本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道
近日，機(jī)構(gòu)2021年度房企業(yè)績(jī)榜單出爐。來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。平均目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“青銅時(shí)代”。2022年，政策傳導(dǎo)及購(gòu)房者信心恢復(fù)仍需時(shí)日，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，全年銷(xiāo)售預(yù)計(jì)仍將承壓。
房企銷(xiāo)售額同比增速7年首降
2021年最后一天，在線上舉行的“丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)”上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到18.3億平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到18.7萬(wàn)億，雙雙創(chuàng)下新紀(jì)錄。
市場(chǎng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高的背后，房企們?cè)?021年卻是舉步維艱：過(guò)去一年，房地產(chǎn)暴雷潮達(dá)到高峰，巨頭房企的債務(wù)違約對(duì)行業(yè)信任度影響巨大，將房地產(chǎn)市場(chǎng)推入“至暗時(shí)刻”。而近期陸續(xù)公布的年度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2021年下半年，市場(chǎng)大幅降溫，導(dǎo)致多家房企出現(xiàn)了全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)減速甚至是負(fù)增長(zhǎng)的情況。
整體來(lái)看，2021年規(guī)模房企的銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，TOP100房企全口徑銷(xiāo)售額為12.6萬(wàn)億元，同比增速為-3.2%，“這是近七年以來(lái)這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負(fù)”。
從單個(gè)房企來(lái)看，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年，32家代表房企的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率總體明顯低于去年，均值為90.1%；克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的研報(bào)也顯示，從公布全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企年度銷(xiāo)售完成率來(lái)看，2021年平均為88%，創(chuàng)下近5年來(lái)的最低值。而2016-2020年房企的年度業(yè)績(jī)都是超額完成，平均完成率在100%以上。
當(dāng)然，行業(yè)陷入寒冬之際，仍有房企突出重圍。2021年，濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地等超額完成年初目標(biāo)。據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，4家房企的目標(biāo)完成率分別為 112.8%、105.3%、102.3%、100.3%。例如，濱江集團(tuán)全年累計(jì)銷(xiāo)售金額1691億，同比增長(zhǎng)24%，位列克而瑞全國(guó)房企排行榜第22名，較去年前進(jìn)5名。
同時(shí)，平安證券重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的28家房企中，也有17家房企的銷(xiāo)售額延續(xù)了正增長(zhǎng)。其中綠城中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)全年銷(xiāo)售額增速超 20%，分別為24.2%、24.1%、24%、23.4%；金地集團(tuán)、招商蛇口、龍光集團(tuán)、 華潤(rùn)置地全年銷(xiāo)售額增速則分別為 18.1%、17.7%、16.2%、10.8%。
相對(duì)應(yīng)的是，過(guò)去一年，百億房企陣營(yíng)的分化進(jìn)一步加劇，詮釋“強(qiáng)者恒強(qiáng)”之勢(shì)。平安證券研報(bào)指出，2021年TOP10房企銷(xiāo)售額門(mén)檻達(dá)2901億元，同比增長(zhǎng)4.3%；TOP20房企銷(xiāo)售額門(mén)檻達(dá)1718億元，同比增長(zhǎng)1.8%。相比之下，TOP30、TOP50、TOP100房企銷(xiāo)售額門(mén)檻值同比下降0.8%、1.2%、4.2%，與上述頭部梯隊(duì)呈現(xiàn)分化。
此外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，TOP10房企的格局也出現(xiàn)了變化，2021年碧桂園仍保持行業(yè)第一的位置，而恒大由2020年的行業(yè)第二降至行業(yè)第五，萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展行業(yè)排名均上升一位，分別為行業(yè)第二、第三以及第四，招商蛇口由行業(yè)第十升至行業(yè)第七，龍湖重回行業(yè)前十。
政策傳導(dǎo)及購(gòu)房者信心恢復(fù)仍需時(shí)日
值得注意的是，去年四季度以來(lái)，中央層面在市場(chǎng)端、信貸端的調(diào)控政策開(kāi)始適度糾偏，不斷釋放積極信號(hào)，重塑市場(chǎng)信心、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，給房企融資環(huán)境帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的改善效果。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，展望2022年，在“房住不炒”政策主基調(diào)以及保障房地產(chǎn)行業(yè)有序、健康發(fā)展的預(yù)期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。
近日，在上海易居房地產(chǎn)研究院舉辦的“大變局下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”會(huì)議上，上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、融客投資公司董事長(zhǎng)毛勇春樂(lè)觀指出，雖然目前市場(chǎng)上有“難日子”“苦日子”的抱怨，“但要相信，后面總體上是好日子”；中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、原上海市住建委巡視員龐元也表示，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的大環(huán)境下，要緊扣中央“穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的政策目標(biāo)，相信中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然大有作為。
但在“房住不炒”“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主旋律中，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑已進(jìn)入深度調(diào)整期。在丁祖昱的描述中，房地產(chǎn)行業(yè)跳過(guò)黃金和白銀時(shí)代，從“白金時(shí)代”一步跨入到“青銅時(shí)代”，并將持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。而易居研究院近日發(fā)布的《2021-2022年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《報(bào)告》”）分析了2022年房地產(chǎn)各指標(biāo)預(yù)測(cè)情況，認(rèn)為2021年的市場(chǎng)特征為“探尋底部”。
其中，市場(chǎng)成交指標(biāo)方面，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)同比下降5%左右；市場(chǎng)供應(yīng)方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)下降8%左右，房屋新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)下降8%左右，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)與2021年基本持平；市場(chǎng)供求方面，100城庫(kù)存與去化周期中，2021年交易疲軟使存銷(xiāo)比容易反彈，預(yù)計(jì)2022年壓力先大后小；市場(chǎng)價(jià)格方面，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)預(yù)計(jì)下跌1%左右。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)2022年同比漲幅由漲轉(zhuǎn)跌，下探尋底。
“目前，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來(lái)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。”克而瑞地產(chǎn)研究中心直言，結(jié)合今年規(guī)模房企實(shí)際的銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況來(lái)看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必將更為謹(jǐn)慎，會(huì)有部分企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)同比持平或降低。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應(yīng)的同時(shí)，繼續(xù)積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠，但預(yù)計(jì)全年仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。
平安證券分析師楊侃也認(rèn)為，2022年，政策傳導(dǎo)及購(gòu)房者信心恢復(fù)仍需時(shí)間，全年銷(xiāo)售預(yù)計(jì)仍將承壓。短期行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)仍未消除，政策博弈空間仍在，中長(zhǎng)期行業(yè)筑底企穩(wěn)。
而在氣氛謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境中，那些資金充裕、土地資源儲(chǔ)備充足的房企被認(rèn)為仍將保持優(yōu)勢(shì)。楊侃指出，在這樣的大環(huán)境中，龍頭房企將更加受益于政策暖意，憑借綜合優(yōu)勢(shì)脫穎而出。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也有類(lèi)似觀點(diǎn)，其向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“隨著樓市步入調(diào)整期，行業(yè)格局將迎來(lái)新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)房企憑借品牌、融資、運(yùn)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步搶占份額，推動(dòng)市占率持續(xù)提升。”