過去一年房地產(chǎn)風(fēng)云變幻，真切地影響到了深圳樓市。
誰也沒想到，僅僅一年，深圳“網(wǎng)紅神盤” 華潤城，就從萬人打新，落得乏人問津的境地。
一年多前，華潤城潤璽一期入市，認(rèn)籌500萬、轉(zhuǎn)手就賺500萬吸引了無數(shù)眼球和渴望暴富的人們。而今，卻要靠5000元激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人，尋找客戶。
500萬與5000塊，這落差盡顯市場(chǎng)冷暖。過去一年樓市的反轉(zhuǎn)，超過很多人的想像。網(wǎng)紅神盤的光環(huán)褪去，不過是過去幾年亢奮的深圳樓市，在房住不炒調(diào)控下，回歸常態(tài)的縮影。
自去年4月以來，深圳嚴(yán)查深房理等炒房團(tuán)，市場(chǎng)便逐漸沉寂。網(wǎng)紅盤不再紅，深圳樓市也漸涼。華潤城8年翻4倍的暴富神話，終于和上漲的房價(jià)、聚集的炒房客一起，歸于平靜。
那個(gè)炒房暴富的時(shí)代，也終是過去了。
打新消停
要給深圳的網(wǎng)紅盤排個(gè)名，近幾年排在第一的必是華潤城，過去8年它受到深圳人的瘋狂追捧。
開年伊始，這個(gè)投資回報(bào)率最高的住宅項(xiàng)目，卻遭遇尷尬。華潤城潤璽二期，未能續(xù)寫“網(wǎng)紅盤”的輝煌，竟然啟動(dòng)了全民營銷賣房。
華爾街見聞了解到，潤璽二期全民經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶購買，可獲得5000/套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)。并且活動(dòng)時(shí)間還不短，從1月12日一直到2022年的3月31日。
去年12月16日，潤璽二期線上選房，最終1486批選走1024套房子，還有200多套沒賣出去。
本次參與全民營銷的，便是這剩下的200多套房子。大多數(shù)面積在120平米左右。
有接近華潤的人士表示，公司想盡快清盤，所以啟動(dòng)了此次全民營銷的活動(dòng)。
但不少中介人士直言，對(duì)于此次全民營銷并不感興趣?！?500多萬的房子，才5000元獎(jiǎng)勵(lì)，也太少了”。
中介的不屑，盡顯網(wǎng)紅盤的落寞。很難想像，就在一年多前，深圳樓市還到處是“萬人打新”，拿500萬定金也未必買得上潤璽。
2020年11月，華潤城潤璽一期（潤四）開盤，1171套房源吸引了超1.5萬人填報(bào)資料，最終誠意金凍結(jié)客戶9690批，“萬人打新”上了熱搜。
雖然前后一年多售價(jià)變化不大，并且二手房價(jià)仍然倒掛，但很顯然，深圳買房人的心思已經(jīng)變了。
潤璽是深圳樓市最后的倔強(qiáng)。從深圳新年以來的銷售數(shù)據(jù)看，不少項(xiàng)目從開盤到現(xiàn)在，去化率普遍低于一成，最高也不過三成。接下來，打折促銷必不會(huì)少。
和潤璽二期一起發(fā)售的新樓盤去化問題同樣嚴(yán)重，光明的安聯(lián)尚璟府于1月2日開盤，當(dāng)天僅成交1套，去化率0.28%；開盤情況最好的龍華卓越柏奕府，去化率也僅為34.54%。
深圳多位開發(fā)商人士告訴華爾街見聞，過去三個(gè)月退房現(xiàn)象非常多，人們對(duì)房價(jià)的預(yù)期已經(jīng)開始悲觀了，不少之前交了訂金甚至首付的客戶，都想盡辦法退房，尤其是寶安非中心區(qū)、光明、龍崗等區(qū)域的項(xiàng)目。不少開發(fā)商營銷總為此頭疼不已。
“神盤”往事
10多年前，當(dāng)華潤置地拿下大沖村舊改的時(shí)候，沒有預(yù)料到，這個(gè)280萬平的超級(jí)綜合體，會(huì)成為全國知名的神盤，集結(jié)了如此眾多的炒房客。
這幾年，很多深圳中產(chǎn)、炒房客們最想買入的房子，便是華潤城。這個(gè)項(xiàng)目過去8年一共開盤五次，價(jià)格從最初的4萬/平，漲到了13萬/平，二手房價(jià)更一度沖到18萬/平。
如此嚴(yán)重的倒掛，倒手即賺500萬的財(cái)富效應(yīng)，讓華潤城每次開盤都讓深圳全城瘋狂，人人血脈賁張。
的確，如果有一種方法，能讓人幾年暴富，你是不是也不想錯(cuò)過？
8年前買入深圳華潤城一期的業(yè)主們，就是這樣的幸運(yùn)兒。
2014年，華潤城一期開盤，均價(jià)4.7萬/平，四年后三期漲到了8.5萬/平；2020年，11月，華潤城潤璽一期（潤四）的開盤均價(jià)為13.1萬元/平米。
因?yàn)檎畬?duì)新房限價(jià)，華潤城新房二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛，二手房在2019年已經(jīng)漲到了12萬/平左右，2020年疫情后，最高達(dá)18萬元/平米。
這意味著，華潤城一期業(yè)主轉(zhuǎn)手能賺少則數(shù)百萬，多則上千萬。
這種“買到就是賺到”的暴富效應(yīng)，將全國人民的眼光都吸引了過來。華潤城也成為炒房客最為集中的項(xiàng)目之一。
2020年3月，國內(nèi)疫情剛剛緩和，華潤城1-3期的二手房源掛牌價(jià)，突然飆升，很多都在18萬/平。而在春節(jié)前，報(bào)價(jià)也就在12、13萬。
