每經(jīng)記者 陳利
“我們現(xiàn)在的均價是每平米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價格將會有所上浮，預計均價在每平米12500元?！遍L沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，長沙房價今年一直都處于微漲狀態(tài)。
被稱為限購、限價最嚴的長沙樓市走出了屬于自己的獨立行情。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，11月長沙新房價格環(huán)比上漲0.2%，自2020年12月以來連續(xù)12個月上漲。
進入年底，長沙首批集中供地節(jié)點導致11~12月迎來新盤入市高峰期。伴隨市中心部分品質(zhì)高價項目入市，預計12月成交量價將再次上漲，年末新房市場有望翹尾收官。
樓市頻現(xiàn)“日光盤”
在之前相當長一段時間內(nèi)，長沙新房預售均價一直未能超過2萬元/平方米。
不過，12月10日旭輝鉑悅湘江7-10號樓取得預售證，樓棟平均精裝均價分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價在460萬~960萬元，刷新了長沙新房均價的“天花板”。其中，8號樓毛坯均價為22289.91元/平方米，較該區(qū)域同品質(zhì)新房項目復地金融中心高出8889.91元/平方米，均價漲幅達66.34%。
此外，與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悅府新房均價也有上漲。一房一價表顯示，該項目整體精裝均價約20500元/平方米，毛坯均價約17000元/平方米。
“旭輝鉑悅湘江之所以能拿到這么高的銷售均價，除了區(qū)位優(yōu)勢之外，還因為該項目并非限價地塊?！遍L沙一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“不過盡管沒有上限價格，但上漲66.34%的均價依然高出市場平均水平?！?/p>
事實上，進入年底，當其他城市房價都在下跌的時候，長沙房價還在上漲。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月，70城僅有9個城市新房價格環(huán)比上漲，其中長沙新房價格環(huán)比上漲0.2%。
長沙百世云境的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“我們現(xiàn)在的均價是每平方米12000元，近期將推出兩棟新的房源，位于小區(qū)中央位置，價格將會有所上浮，預計均價在每平方米12500元。此前剛推出時我們均價是每平方米11800元。”
“一直以來，長沙房價在全國都處于較低水平，2020年在新一線城市中位于倒數(shù)。但長沙的城市能級和健康的住宅市場供需關系，使其房價存在上漲空間?！焙现性瓚?zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞分析認為，長沙45%的項目都推出精裝修產(chǎn)品，今年長沙內(nèi)五區(qū)的商品住宅成交套數(shù)TOP10的項目中，9個都是精裝修項目，也會拉動長沙的房價上漲?！敖衲晗掳肽暧胁簧俑邇r改善項目上市，也是拉動房價上漲的原因之一。”
另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月長沙共有29個項目31次開盤，推出房源5131套，去化3418套，開盤首日去化率為67%，環(huán)比上升10個百分點。其中有8盤在開盤當天認購率超過90%，麓谷山湖郡、軌道萬科悅府、濱江府1913等5盤去化率達到100%（日光盤）。去化率最高的區(qū)域則為開福區(qū)，去化率達91%。
克而瑞分析認為，11月長沙房企促銷力度較10月有所增強，多項目推出特價房和折扣房源，一定程度上帶動了樓市成交。
湖南中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2020年長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比8%，今年截至11月商品住宅成交面積段在160平方米以上的占比12%。
“改善型客戶的需求在增加，有需求才會有市場，今年長沙推出的高價商品住宅項目就有近10個，預計明年在售和待入市的高價改善型住宅項目有近30個?！标愂老急硎?。
公寓庫存創(chuàng)新高
與住宅市場高熱度“背道而馳”的則是長沙的公寓市場。近段時間以來，長沙公寓項目持續(xù)降價促銷，以求快速走量。
尤以長沙縣新城朗雋大都會公寓為代表，其對外宣稱“售價僅3字頭起，月供只需600多”?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電該項目營銷中心，其置業(yè)顧問表示，“目前在售公寓共計600余套，其中300余套小戶型優(yōu)惠后確實只需3000多元/平方米，另外的大戶型則是4字頭?！?/p>
房天下網(wǎng)站信息顯示，11月底，新城1朗雋大都會推出D1#公寓，建面30~40平方米，毛坯均價4100元/平方米。
此外，盡管位于長沙雨花亭南人流較為密集的區(qū)域，且周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院等配套都較完善的華潤翡翠府，其最后1棟現(xiàn)房公寓起售價格也僅6880元/平方米；熱門宜居板塊洋湖區(qū)域的映客龍湖·璟翠公館（映客龍湖1璟翠中心），其公寓也在近期推出了部分優(yōu)惠房源，精裝僅6588元/平方米起，而周邊新房限價為14200元/平方米。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月長沙公寓市場供應有所下跌，但仍處于較高水平，共計新增供應27.61萬平方米，環(huán)比下跌19.41%；成交10.4萬平方米，環(huán)比下跌25.48%；成交均價環(huán)比下跌1.06%，為10209元/平方米。
據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)，截至11月底，長沙內(nèi)五區(qū)商務公寓庫存再次刷新歷史新高，去化周期增至41.3個月。其中雨花區(qū)和岳麓區(qū)公寓存量均超過百萬平方米；芙蓉區(qū)流速最慢，去化周期長達約100個月。
“今年商務公寓的降價促銷活動頻現(xiàn)，一方面是去庫存盡快變現(xiàn)回款，另一方面是變相將商務公寓的價格拉回到合理區(qū)間。”陳世霞表示，從今年長沙的土拍情況來看，三次集中供地成交的地塊中，商業(yè)建面占比近三成，“預計未來一段時間，長沙商務公寓的庫存進將一步增加”。
事實上，為緩解長沙公寓市場庫存問題，今年10月，湖南出臺《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，其中明確指出，支持公寓“商改住”，及降低公寓居民用戶使用成本。
“商辦公寓一定程度上迎來利好，目前市面上也推出一些商業(yè)大平層，開發(fā)商們也在想辦法去庫存?！痹陉愂老伎磥恚M管目前長沙公寓還面臨較大的去化壓力，但未來商務公寓產(chǎn)品將呈現(xiàn)多樣化。