全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德日前聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2021/2022年度發(fā)展報告》，盤點了2021年行業(yè)十大熱點，商務(wù)部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平對十大熱點問題進行了點評，并展望了2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。
2021年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)十大熱點
一、培育國際消費中心城市
2021年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費中心城市培育建設(shè)，提出“用5-10年時間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標(biāo)。該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注，各地提出了培育建設(shè)國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質(zhì)化的局面。
二、各地力推首店經(jīng)濟
2021年4月，北京市商務(wù)局舉辦“北京首發(fā)節(jié)”；上海市商務(wù)委舉辦“2021上海全球新品首發(fā)季”，并授予虹口區(qū)“全球新品首發(fā)地建設(shè)示范區(qū)”。發(fā)展首店經(jīng)濟是政府推動商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進首店經(jīng)濟發(fā)展的政策措施，首店經(jīng)濟的勃興有利于激發(fā)消費潛力，有利于提升消費能級。
三、奢侈品消費繼續(xù)高速增長
2021年4月，寧波阪急百貨試營業(yè)；5月，SKP官宣落戶武漢；12月，杭州SKP開工。在國民消費升級與境外高端消費回流的背景下，國內(nèi)奢侈品銷售異?；鸨?，近十家商場躋身百億俱樂部，還首次出現(xiàn)了年銷售破200億的商場。
四、新國潮促商業(yè)創(chuàng)新與復(fù)興
2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資；11月，李寧高端國潮品牌“LI-NING 1990”全球首店落地北京僑福芳草地。新國潮備受國人特別是年輕消費者青睞，由此促進了國貨的創(chuàng)新與復(fù)興。
五、存量更新趨向非標(biāo)化
2021年3月，北京美克洞學(xué)館開業(yè)，將電腦市場變身為新零售藝術(shù)空間；5月，北京西單更新場開業(yè)，華潤首次試水地下商業(yè)空間改造；7月，成都REGULAR源野開業(yè)，將閑置多年的市政公園地下商業(yè)打造成為文化生活新地標(biāo)。2021年城市開發(fā)建設(shè)進入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。
六、輕資產(chǎn)商管公司上市成風(fēng)口
2021年7月，中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司在港交所上市；10月，萬達商管上市計劃獲中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，進入赴港IPO實質(zhì)階段。輕資產(chǎn)上市已然成為商管領(lǐng)域的新風(fēng)口。從已上市商管公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，大多以“商管+物管”的綜合業(yè)務(wù)模式為主，并且以服務(wù)母公司的商業(yè)資產(chǎn)為主要收入來源，如何通過提升商管收入在總收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管總收入中的占比，優(yōu)化上市輕資產(chǎn)公司增長模式成為未來發(fā)展的高階競爭力。
七、商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)壓力加大
2021年4月，領(lǐng)展收購上海七寶萬科廣場50%股權(quán)；6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權(quán)；9月，武商集團發(fā)布公告33億收購南昌蘇寧廣場。商業(yè)地產(chǎn)商資產(chǎn)變現(xiàn)的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產(chǎn)價格、運營管理水平以及項目區(qū)位等客觀因素，商業(yè)資產(chǎn)的退出依然呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出通道依然通暢，而多數(shù)待售的商業(yè)資產(chǎn)則呈現(xiàn)有價無市、去化困難的局面。
八、消費呈現(xiàn)升級與分層特征
2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴張戰(zhàn)略；10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放；12月，國內(nèi)第二家COSTCO在蘇州開業(yè)。倉儲會員店正成為行業(yè)的新風(fēng)口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業(yè)集中進入這一賽道，倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費市場升級與分層。
九、頭部品牌閉店事件頻發(fā)
2021年11月，海底撈發(fā)布公告稱，決定在2021年底前關(guān)停300家門店；11月，網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關(guān)閉87家門店；11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產(chǎn)；12月，知名輕餐品牌新元素宣布破產(chǎn)清算。多領(lǐng)域的頭部品牌大規(guī)模并且集中閉店是近些年行業(yè)未曾發(fā)生過的情形。事實上，過去一年里注銷的中小餐飲企業(yè)數(shù)量更高達上百萬家。品牌閉店現(xiàn)象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業(yè)態(tài)。品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費投資信心，其傳導(dǎo)效應(yīng)值得業(yè)界警惕。
十、國家大力整治電商直播
2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當(dāng)紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務(wù)部門稽查處罰。繼國家對各大互聯(lián)網(wǎng)平臺實施反壟斷之后，今年又首次向電商主播開出巨額罰單，力度之大前所未見。國家對于電商行業(yè)的系統(tǒng)性整治不僅有利于電商平臺的規(guī)范化發(fā)展，也為實體商業(yè)發(fā)展?fàn)I造了更加公平的競爭環(huán)境，由此也促使更多線上品牌開始布局線下，線上線下“雙輪驅(qū)動”的市場新格局逐漸確立。
2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：
一、新消費發(fā)展步入回調(diào)周期
受宏觀經(jīng)濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調(diào)周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。
二、住宅+商業(yè)協(xié)同模式價值突顯
繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。
三、虛擬科技創(chuàng)造商業(yè)新機遇
Facebook更名為Meta，寓意將公司業(yè)務(wù)專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯(lián)網(wǎng)的序幕。在政策引領(lǐng)與新一代互聯(lián)網(wǎng)原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間，創(chuàng)造商業(yè)新機遇。同時，也對線下商業(yè)的數(shù)字化運營管理提出了新的能力要求。
中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年度發(fā)展報告發(fā)布
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