“我搖到500多號(hào)，本來就沒中簽，只是開發(fā)商叫過來后備而已，應(yīng)該是沒希望選到的房子了，現(xiàn)在所剩房源已是寥寥無幾?！币晃怀啥假?gòu)房者對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者如是表示。
一面是一房難求的熱鬧場(chǎng)面，而距離上述樓盤僅兩公里的另一個(gè)新盤，卻是門可羅雀、悠哉順銷的情況。毫無疑問，成都樓市在新房市場(chǎng)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的兩極分化局面，搶價(jià)格“相因”仍是重要因素。
回到二手房市場(chǎng)，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年的“冷凍”之后，成都二手房銷量在2021年年末實(shí)現(xiàn)了翹尾之勢(shì)，當(dāng)年12月成交量同比增長(zhǎng)逾兩倍、環(huán)比增長(zhǎng)超過1倍之多。那么，成都樓市是否已經(jīng)回暖了？
520套房源3倍熔斷
近年來，成都多次出現(xiàn)萬人搶購(gòu)?fù)恍^(qū)的“網(wǎng)紅新盤”，購(gòu)房者競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，無房剛需也難以中簽。
鑒于上述情況，2021年3月22日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！锻ㄖ吩闹械牡诎藯l，提到：登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。??
從理論上講，這在一定程度上打擊了部分投資購(gòu)房者搶網(wǎng)紅盤熱情，但也并不意味著普通購(gòu)房者“上車”的幾率增大，本著買到就賺到的心理，一些性價(jià)比超高的熱盤仍然一房難求。
2021年最后一天，成都市住建局放出3張預(yù)售證，歲末年初樓市演義持續(xù)進(jìn)行。
其中，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目為主城區(qū)難得的新盤，這是2021年3月以來的第三批次取證；二圈層的新都和郫都區(qū)則分別帶來了七一廣場(chǎng)項(xiàng)目和嘉祥瑞庭熙岸，前者網(wǎng)紅垂直森林住宅間是隔2年半后再推的現(xiàn)房。
在上述項(xiàng)目中，最吸引人關(guān)注的自然是雪松雅居樂IN天府，數(shù)次取證批次均出現(xiàn)了3倍熔斷的火爆局面，購(gòu)房者熱情高漲。該項(xiàng)目地處成都東2.5環(huán)（中環(huán)），毗鄰塔子山公園和成都東客站，地鐵2號(hào)線、7號(hào)線換乘交通便捷；樓盤旁還涵蓋有一套K12體系，已確定是渥太華國(guó)際學(xué)校的幼小中，這個(gè)學(xué)校是成都三環(huán)內(nèi)唯一的國(guó)際化公立學(xué)校。
不過，在2021年12月22日，廣州市越秀區(qū)人民法院在發(fā)布的一則公告：四川雅居樂起訴雪松實(shí)業(yè)追償權(quán)糾紛，要求雪松支付損失賠償金約2440萬元。2020年4月22日，雪松旗下成都雪瓴企業(yè)管理有限公司進(jìn)行系列工商變更，四川雅居樂注資857.14萬元持股30%，雙方的交集就是位于雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目。
最新批次，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目共推出520套房源，精裝單價(jià)區(qū)間大約在21500元/平方米~25000元/平方米左右，戶型面積段包括101平方米~147平方米。從總價(jià)來看，此批次最低220萬元左右即可買入成都中環(huán)，這對(duì)大多數(shù)剛需購(gòu)房者極具誘惑力，同時(shí)較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也讓投資客趨之若鶩。
1月19日，雪松雅居樂IN天府公布了最新批次報(bào)名人數(shù)，本批次再次3倍熔斷，1585組購(gòu)房者復(fù)核通過，最低剛四13個(gè)月社保入圍，中簽率約33%。這是繼2021年3月份、2021年8月份兩批次熔斷后，三批次繼續(xù)熔斷。
1月23日，雪松雅居樂IN天府正式選房，證券時(shí)報(bào)·e公司記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)售樓部早已是開啟“人從眾”模式。搖號(hào)排在前列的購(gòu)房者，那是喜笑顏開、紅光滿面，排名300名開后的卻是心神焦慮、坐立不安。盡管雅居樂和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多數(shù)購(gòu)房者相信這并無大礙，尤其是投資客看來，買到就是賺到，幾年后一轉(zhuǎn)手，輕松浮盈上百萬。
一位剛需成都購(gòu)房者對(duì)記者表示，現(xiàn)在成都的房?jī)r(jià)越來越高，很多主城區(qū)新盤單價(jià)都在3萬元附近，總價(jià)更是動(dòng)輒300多萬元以上，這對(duì)普通工薪階層剛需根本難以承受。IN天府樓盤200多萬元的門檻，對(duì)自己家庭來講相對(duì)更為現(xiàn)實(shí)，但這種盤必然是拼運(yùn)氣搶。
在交談時(shí)，從前方選房區(qū)傳來消息，項(xiàng)目所剩房源已是寥寥無幾，且多為大戶型。這位購(gòu)房者無奈苦笑：“我搖到500多號(hào)，本來就沒中簽，只是開發(fā)商叫過來后備而已?，F(xiàn)在這種情況，就算真的有幸輪到自己選房，那應(yīng)該也是沒希望選到如愿的戶型了，畢竟大戶型總價(jià)在哪里擺著，承受不起啊。”