深圳中介協(xié)會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主（聯(lián)合）將房源報(bào)價(jià)大幅抬高，以期通過“高評(píng)高貸”高位套現(xiàn)，多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈，正助推樓市“虛火”。
后來有關(guān)部門查出，華潤城存在多個(gè)“代持”買房人，并給予嚴(yán)懲。
2021年1月22日，深圳市住建局發(fā)文稱，對(duì)華潤城潤璽一期12名涉嫌違規(guī)申購商品住房人員進(jìn)行處理，暫停相關(guān)人員在深圳市網(wǎng)簽和公積金貸款資格等。
2021年4月初，“深房理”被舉報(bào)違規(guī)炒房，市住建局、公安局、市監(jiān)局等七個(gè)部門發(fā)起聯(lián)合審查，其名下問題貸款高達(dá)10.64億元；除此之外，共有44名深圳房地產(chǎn)中介人員為其違規(guī)提供炒房便利，現(xiàn)已拉入行業(yè)黑名單。
深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然華潤城可能并不是深房理集團(tuán)炒房的重要標(biāo)的，但類似這樣的炒房團(tuán)，華潤城里的炒房客，也都受到了狙擊。
此后深圳樓市迎來了巨變。打新難度提高、購房者被分流以及二手房參考價(jià)出臺(tái)等，購房者變得愈發(fā)理性了起來，對(duì)于網(wǎng)紅盤也不再輕易出手。
上漲不再
網(wǎng)紅盤之所以紅，是因?yàn)槠滟嶅X效應(yīng)，依托于房價(jià)上漲的預(yù)期。而當(dāng)下的深圳樓市，這個(gè)預(yù)期已經(jīng)變了。
過去一年的深圳樓市已很少出現(xiàn)在人們的視野，這個(gè)曾經(jīng)上演了5000萬蹲、500萬搖的城市，不再瘋狂。
新房市場(chǎng)持續(xù)冷清。中原數(shù)據(jù)顯示，在去年12月，深圳有23個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，僅有三個(gè)項(xiàng)目開盤售罄。整體開盤去化已連續(xù)2個(gè)月低于五成。
市場(chǎng)的供應(yīng)還在持續(xù)加強(qiáng)。深圳住建局的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一季度計(jì)劃入市的商品住宅項(xiàng)目將有13個(gè)，合計(jì)66.24萬平方米，約合6565套。
深圳中原不完全統(tǒng)計(jì)，2022年深圳潛在入市的項(xiàng)目達(dá)144個(gè)，平均三天一個(gè)新盤。相比去年全年的125個(gè)大增，購房者的選擇顯然更多了。
加上新盤中不少樓盤是限價(jià)的，在去年三次集中供地時(shí)價(jià)格已被鎖定，有頭部房企深圳地區(qū)營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不少新入市或者當(dāng)下已推出的項(xiàng)目還會(huì)遇冷，在價(jià)格上會(huì)受到這些待入市項(xiàng)目的沖擊。
這意味著，當(dāng)下很多存在尾盤的項(xiàng)目還會(huì)推出更多的營銷、折扣，避免項(xiàng)目接下來更難賣出。
購房者的猶豫也體現(xiàn)在房企的銷售業(yè)績上。2021年，頭部30家房企完成全年銷售目標(biāo)的，屈指可數(shù)。
即便是華潤置地，在2021年也只是踩線完成了銷售目標(biāo)，全年累計(jì)合同銷售金額約3157.6億元，較3150億元的銷售目標(biāo)，僅完成100.24%，是近四年里最低水平。
尤其是去年12月時(shí)還祭出了“網(wǎng)紅盤”，靠著突擊戰(zhàn)才勉強(qiáng)完成全年銷售。
深圳市場(chǎng)網(wǎng)紅盤的失寵，是個(gè)明顯的風(fēng)向標(biāo)。二手房市場(chǎng)的低迷，更是讓這個(gè)城市露出了真面目。
在祭出了殺手锏“二手房指導(dǎo)價(jià)”十個(gè)月后，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)新低，僅為2020年的四成左右，40699套。
二手房筍盤只會(huì)越來越多，對(duì)一手房的壓力也只會(huì)越大。
迅速降溫的新房、二手房市場(chǎng)，暴露深圳樓市過去得居高不下，只是杠桿催生的“虛火”，剛需需求量被哄抬。
今天，深圳人已不再盲目“打新”，不再坐莊漲價(jià)，趨于冷靜。
晨星高級(jí)股票分析師陳貞瑋對(duì)華爾街見聞表示，市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)將至少延續(xù)至2022年上半年，鑒于預(yù)售環(huán)境不佳，開發(fā)商很可能推出激勵(lì)措施，并考慮買家的低迷情緒，縮減可售資源。
換而言之，在當(dāng)下房企流動(dòng)性受阻的背景下，項(xiàng)目打折、網(wǎng)紅盤不紅的情況仍將持續(xù)一段時(shí)間。
華潤城是深圳這座城市的縮影。過去8年，買入華潤城，就是買入深圳，唾手可得百萬、千萬財(cái)富，更是在這個(gè)城市奮斗成功的標(biāo)志、耀眼的身份標(biāo)簽。
但如今，這個(gè)光環(huán)已褪去了。