關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展，東莞市第十五次黨代會指出，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)定不移穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，籌建各類住房50萬套，更好滿足市民多元化居住需求。
雖然對于房地產(chǎn)的著墨不多，但信息量也不小。
房住不炒、三穩(wěn)是方向
招拍掛宅地要配建10%共產(chǎn)有權(quán)房
一、堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)定不移穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
“房住不炒”，“三穩(wěn)”，這是方向，是定位，是一道緊箍咒。一旦炒房、房價異常，都要調(diào)。
過去兩年，東莞樓市的調(diào)控很是密集。
從2020年7月的“莞九條”，到2021年2月的“莞六條”、8月的“莞八條”，不斷加大調(diào)控措施出臺頻次和政策力度。
具體包括：進(jìn)一步打上限購政策“補(bǔ)丁”，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理及稅收調(diào)節(jié)；強(qiáng)化房價地價聯(lián)動機(jī)制，嚴(yán)格住宅用地競買管理；啟用“莞e認(rèn)購”購房意向登記系統(tǒng)，實(shí)施公證搖號選房制度；加強(qiáng)新建商品住房價格指導(dǎo)，發(fā)布二手住房交易參考價格等等。
比如，法拍房納入限購政策，堵住了炒房的缺口；比如莞e認(rèn)購購房意向系統(tǒng)，讓購房者一目了然看到每個樓盤有多少人認(rèn)購，不再被開發(fā)商人為制造恐慌；還比如二手房指導(dǎo)價，讓二手房市場不再那么有“火氣”，尤其是熱門二手房......
一系列組合拳下來，咣當(dāng)一聲，市場降溫了。
據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2021年新建商品住宅網(wǎng)簽面積約505萬平，同比2020年的741萬平，下降30%。（數(shù)據(jù)提供：東莞合富）
二、加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，籌建各類住房50萬套，更好滿足市民多元化居住需求。
保障性住房，是另一大施政綱領(lǐng)，事關(guān)民生，事關(guān)發(fā)展，也體現(xiàn)城市的溫度。
2021年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，這是第一次明確了國家層面的住房保障體系頂層設(shè)計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障頂層設(shè)計。
按照《廣東省住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》、《廣東省發(fā)展保障性租賃住房三年行動計劃（2021—2023年）》，東莞被列為省級建設(shè)試點(diǎn)。
東莞住房建設(shè)“十四五”規(guī)劃中計劃未來5年平均每年供應(yīng)2萬套配租配售公共住房，中心城區(qū)、松山湖片區(qū)等六大片區(qū)均提出加大安居房供應(yīng)比例。
2021年8月，東莞下發(fā)《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案》的通知，在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)三限房項(xiàng)目，已完成了相關(guān)土地供應(yīng)。
而根據(jù)東莞市住建局的最新規(guī)劃，今后五年將籌集保障性住房15萬套（其中公租房1.5萬套、保障性租賃住房10萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3.5萬套）。計劃在以后新招拍掛出讓住宅用地中配建不少于10%的共有產(chǎn)權(quán)住房。
而這也為“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”人才聚集提供保障。黨代會報告指出，將力爭三年內(nèi)面向全球招攬引進(jìn)10個戰(zhàn)略科學(xué)家團(tuán)隊(duì)，引育400名博士專業(yè)人才、1000名領(lǐng)軍人才、6萬名碩士以上創(chuàng)新人才和50萬名本科學(xué)歷人才，五年內(nèi)爭取本土院士實(shí)現(xiàn)零的突破。
在住房保障體系上，東莞顯然與國家體系同步。
住房市場和住房保障，并駕齊驅(qū)，構(gòu)建了十四五東莞房地產(chǎn)發(fā)展的大格局。
東莞穩(wěn)房價壓力不小
今后五年商品住房供應(yīng)35萬套
根據(jù)規(guī)劃，今后五年，東莞力爭建設(shè)和籌集各類住房50萬套，其中商品住房35萬套，保障性住房15萬套（其中公租房1.5萬套、保障性租賃住房10萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3.5萬套），進(jìn)一步強(qiáng)化高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
5年商品住房供應(yīng)35萬套，年均7萬套，供應(yīng)還是可觀的。
來看一組數(shù)據(jù)。