降60萬元仍未清盤
回到三四年前，成都入市新房?jī)r(jià)格大多控制住每平方米兩萬元以內(nèi)，這除了新房?jī)r(jià)格被限價(jià)政策牢牢地套上“緊箍咒”的因素外，更重要的是大多數(shù)樓盤都是2017年前拿的相對(duì)低價(jià)土地。但貫穿2017年，成都主城區(qū)地拍每平方米成交價(jià)格普遍超過萬元，這無疑將進(jìn)一步推高新房入市價(jià)格。
面粉帶動(dòng)面包價(jià)格的逐步走高，讓大量的剛需及跟風(fēng)購(gòu)房者倍感焦急，陷入難解的博弈中，既是對(duì)高價(jià)地入市的恐慌，也是對(duì)未來政策不確定性的擔(dān)憂，擔(dān)憂限購(gòu)政策的松動(dòng)再度刺激房?jī)r(jià)瘋漲。2019年初，在成都當(dāng)?shù)貥鞘辛鞅銈髦痪湓挘骸傲艚o大家的低價(jià)新房已經(jīng)不多了！”
需要指出的是，雪松雅居樂IN天府項(xiàng)目的熱銷并不能反映真實(shí)的市場(chǎng)狀況，2019年8月作為成都市成華區(qū)招商引資項(xiàng)目，雪松僅以起拍樓面地價(jià)6897元/平方米的底價(jià)，便拿下成都東客站這180畝口岸極佳的地塊。
一年之后（2020年8月），同屬東客站板塊距雪松項(xiàng)目?jī)H兩公里一宗約91畝的純住宅用地，當(dāng)天吸引了11家房企角逐，現(xiàn)場(chǎng)“火力”十足，在經(jīng)歷近50輪“爭(zhēng)奪”后，中海最終以樓面價(jià)16000元/平方米拿下，無償移交租賃住房面積比例12%，成交總價(jià)達(dá)到19.47億元。中海競(jìng)得的這宗地塊緊靠鐵路，周邊可擴(kuò)展空間小，距鐵路僅100米左右，相比雪松項(xiàng)目區(qū)位差距明顯。
高地價(jià)背景下，成品房?jī)r(jià)格自然水漲船高。2021年9月28日，中?！や皆凭尤〉妙A(yù)售證，共計(jì)推出268套清水房源。其中，高層戶型168平方米、188平方米，疊拼區(qū)間在268~366平方米，單價(jià)在2.7萬元/平方米~3萬元/平方米左右。如果按照預(yù)售價(jià)格來說，中?！や皆凭悠鹗坶T檻在480萬元，重點(diǎn)是這還只是清水房?jī)r(jià)格。
一位中?！や皆凭愉N售人員對(duì)記者坦言，項(xiàng)目剛推出的時(shí)候遇到整個(gè)成都樓市低迷，由于定位高端、總價(jià)較高，銷售情況不太理想。前兩個(gè)月，推出了較大幅度的優(yōu)惠促銷力度，套均最大優(yōu)惠60萬元，大平層單價(jià)最低至2.3萬/平方米起，420萬元左右即可入手。目前，浣云居還有充足房源可供選擇，不過優(yōu)惠幅度已經(jīng)有明顯減少。
再看與中?！や皆凭又本€距離不到兩公里的中梁·云璽臺(tái)，這個(gè)樓盤同樣順銷，從2020年5月第一批次取證開盤以來，中梁·云璽臺(tái)銷售時(shí)間已橫跨三個(gè)年頭，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月之久（已基本修成現(xiàn)房）。
復(fù)盤歷史數(shù)據(jù)來看，中梁·云璽臺(tái)拿地時(shí)間比雪松更早，地塊位置更差。
2019年7月，中梁以成交樓面價(jià)13700元/平方米拿下成華區(qū)保和街道東升社區(qū)58畝住宅用地，起拍樓面地價(jià)8126元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)68.59%。10個(gè)月后，中梁·云璽臺(tái)于2020年5月正式取證銷售，精裝均價(jià)為27000元/平方米；同年10月，再次推出404套房源；但如今20個(gè)月過去了，該樓盤依然未能清盤。
同樣是在2019年，當(dāng)年12月，邦泰以12520元/平方米竟得龍泉十陵地塊，約81畝，起拍樓面價(jià)8900元/平方米，溢價(jià)率40.67%。該地塊項(xiàng)目邦泰寬語已于2020年12月30日取得預(yù)售許可證，本批次供應(yīng)252套住宅房源，建筑面積92平方米~245平方米，非清水交付單價(jià)15450元/平方米~27695元/平方米，總價(jià)220萬元/套~446萬元/套。此后，該樓盤又于2021年4月、10月推出二、三批次，共計(jì)573套房源。
彼時(shí)，邦泰寬語大多數(shù)房源單價(jià)在25000元/平方米左右，遠(yuǎn)高于周邊二手房?jī)r(jià)格，其銷售進(jìn)展緩慢。
近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者實(shí)地探盤了解到，邦泰寬語近期也推出了一些特價(jià)房源，價(jià)格在21000元/平方米左右，相比頂峰價(jià)格，折扣率可能超過16%。正是在“大促銷”的背景下，邦泰寬語好像又“香了”起來，銷售數(shù)據(jù)逐漸有了起色。
年末二手房成交增兩倍
在二手房方面，成都市場(chǎng)似乎有了回暖跡象，相比2021年10月之前買房人明顯增多。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年成都市新房成交19.04萬套，二手房成交4.94萬套?？傮w來看，相比之前的成交量萎靡，12月成都樓市交易數(shù)據(jù)在明顯增加。
據(jù)大唐樓市數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年12月成都市二手住宅總成交12240套，環(huán)比增加116.29%，同比增加227.1%；成交總面積約114.53萬平方米，環(huán)比增加115.15%，同比增加214.58%；套均面積93.57平方米，環(huán)比減少0.53%，同比減少3.83%。2020年12月以來，成都二手房成交套數(shù)普遍在4000套以內(nèi)，僅2021年11月成交超過5000套（5659套），10月份成交量最低（僅2111套）。
