原標(biāo)題：“是真的！”房企承債式并購(gòu)潮或?qū)?lái)襲
1月7日，房地產(chǎn)板塊在逆勢(shì)下漲勢(shì)明顯，多只房地產(chǎn)股大漲超過(guò)5%。
這背后，一則相關(guān)的重磅消息在坊間流傳。
1月6日晚間，有媒體消息稱，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。
隨后，多家房企向上證報(bào)記者證實(shí)，該消息屬實(shí)。
“是真的！根據(jù)監(jiān)管要求，針對(duì)收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，銀行的收并購(gòu)貸款不計(jì)入房企‘三道紅線’相關(guān)指標(biāo)內(nèi)?！蹦城岸畯?qiáng)房企高管告訴記者。
一家頭部房企人士告訴記者，近期已有多家金融機(jī)構(gòu)來(lái)與公司進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目溝通，但在具體的相關(guān)指標(biāo)上仍有待進(jìn)一步明確。
某前十強(qiáng)房企內(nèi)部人士告訴記者，該指令是通過(guò)“窗口指導(dǎo)”方式告訴房企的，目前公司內(nèi)部還沒(méi)有（對(duì)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目）收并購(gòu)的計(jì)劃。
不過(guò)，也有部分民營(yíng)房企對(duì)記者稱，未收到該政策信息。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析稱，該政策旨在助推大型優(yōu)質(zhì)房企出手并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，從而有效化解風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
企業(yè)并購(gòu)主要有兩種模式，一種是資產(chǎn)收購(gòu)，一種是承債式收購(gòu)。過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)上演了一幕幕大魚(yú)吃小魚(yú)的場(chǎng)景，但大多數(shù)都屬于資產(chǎn)收購(gòu)。
所謂承債式并購(gòu)，是指收購(gòu)方在股權(quán)并購(gòu)中，承擔(dān)或清償目標(biāo)公司的債務(wù)作為其購(gòu)買股權(quán)對(duì)價(jià)的部分或全部，此舉主要應(yīng)用于對(duì)資不抵債企業(yè)的收購(gòu)中。
承債式收購(gòu)的優(yōu)勢(shì)在于享受稅收減免及獲得債務(wù)清償?shù)膬?yōu)惠條件，早期主要用于虧損國(guó)企的轉(zhuǎn)讓及改制中。
“承債式收購(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)早已屢見(jiàn)不鮮?！毕嚓P(guān)專業(yè)人士告訴記者，過(guò)往行業(yè)內(nèi)不少收購(gòu)案例都是承債式收購(gòu)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企對(duì)標(biāo)的公司完成收購(gòu)后，如果市場(chǎng)處于上行態(tài)勢(shì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大；如果市場(chǎng)下行，則收購(gòu)資產(chǎn)或?qū)⒚媾R打折甚至難以變現(xiàn)的局面，就可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，關(guān)鍵是交易的定價(jià)，如果被收購(gòu)一方不愿意將項(xiàng)目交易條件降下來(lái)，或就難以達(dá)成交易，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)期就顯得至關(guān)重要。
2021年8月底，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，目前基本不存在收并購(gòu)市場(chǎng)，因?yàn)槌鍪鄯綗o(wú)論開(kāi)什么價(jià)格，并購(gòu)的同時(shí)需要并購(gòu)債務(wù)，這是沒(méi)法并購(gòu)的。
近期，金科股份出資1元收購(gòu)藍(lán)光旗下部分項(xiàng)目資產(chǎn)等類似的案例，似乎可以佐證相關(guān)觀點(diǎn)。
2021年12月23日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告，公司下屬全資子公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司及成都均鈺企業(yè)管理有限公司計(jì)劃將其擬持有的重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司。
雙方一致確認(rèn)，本次交易采用承債式收購(gòu)的方式進(jìn)行。重慶煬玖100%股權(quán)的對(duì)價(jià)僅為1元。不過(guò)重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司將承擔(dān)協(xié)議約定的標(biāo)的負(fù)債，重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司為金科股份的子公司。
隨即，藍(lán)光發(fā)展收到交易所下發(fā)的問(wèn)詢函。
根據(jù)公告，本次轉(zhuǎn)讓前，藍(lán)光發(fā)展將對(duì)重慶煬玖進(jìn)行資產(chǎn)重組，模擬重組后包括重慶煬玖及其下屬重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目以及天津小站等項(xiàng)目。重慶煬玖模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，本次交易作價(jià)僅為1元。
對(duì)此，上交所要求公司說(shuō)明交易作價(jià)僅為1元的原因及合理性，該交易安排是否損害上市公司利益。
另外，根據(jù)公告，本次交易標(biāo)的采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值，確定全部股權(quán)評(píng)估值為228.46萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)。
為此，上交所要求公司補(bǔ)充披露資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程、主要假設(shè)、評(píng)估參數(shù)的取值及確定依據(jù)等，以列表形式詳細(xì)披露資產(chǎn)負(fù)債表各科目的賬面價(jià)值和評(píng)估值，并分項(xiàng)說(shuō)明差異較大的原因及合理性。
1月4日，藍(lán)光發(fā)展在回復(fù)函中表示，公司本次交易的主要目的是為了解決困難項(xiàng)目的建設(shè)和交付問(wèn)題。經(jīng)評(píng)估，重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年8月31日的投資價(jià)值為228.46萬(wàn)元。本次交易以評(píng)估報(bào)告為基礎(chǔ)，經(jīng)協(xié)商各方達(dá)成一致重慶悅寧山收購(gòu)公司所持重慶煬玖100%股權(quán)的對(duì)價(jià)為1元。
藍(lán)光發(fā)展表示，由于本次交易涉及的項(xiàng)目面臨金融債務(wù)違約、拖欠工程款等原因出現(xiàn)停工停建和非正常施工等情況并難以保障項(xiàng)目交付，本次交易是基于維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)各方的利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初衷和保交付的背景下進(jìn)行的，同時(shí)交易采用了承債式收購(gòu)，在出售資產(chǎn)的同時(shí)也能夠降低公司負(fù)債91.91億元，有利于公司解決目前的債務(wù)問(wèn)題。因此，在上述交易背景下，公司本次交易以評(píng)估值為基礎(chǔ)，交易價(jià)格公平、合理，不存在損害上市公司利益的情況。
近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。他強(qiáng)調(diào)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，通過(guò)并購(gòu)等市場(chǎng)化方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于高負(fù)債企業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)、負(fù)債雙瘦身的同時(shí)保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)各主體更加重視項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。