供應(yīng)方面，2017年至2021年，東莞新建商品住宅供應(yīng)套數(shù)分別是61489套、44932套、39169套、55321套和53890套。（數(shù)據(jù)提供：東莞合富）
需求方面，2017年至2021年，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別是50604套、44889套、48367套、64720套和43271套。（數(shù)據(jù)提供：東莞合富）
還有一組數(shù)據(jù)。
根據(jù)《東莞市第七次全國人口普查公報》，東莞全市常住人口在廣東省僅次于廣州、深圳，是全省第三個常住人口過千萬的城市，與2010年東莞第六次全國人口普查的人數(shù)相比，十年增長了27.33%。但東莞僅兩成常住人口居住在商品住房，龐大的人口基數(shù)以及潛在住房需求與住房供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)失衡的矛盾比較突出。
從數(shù)據(jù)來看，東莞高品住房供需矛盾相當(dāng)緊張。如果每年供應(yīng)7萬套的話，將一定程度緩解供需緊張局面，也有利于市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
雖然短期內(nèi)東莞房價被摁住了，但穩(wěn)房價的壓力還很大。
日前東莞市住建局黨組書記謝衛(wèi)東接受媒體采訪時表示，由于東莞土地資源日趨緊張，住宅用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品住房供應(yīng)難以滿足市民的住房消費(fèi)需求，仍存在較為明顯的供需缺口。加上東莞房價水平與廣深仍有一定差距，面臨兩市購房需求外溢的壓力，進(jìn)一步加大東莞穩(wěn)定房價的壓力。
2017年至2021年，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽均價分別為16521元/平、17892元/平、20215元/平、24227元/平、27100元/平，五年時間均價上漲64%，年均增長12%。（數(shù)據(jù)提供：東莞合富）
事實(shí)上，2021年房價已經(jīng)得到有效控制，全年均價27100元/平，同比上漲11.8，較2020年上漲20.4%回落8.5個百分點(diǎn)，尤其是熱點(diǎn)樓盤，房價得到明顯抑制。
考慮到明年的特殊節(jié)點(diǎn)，穩(wěn)房價仍是第一要務(wù)。
黨代會給“十四五”東莞房地產(chǎn)發(fā)展定了調(diào)，大格局就是市場和保障并駕齊驅(qū)，主旋律是穩(wěn)。
再來看看，黨代會釋放的其他信號。
今后五年東莞GDP突破1.4萬億
打造2個GDP過千億鎮(zhèn)
今后五年，東莞發(fā)展的主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)綜合競爭力穩(wěn)居全國前列，GDP總量突破1.4萬億元。
具體到各鎮(zhèn)街，黨代會也首提南部九鎮(zhèn)的目標(biāo)：南部九鎮(zhèn)要率先發(fā)展、引領(lǐng)發(fā)展，打造深莞深度融合發(fā)展的樣板，五年后GDP總量要占全市的40%，成為全市重要增長極。
無獨(dú)有偶，《東莞市教育事業(yè)發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》也明確，支持南部九鎮(zhèn)對接深圳優(yōu)質(zhì)教育資源，開展莞深教育深度合作試點(diǎn)，開展集團(tuán)化辦學(xué)，建立教育發(fā)展共同體。
在《東莞市綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中也指出，重點(diǎn)考慮南部九鎮(zhèn)與深圳都市圈共建共享交通基礎(chǔ)設(shè)施的連通工作，優(yōu)先支持松山湖片區(qū)與深圳光明科學(xué)城片區(qū)、濱海灣新區(qū)與深圳大空港地區(qū)的跨市對接道路建設(shè)。
顯然，東莞與深圳，已開啟打破區(qū)域的限制，進(jìn)入深度融合階段。
按照5年1.4萬億的目標(biāo)，南部九鎮(zhèn)40%的占比GDP總量要達(dá)到5600億。目前9鎮(zhèn)GDP總量為3600億左右，也就是說，5年時間要增長約55%。
請記住，南部九鎮(zhèn)是：虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、樟木頭、鳳崗、塘廈、清溪，他們將成為東莞重要增長極。
除南部九鎮(zhèn)外，黨代會指出其他各鎮(zhèn)街都要堅(jiān)持發(fā)展第一要務(wù)，在貫徹新發(fā)展理念、推動高質(zhì)量發(fā)展中跑馬突圍、賽龍奪錦，力爭五年內(nèi)形成2個GDP千億鎮(zhèn)街、3個以上800億鎮(zhèn)街、5個以上500億鎮(zhèn)街的先行發(fā)展序列。
也就是說，未來五年4000億的增長目標(biāo)，參考2020年東莞各鎮(zhèn)街GDP，這10個鎮(zhèn)街將完成2000億的目標(biāo)，其余鎮(zhèn)街完成另外2000億的增長目標(biāo)。
重點(diǎn)布局四大戰(zhàn)略平臺
三大都市核心區(qū)
除此之外，黨代會還明確了四大戰(zhàn)略平臺規(guī)劃：松山湖科學(xué)城、濱海灣新區(qū)、水鄉(xiāng)功能區(qū)和銀瓶合作創(chuàng)新區(qū)。