單從數(shù)據(jù)上來看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有一定恢復(fù)，但距離疫情前仍然有一定距離，市場(chǎng)正在緩慢而穩(wěn)定恢復(fù)。
有行業(yè)人士表示，成交量穩(wěn)定恢復(fù)的背后，離不開成都這座城市本身的魅力。這樣的成交量數(shù)據(jù)，其實(shí)是成都這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該有水平，超2000萬的大城市本身有很多剛需和改善型購(gòu)房群體。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來，在各方面共同努力下，成都因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位已成為社會(huì)共識(shí)。
近年來，全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)了顯著上漲，部分熱門城市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期“高溫”難降。沒有一絲絲意外，在網(wǎng)絡(luò)上預(yù)判許久后，2021年5月成都市終于對(duì)本地二手房市場(chǎng)“下手”。彼時(shí)，成都住建局官方微信公眾號(hào)發(fā)布信息，二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制正式出爐，并公布了首批201個(gè)小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，最高價(jià)格為39300元/平方米。
證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，綜合分析成都市二手住房買賣簽約價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和房屋周邊新房掛牌價(jià)格，第一批形成了交易活躍度較高的部分樓盤的參考價(jià)格，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整、增加，并及時(shí)發(fā)布參考價(jià)格。
成都市二手住房成交參考價(jià)格，由成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院適時(shí)分批次發(fā)布，原則上每半年更新一次。此后約兩個(gè)月時(shí)間里，成都先后發(fā)布了第二批286個(gè)、第三批258個(gè)二手房小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)格，但至今成都已有5個(gè)月未再補(bǔ)充新的二手房小區(qū)指導(dǎo)價(jià)格。
上述政策出臺(tái)后，成都二手房參考價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)房者期待市場(chǎng)價(jià)下降至參考價(jià)，而賣方則不愿意妥協(xié)，雙方一度陷入僵持。與此同時(shí)，房貸額度明顯收緊，房貸審批周期拉長(zhǎng)，這些都加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。
但在買賣雙方拉鋸數(shù)月之后，賣方由于前期購(gòu)入成本極低，沒有進(jìn)一步降價(jià)的迫切性和主動(dòng)意愿。相反，這個(gè)階段的購(gòu)房者普遍是剛需群體，時(shí)間拖不起，無奈只能現(xiàn)實(shí)。實(shí)際操作方式為，買方將市場(chǎng)價(jià)超出指導(dǎo)價(jià)的部分金額，與首付款一并付給賣家，但按照指導(dǎo)價(jià)辦理銀行貸款，也即實(shí)質(zhì)上提高了首付款比例。
2021年11月，成都市發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》明確指出：“協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購(gòu)房人群的合理資金需求，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息。”
有中介經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，進(jìn)入11月之后，購(gòu)房信貸開始寬松，放款速度明顯加快，這就直接促成了大量房源的成交。
但針對(duì)本輪二手房市場(chǎng)的翹尾現(xiàn)象，有行業(yè)專家提醒，本輪成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖持續(xù)的時(shí)間或許非常有限，在短期購(gòu)買力提前集中釋放過后，市場(chǎng)也有進(jìn)一步下行的可能。實(shí)際上，二手房成交數(shù)據(jù)也有“虛高”成分，雖然信貸層面有所改善，但2022年市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)2021年的基本面。
（原題：買到輕松賺上百萬？超1500人“瘋搶”500套房！成都又現(xiàn)一房難求？新房冰火兩重天，二手房年末突然爆發(fā)！）