā)現(xiàn)，融資解封的暖風(fēng)目前的吹拂范圍仍十分有限，還是集中在國(guó)企、央企，個(gè)別資質(zhì)良好的大型民企。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，11月房企境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，46筆債券中44筆發(fā)債主體為中央或地方型國(guó)有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬(wàn)科旗下的印力集團(tuán)。
有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，雖然一行兩會(huì)均表示支持企業(yè)的合理融資需求，但也明確了支持對(duì)象，僅限于優(yōu)質(zhì)房企。
對(duì)于更多民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，在融資渠道尚未完全打開(kāi)的當(dāng)下，全方位、多渠道找錢成為當(dāng)前的關(guān)鍵任務(wù)，配股、拋售股份、出售資產(chǎn)等多種方式齊上陣。
12月7日，世茂集團(tuán)就發(fā)布公告稱，擬通過(guò)先舊后新的方式以每股8.14港元配售1.45億股，融資11.73億港元，所得款項(xiàng)凈額將用于償還公司債務(wù)及用作集團(tuán)一般企業(yè)用途。
同日，龍光也公告稱將進(jìn)行配股，融資所得的11.7億港元資金用于項(xiàng)目投資及作為一般營(yíng)運(yùn)資金。
而融創(chuàng)獲取資金的方式則頗為多樣。11月中旬，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，擬配售融創(chuàng)中國(guó)及融創(chuàng)服務(wù)股份，合計(jì)所得款項(xiàng)總額約為9.52億美元，同時(shí)董事會(huì)主席孫宏斌還提供了4.5億美元的無(wú)息借款支持。
不止如此，融創(chuàng)還在持續(xù)拋售所持股份。12月8日，融創(chuàng)披露，其在2021年10月29日（紐約時(shí)間）至2021年12月7日（紐約時(shí)間）期間累計(jì)出售約2671.3萬(wàn)股貝殼美國(guó)存托股票（ADS），相當(dāng)于約8014萬(wàn)股貝殼A類普通股，總代價(jià)約為5.3億美元（約33.74億元人民幣）。
據(jù)融創(chuàng)10月末披露，其此前便已通過(guò)出售貝殼的美國(guó)存托股票，實(shí)現(xiàn)資金回籠約5.54億美元。由此，融創(chuàng)兩次共套現(xiàn)10.84億美元，約合近70億元人民幣。
而資金狀況已出現(xiàn)明顯問(wèn)題的房企則在加速出售資產(chǎn)回血。12月7日，富力披露，其轉(zhuǎn)讓廣州空港物流園的部分股權(quán)，預(yù)計(jì)將獲得12.63億元的收益。奧園此前則已出讓了位于香港西半山羅便臣道的部分現(xiàn)房資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將回籠9億港元；同時(shí)，有消息稱，其位于香港葵涌的一棟活化工廈已進(jìn)入買家商談階段。花樣年則將其在北京的國(guó)祥府與國(guó)祥云著2宗項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了旭輝集團(tuán)。
資金壓力仍顯著
很明顯的是，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這些都是短期獲得流動(dòng)性的快捷途徑，并不具有可持續(xù)性，銷售端資金的正常回流才是更加關(guān)鍵的。
不過(guò)，在當(dāng)前市場(chǎng)信心低迷的背景下，7月份以來(lái)的房企銷售向下趨勢(shì)完全沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，百?gòu)?qiáng)房企11月單月業(yè)績(jī)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至39.3%。而某TOP10房企內(nèi)部人士表示，在央行降準(zhǔn)，政策底已至的背景下，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需要3-6個(gè)月的時(shí)間。
市場(chǎng)下滑的同時(shí)，房企面臨的極為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)境并無(wú)改變。在恒大事件后，北京、天津、重慶、青島等多城強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步加劇房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。其中，石家莊政策力度最嚴(yán)苛，監(jiān)管資金比例最高調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。
這使得即便銀行按揭貸款有所放松，也無(wú)法給房企帶來(lái)明顯的輸血。某華東房企內(nèi)部人士向記者表示，在南京，其所在公司獲得的房貸放款有明顯增加。另一房企人士則表示，“放款都流入監(jiān)管戶，賬面資金幾百億，但是能動(dòng)用的很少?！?/p>
“支持剛需和改善性需求，按揭貸款的門檻、審批周期和利率等已有所調(diào)整，但預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化，使得這部分資金依然不能為房企‘靈活’使用，對(duì)于企業(yè)而言，卡脖子的問(wèn)題依然存在?！鄙鲜龇治鰩煼Q，就目前的形勢(shì)看，預(yù)售資金監(jiān)管放松的可能性極低，“畢竟，從任何角度分析，‘保交房’維護(hù)購(gòu)房者利益都是沒(méi)有問(wèn)題的。
這樣狀態(tài)下的房企，接下來(lái)將要面對(duì)的是2022年到來(lái)的償債高峰。中銀證券研究部分析師夏亦豐指出，在當(dāng)前融資和銷售環(huán)境沒(méi)有改善的情況下，預(yù)計(jì)2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億左右，平均每月凈償還量/預(yù)計(jì)銷售回款在9.5%~14.3%，該指標(biāo)呈現(xiàn)明顯提升的趨勢(shì)，說(shuō)明了房企未來(lái)一年的剛性兌付的債務(wù)壓力不斷走高。
西政資本分析指出，在樓市信心短期內(nèi)無(wú)法恢復(fù)的情況下，隨著2022年第一季度房企美元債與各類非標(biāo)融資償債高峰的到來(lái)，房企的命運(yùn)將基本定性，尤其是高杠桿、高負(fù)債的房企或?qū)⒂瓉?lái)最終的劫數(shù)。