具體為：松山湖科學(xué)城要全力加快綜合性國家科學(xué)中心先行啟動區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化對全市創(chuàng)新發(fā)展的輻射帶動；濱海灣新區(qū)要積極對接港澳、聯(lián)動前海，大力打造制度型開放高地；水鄉(xiāng)功能區(qū)要加大連片土地統(tǒng)籌和環(huán)境整治力度，建設(shè)富有水鄉(xiāng)特色的高質(zhì)量統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)；銀瓶合作創(chuàng)新區(qū)要堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，大膽探索跨越式綠色發(fā)展新路徑。
松山湖科學(xué)城建設(shè)效果圖（部分）
對于城市功能格局，則重點(diǎn)做強(qiáng)做優(yōu)中心城區(qū)、松山湖、濱海灣“三心”都市核心區(qū)，強(qiáng)化“三心”之間的交通聯(lián)系，提升水鄉(xiāng)新城、常平、塘廈三大副中心的服務(wù)能級，增強(qiáng)各鎮(zhèn)中心區(qū)與軌道樞紐站等重要節(jié)點(diǎn)的城市綜合功能。
東莞城區(qū)航拍
對于中心城區(qū)，則著眼“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)，強(qiáng)化東莞大道時代軸和鴻福路山水軸雙軸帶動，加快推進(jìn)國際商務(wù)區(qū)、“三江六岸”濱水空間、黃旗南T型生態(tài)軸帶等重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)，構(gòu)筑連山串水融城“翡翠綠鏈”。強(qiáng)化都市核心區(qū)城市設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)軌道TOD綜合開發(fā)，提升城市門戶和重要干道的景觀風(fēng)貌。
目前，國際商務(wù)區(qū)、三江六岸濱水空間已在如火如荼建設(shè)中，國際商務(wù)區(qū)450米的東莞第一高樓、北區(qū)學(xué)校以及中心公園南區(qū)已在建設(shè)中；三江六岸濱水岸線示范段一期已對外開放，二期也將于今年年底前開放，迎賓慢行橋就在二期范圍內(nèi)。而黃旗南也將引進(jìn)華僑城同沙灣國際旅游度假區(qū)等項(xiàng)目。
東莞CBD中心公園效果圖
地鐵、城軌、快速路、慢行系統(tǒng)都安排了
東莞交通將大爆發(fā)
“雙萬”新起點(diǎn)，東莞交通發(fā)展也將快馬加鞭，揚(yáng)蹄奮進(jìn)。
黨代會明確，東莞以打造交通強(qiáng)市為目標(biāo)，將推進(jìn)城市軌道、城際軌道、高快速路規(guī)劃建設(shè)，打通東西向交通橫軸，完善主干路網(wǎng)和微循環(huán)系統(tǒng)，大力發(fā)展公交優(yōu)先、慢行友好的綠色低碳交通，綜合施策治理擁堵和停車難問題，通過智慧交通構(gòu)建內(nèi)暢外聯(lián)、便捷高效的現(xiàn)代化綜合交通體系。
接下來，東莞也將“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資”。
根據(jù)《東莞市綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，十四五期間，東莞將按照交通強(qiáng)省大會部署，謀劃交通類項(xiàng)目一共166個，項(xiàng)目總投資約4516億元，“十四五”期間計劃完成投資約2883億元，“十四五”期間市財政計劃完成投資約964億元。
地鐵方面，推動城市軌道1號線一期建設(shè)，強(qiáng)化中心城區(qū)與松山湖片區(qū)的快速聯(lián)系，串聯(lián)西北片區(qū)、中部片區(qū)和東南片區(qū)。強(qiáng)化中心城區(qū)、濱海灣新區(qū)、松山湖以及虎門、常平等鎮(zhèn)街的快速軌道聯(lián)系，推動2號線三期和3號線一期建設(shè)。強(qiáng)化中心城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)的通勤需求服務(wù)，通過城市軌道引導(dǎo)和優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)中心城區(qū)品質(zhì)躍升，積極推動中心城區(qū)通勤軌道線路6號線、7號線、8號線與12號線的前期研究工作。
高鐵方面，加快推進(jìn)贛深高鐵（含站房改造）、深茂鐵路深圳至江門段、廣深第二高鐵（東莞段）、佛山經(jīng)廣州至東莞城際（廣州28號線）、中南虎城際（南沙至塘廈）、塘廈至龍崗城際、常平至龍華城際、佛莞城際等項(xiàng)目建設(shè)，加快東莞與灣區(qū)核心城市、主要城市的軌道聯(lián)通，爭取在“十四五”末期，東莞中心城區(qū)通過軌道可實(shí)現(xiàn)1小時內(nèi)到達(dá)廣、深核心城區(qū)。
對于市民日常出行，規(guī)劃也有大動作。
比如市域快速路方面，加快建設(shè)環(huán)莞快速路三期長安蓮湖路至龍大高速段、環(huán)莞快速路三期莞深高速至東部快速段、環(huán)莞快速路三期龍大高速至莞深高速段工程、桑茶快速路及東延線工程、環(huán)城路大修工程、松山湖大道至常平環(huán)常西路聯(lián)絡(luò)線、環(huán)城南路-莞長路-連馬路-沁園路段（新松山湖第二通道）、白沙南路、G107提質(zhì)改造等。
同時，全面推進(jìn)品質(zhì)慢行體系建設(shè)。打造慢行友好城市，推動全市重要街道慢行示范區(qū)建設(shè)，增加非機(jī)動車專用道的設(shè)施布局。
